Kölner Bürovermietung – mehr Fläche, aber deutlich weniger Deals

Großanmietungen stützen die Bilanz – Investmentmarkt fest in deutscher Hand

09. April 2019

KÖLN, 9. April 2019 – Deutlich umsatzstärker als noch im Vorjahr ist der Kölner Bürovermietungsmarkt ins Jahr gestartet: 76.500 m² neu angemietete Bürofläche bedeuten ein sattes Plus von 23 Prozent im Vergleich zum verschlafenen Vorjahr. Zugleich ging allerdings die Zahl der Abschlüsse drastisch zurück. Zudem bewirken der Engpass an großen, zusammenhängenden Flächen von erstklassiger Qualität und eine Leerstandsquote von nur noch 3,0 Prozent einen Wandel im Verhalten der Nutzer. Der Investmentmarkt* schloss sich derweil in den ersten drei Monaten 2019 dem Bundestrend an und büßte im Vergleich zum Vorjahreszeitraum 2018 rund 21 Prozent auf 550 Mio. Euro ein. Damit blieb Köln aber immerhin noch über dem Schnitt der Big 7, die im Mittel 23 Prozent niedriger lagen.

Ein herausragender Treiber für den Markt war die Großanmietung der Sparkasse Köln Bonn mit knapp 17.000 m² im Kite Butzweilerhof im Teilmarkt Ossendorf/Nippes. Es ist der umfangreichste Abschluss in einem ersten Quartal seit 2011. Dahinter folgt der Flexible-Office-Space-Anbieter WeWork, der sich 6.600 m² in den Wallarkaden in der City gesichert hat. Die zehn größten Anmietungen erreichten zusammen 60 Prozent des Flächenumsatzes. Im vergangenen Jahr hatte dieser Wert nur bei 36 Prozent gelegen. War im ersten Quartal 2018 nur ein Abschluss mit mehr als 2.500 m² zu verzeichnen gewesen, waren es in diesem Jahr sieben.

Engpass an Flächen zwingt Kölner Markt zu mehr Professionalität

„Die Zunahme großer Abschlüsse demonstriert, dass sich der Kölner Markt zunehmend professionalisiert. Es wird von Unternehmen mittlerweile viel langfristiger und zunehmend auch in Projektentwicklungen vom Plan weg angemietet. Wer mehr als 5.000 m² sucht, muss mit einer Wartezeit von bis zu drei Jahren und mehr rechnen“, beobachtet Reul. Allerdings gibt es eine Ausnahme: Die Stadt Köln hat als Nutzer oft nicht die Zeit, so lange zu warten und muss deshalb den ,getragenen Schuh‘ beziehungsweise die B-Qualität in Bezug auf Lage, Ausstattung und Flächeneffizienz akzeptieren.“

Dynamischster Teilmarkt war die Kölner City mit rund 30.000 m², gefolgt vom Teilmarkt Ossendorf/Nippes (20.000 m²), der von der Sparkassen-Anmietung profitierte. Eher untergeordnete Rollen spielten diesmal die rechtsrheinischen Teilmärkte Deutz/Messe (4.700 m²) und Kalk/Mülheim, dessen Flächenumsatz von 7.500 m² (Q1 2018) auf aktuell 700 m² sank. Ähnlich ging es im südlicheren Porz/Gremberghoven von 9.000 m² auf 2.000 m² zurück.

Stärkste Branchen waren derweil die Banken mit rund 20.000 m² sowie die unternehmens-bezogenen Dienstleister mit 19.500 m². Nach einem starken Jahresauftakt 2018 mit mehr als 8.000 m² kam die Industrie diesmal nur auf drei Kleinabschlüsse mit insgesamt knapp 600 m².

„Derweil sinkt die Verfügbarkeit weiter ab und ist in der City mittlerweile bei nahezu null angekommen. Binnen eines Jahres ist die Leerstandsquote im gesamten Stadtgebiet von 3,8 auf 3,0 Prozent zurückgegangen und wird bis Ende des Jahres wohl einen Wert von 2,5 Prozent erreichen“, prognostiziert Reul. Dann ist vom Prinzip meist nur noch das auf dem Markt, was schwer zu vermitteln ist. Aktuell sind die meisten Flächen noch in Ehrenfeld/Braunsfeld (48.000 m²) sowie in Porz/Gremberghoven (43.000 m²) zu finden.

Die Prognose stützt sich auch auf den Fakt, dass im ersten Quartal 2019 gerade einmal 2.000 m² Bürofläche fertiggestellt wurden. Im Vorjahr waren es noch 21.000 m² gewesen. Insgesamt werden in Köln derzeit knapp 260.000 m² gebaut – rund 40 Prozent davon in Deutz/Messe.

Bürospitzenmieten macht nach Jahren der Stagnation einen Satz auf 24 Euro

Die dritte Schlüsselkennzahl nach Abschlussanzahl und Leerstandsquote ist nach dem ersten Quartal die Bürospitzenmiete. Von 22 Euro auf 24 Euro stieg sie binnen eines Jahres, nachdem es in Köln jahrelang gar keine Bewegung gegeben hatte. „Wir spüren hier einen Mentalitätswandel: Früher wurde auch in der City über 15 Euro je Quadratmeter diskutiert. Das ist heute nicht mehr so“, beschreibt Reul. Vor allem Unternehmen, die große Flächen abnehmen, sind auch bereit, angemessene Mieten zu bezahlen. „Schwerer tun sich damit allerdings immer noch kleine Praxen oder Kanzleien, die nicht über ein eigenes Immobilien-Management verfügen.“ Die gewichtete Durchschnittsmiete zog ebenso um mehr als zwei Euro auf nun 15,62 Euro an.

Kopf-an-Kopf-Rennen zwischen Büro und Living auf dem Investmentmarkt

Ebenso differenziert wie der Bürovermietungsmarkt muss in Köln der Investmentmarkt betrachtet werden. Zwar musste der Markt einen Dämpfer auf 550 Mio. Euro hinnehmen, doch liegt dieser Wert immer noch 35 Prozent über dem Fünfjahresschnitt und 56 Prozent über dem der vergangenen Dekade. Die Anzahl der Transaktionen blieb mit 16 stabil.

„Zu Jahresbeginn gab es in Köln wenig Produkt auf dem Markt, doch sehen wir an den Objekten, die nun in die Vermarktung gehen, dass der Handel leicht anziehen wird. Ob dieses Produkt allerdings ausreicht, um den hohen Kapitalanlagedruck in Köln befriedigen zu können, bleibt fragwürdig“, sagt Daniele Provenzano. „Die starke Performance der Vermietungs- und Investmentmärkte in den vergangenen Jahren sorgt mitunter dafür, dass Businesspläne bereits vorzeitig erreicht werden. Dieser Umstand wird sich zur zweiten Jahreshälfte hin positiv auf das Transaktionsgeschehen in Köln auswirken.“

Traditionell steuerten Büroimmobilien das meiste Transaktionsvolumen bei. Doch war der Anteil mit 34 Prozent längst nicht mehr so hoch wie der Schnitt der vergangenen fünf Jahre, der bei etwa 41 Prozent liegt. Konkurrenz kommt vor allem von der Nutzungsklasse Living, die überdurchschnittlich hohe 28 Prozent Marktanteil erzielte. So führt diesmal auch eine Wohnimmobilien-Transaktion die Rangliste der größten Deals in Köln an, nämlich der Kauf eines Portfolios von Akelius durch die Deutsche Wohnen mit rund 650 Einheiten in Köln. Dahinter rangiert der Verkauf der Wallarkaden vom Entwickler Momeni an die Ärzteversorgung Niedersachsen. Beide Abschlüsse liegen im dreistelligen Millionenbereich.

Gut drei Viertel der Investments wurden in Core-Objekten getätigt, Value Add kam auf 14 Prozent. Core Plus und opportunistisch rangierten im einstelligen Bereich. Besonders aktiv waren dabei auf Käuferseite Immobilien AGs (28 %), Asset/Fonds Manager (26 %) und Pensionskassen (25 %). Auf Verkäuferseite stachen hingegen Entwickler (40 %) hervor. Hier folgen Immobilienunternehmen (28 %) und private Investoren (13 %).

Beachtlich ist derweil, dass ausländische Investoren für gerade einmal ein Prozent des Investments auf Käuferseite gesorgt haben, zugleich aber 30 Prozent auf der Verkäuferseite bestritten. Per Saldo reduzierten sie somit ihre Bestände um 158 Mio. Euro.

„Unterdessen steigt der Druck auf die Renditen weiter. Binnen eines Jahres ist die Bürospitzenrendite von 3,45 Prozent auf 3,20 Prozent abgesunken. Und das ist noch nicht das Ende der Fahnenstange“, sagt Provenzano. Er geht davon aus, dass sowohl das Mietpreiswachstum als auch die Alternativlosigkeit in der Kapitalanlage weiterhin Investments bei eher risiko-armen Core-Produkten rechtfertigt – auch, wenn die Renditen weiter sinken.

* Umfasst Büro-, Einzelhandels-, Logistik - und Industrieimmobilien, Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien sowie Living mit Mehrfamilienhäusern und Wohnportfolios ab 10 Wohneinheiten und 75 % Wohnnutzung, Verkauf von Unternehmensanteilen mit Übernahme einer Kontrollmehrheit (ohne Börsengänge), Appartementhäuser, Studentenwohnen, Senioren-/Pflegeimmobilien und Kliniken