Kölner Bürovermietungsmarkt fehlen die Großanmietungen

Investmentmarkt ist im ersten Halbjahr 2020 in jeder Hinsicht heterogen

10. Juli 2020

KÖLN, 10. Juli 2020 – Dunkle Wolken über der Domstadt: Der Kölner Bürovermietungs- und Investmentmarkt musste zum Halbjahr 2020 jeweils ein signifikantes Minus im Vergleich zum Vorjahreszeitraum verbuchen. So verzeichnete der Vermietungsmarkt im laufenden Jahr bislang rund 97.000 m² was 40 Prozent weniger als zur Jahresmitte 2019 bedeutet. Der Investmentmarkt erzielte derweil ein Transaktionsvolumen von 680 Mio. Euro, was einem Minus von 27 Prozent entspricht. Ein Teil dieser Entwicklung ist auf die Einschränkungen durch die Corona-Pandemie im zweiten Quartal zurückzuführen, ein anderer Grund ist indes der chronische Produktmangel in beiden Bereichen, unter denen die rheinische Millionenstadt seit Jahren leidet.

Knut Kirchhoff, Niederlassungsleiter JLL Köln: „Die Pandemie ist nicht Auslöser dieses Negativtrends, sondern vielmehr Beschleuniger einer Entwicklung, die wir jetzt umso klarer wahrnehmen. Man kann dies aber auch als Chance begreifen, die Signale richtig deuten und die Weichen langfristig in Richtung mehr Qualität, aber auch Quantität im Kölner Immobilienmarkt stellen. Denn auch in der jetzigen Phase sehen wir eines ganz eindeutig: Nutzer suchen in Köln weiterhin hochwertige Flächen, die sie im Kampf um die besten Köpfe dringend brauchen. Aber genauso wie in den vergangenen Jahren sind diese Flächen nur sehr schwer zu finden – was der Wirtschaft in der gesamten Stadt schadet. Das muss sich mittelfristig ändern, damit auch der Immobilienmarkt der Bedeutung und Dimension Kölns gerecht wird.“

Bürovermietungsmarkt in Köln landet erstmals zum Halbjahr unter 100.000 m²

Auch wenn das zweite Quartal 2020 trotz der Corona-Pandemie mit 58.000 m² deutlich stärker als das erste mit knapp 39.000 m² war, bleibt der Kölner-Bürovermietungsmarkt zum Halbjahr zum ersten Mal seit Beginn der JLL-Erhebung 2011 unter der Grenze von 100.000 m² neuvermieteter Fläche. Der bisherige Tiefstwert für ein Halbjahr von 135.500 m² datiert aus dem Jahr 2014. Entsprechend deutlich bleibt der aktuelle Flächenumsatz 40 Prozent unter dem eigenen Fünfjahresschnitt.

Auch die Anzahl der Anmietungen ging im Jahresvergleich von 207 auf 144 deutlich zurück. Auch das mit 30 Prozent deutlich unter dem Fünfjahresschnitt. Im zweiten Quartal verzeichnete der Markt nur 57 Abschlüsse. Der bisherige Tiefstwert in einem Quartal im ersten Halbjahr lag 2011 bei immerhin 84 Verträgen. „Aufgrund dieser Gesamtlage gehen wir davon aus, dass der Bürovermietungsmarkt am Ende des Jahres bei 200.000 m² landen dürfte, was 39 Prozent unter dem Mittelwert der vergangenen fünf Jahre läge“, gibt Andreas Reul, Team Leader Office Leasing JLL Köln, einen Ausblick.

"In Köln gehen die großen Gesuche weiter, schlagen sich aber noch nicht in der Umsatzbilanz nieder. Meist sind hier Unternehmen strategisch auf einen langen Zeitraum ausgerichtet. Aber seit Beginn der Pandemie sind keine neuen Großgesuche hinzugekommen“, zieht Reul Zwischenbilanz. Deshalb steht die Anmietung der AOK mit rund 18.000 m² im „Quadra“ mit ihrer Größe ziemlich allein da. Der zweitgrößte Deal verzeichnet mit 4.300 m² an der Aachener Straße 1042 deutlich weniger Fläche, ehe die öffentliche Verwaltung mit dem Jobcenter Köln in Bayenthal/Marienburg (3.800 m²) und der Meldehalle in Rodenkirchen (3.600 m²) folgen. Abgesehen von der AOK sind die Größenklassen mit mehr als 5.000 m² also zum Halbjahr verwaist. Im Vorjahr hatte es noch fünf Abschlüsse in dieser Kategorie gegeben.

Auch die kleinen Größenklassen haben stark gelitten, doch zeigt sich hier ein erster Gegentrend: „Nachdem der Markt für kleine und mittlere Gesuche bis 2.000 Quadratmeter mit Beginn der Pandemie sehr stark zurückgegangen war, ist nun seit rund vier Wochen wieder sehr präsent. Vor allem Anwaltskanzleien und medizinische Einrichtungen haben sich hier als sehr resilient erwiesen“, beobachtet Andreas Reul.

Dank der AOK-Anmietung ist der Teilmarkt Porz/Gremberghoven mit 27.000 m² unangefochten an der Spitze der Teilmärkte. Die City wahrt mit 19.000 m² ungewohnten Sicherheitsabstand zur Spitze. Nur die Peripherie West kommt mit 12.000 m² noch in den fünfstelligen Bereich. Die gleichen Effekte gelten bei den umsatzstärksten Branchen, wo die Versicherungen mit 19.000 m² das Feld anführen. Knapp dahinter folgen „Ausbildung, Soziales, Gesundheit“ mit 18.000 m². Auch unternehmensbezogene Dienstleister (13.000 m²) und EDV-Firmen (12.000 m²) schaffen es über die 10.000-m²-Marke.

Der bereits seit einigen Jahre problematisch niedrige Leerstand verharrt auch in der aktuellen Lage bei 2,2 Prozent. „Wir erwarten zwar bis Jahresende eine auf 2,8 Prozent steigende Quote, aber von einer Entspannung oder Trendwende kann auch dadurch nicht die Rede sein“, ordnet Reul den Wert und dessen Bewegung ein. Neuentwicklungen sind dabei keine Hilfe, denn von der im ersten Halbjahr fertiggestellten 29.000 m² Bürofläche waren nur noch drei Prozent verfügbar. Bis Jahresende werden noch weitere 61.000 m² erwartet, von denen aktuell noch rund zwei Drittel anmietbar sind.

„Bei der Spitzenmiete werden wir nach dem sanften Wachstum der vergangenen Jahre nun vorerst eine Sattelbildung erleben“, sagt Reul mit Blick auf den aktuellen Wert von 26,00 Euro, der für das ganze Jahr 2020 gelten dürfte. Die gewichtete Durchschnittsmiete ging derweil zurück: Nachdem sie zum Jahresende 2019 noch 16,35 Euro betragen hatte, liegt sie aktuell nur noch bei 15,34 Euro.

Investmentmarkt lebt von Grundstücken und Neuentwicklungen

Langfristig betrachtet erlebt der Kölner Investmentmarkt bislang ein durchschnittliches Jahr. Mit 680 Mio. Euro zum Halbjahr liegt der Markt nur drei Prozent unter dem Mittelwert der vergangenen Dekade. Allerdings war das erste Quartal mit 460 Mio. Euro deutlich stärker als das zweite mit nur noch 220 Mio. Euro. „In der Domstadt haben wir ein sehr starkes 2019 und einen ebenso starken Jahresbeginn 2020 erlebt. Seitdem ist allerdings wenig Neues in den Markt gekommen. Die ohnehin geringe Zahl an Transaktionen in Köln ist so nochmals zurückgegangen“, sagt Daniele Provenzano, Team Leader Office Investment JLL Köln. Allerdings steht Köln mit diesem Trend nicht allein da: In den Big 7 ging das Volumen vom ersten zum zweiten Quartal im Durchschnitt um 45 Prozent zurück.

"In Köln herrscht auf dem Investmentmarkt absoluter Produktmangel. Hier werden vor allem Neuentwicklungen und Grundstücke gehandelt“, beobachtet Daniele Provenzano. Nur 38 Prozent des Transaktionsvolumens entfielen auf die Nutzungsart Büro, was etwas unter dem Kölner Fünfjahresdurchschnitt in Höhe von 45 Prozent liegt. Ein relativ hoher Volumenanteil von 21 Prozent entfällt hingegen auf Grundstückstransaktionen. Auch die Nutzungsart Logistik-Industrie lag mit 15 Prozent Anteil doppelt so hoch wie der eigene Fünfjahresschnitt und war mit diesem Wert unter den Big 7 spitze.

Nur eine Transaktion mit mehr als 100 Millionen Euro Transaktionsvolumen

Unter den größten Transaktionen übersprang nur ein Abschluss die 100-Millionen-Euro-Marke – so wenig wie in keiner anderen Stadt der Big 7. Zudem war das Feld bunt gemischt, da sich unter den Top fünf Büro, Grundstücke, Hotel und eine Lagerimmobilie finden.

Aktivste Käufer waren offene Publikumsfonds mit 28 Prozent Anteil am Gesamtvolumen, dahinter folgen Entwickler mit 21 Prozent. Auf der Verkäuferseite dominierten Entwickler mit 55 Prozent eindeutig das Geschehen.

„Wenn etwas in Köln auf den Markt kommt, ist das Interesse der Bieter und auch der Konkurrenzkampf umso höher. Das kann dazu führen, dass die Preise auch das Vor-Corona-Niveau überbieten. Denn es gibt kaum Alternativen für Anlagen und vor allem wenig Objekte in Topqualität“, analysiert Provenzano. Das spiegelt sich auch bei den sehr ausgeglichenen Risikoklassen, wo sich Core-Objekte mit 29 Prozent diesmal hinter den opportunistischen Produkten (37 %) einreihen mussten. Core plus (18%) und Value Add (16%) liegen nahezu gleich auf.

Internationale Akteure kaufen zu, verkaufen aber nichts

„Insbesondere durch die Reisebeschränkungen hatten internationale Investoren in den vergangenen Monaten einen Nachteil, so dass deutsche Anleger häufiger zum Zug kamen. Wir sehen aber nach wie vor großes Interesse bei den Internationalen und auch zahlreiche Gebote“, sagt Provenzano. Internationale Akteure steuerten als Käufer 47 Prozent des Volumens bei, verkauften hingegen aber gar nichts. Entsprechend wuchsen ihre Bestände per saldo um 319 Mio. Euro.

Weiterhin konstant lag die Bürospitzenrendite in Köln bei 3,20 Prozent – wie bereits seit dem vierten Quartal 2018. „Köln bietet für Investoren großes Wachstumspotenzial. Selbst wenn die durchschnittliche Miete mittelfristig etwas zurückgeht, wird die Spitzenmiete weiter steigen. Auch die Pandemie kann diesen Trend nicht umkehren. Deshalb bleibt die Rendite auch in dieser Phase konstant“, erklärt Daniele Provenzano.


Über JLL

JLL (NYSE: JLL) ist ein führendes Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobilienbereich. JLL gestaltet die Immobilien-Zukunft im Sinne der Nachhaltigkeit und nutzt dabei fortschrittliche Technologien, um Kunden, Mitarbeitern und Partnern werthaltige Chancen, nachhaltige Lösungen und eine zeitgemäße Arbeitsplatzgestaltung zu bieten. Das „Fortune 500“ Unternehmen mit einem Jahresumsatz 2019 von 18 Mrd. USD ist Ende März 2020 in über 80 Ländern mit weltweit mehr als 94.000 Beschäftigten tätig. JLL ist der Markenname und ein eingetragenes Markenzeichen von Jones Lang LaSalle Incorporated. Weitere Informationen finden Sie unter http://jll.de