Kölner Investmentmarkt knackt erstmals die Drei-Milliarden-Marke

Spitzenmieten in der Bürovermietung ziehen um fast elf Prozent an

15. Januar 2020

KÖLN, 15. Januar 2020 – Dank eines historisch starken vierten Quartals hat der Kölner Investmentmarkt erstmals ein Transaktionsvolumen von mehr als drei Milliarden Euro erzielt und einen neuen Rekord von 3,4 Mrd. Euro aufgestellt. Vor allem die beiden Großtransaktionen des Stadthauses sowie des TechnologiePark Köln trieben die Jahresbilanz nach oben.

Der Bürovermietungsmarkt schloss derweil mit 291.000 m² fünf Prozent unter dem Wert des Vorjahres. Der bereits seit einigen Jahren anhaltende Produktmangel zeigt sich in einem negativen Rekord: Mit 368 wurden im vergangenen Jahr so wenige Mietverträge abgeschlossen wie noch nie seit Beginn der Aufzeichnung durch JLL im Jahr 2011. Mit einer Leerstandsquote von 2,2 Prozent bietet der Markt einfach zu wenige Optionen und kaum Wettbewerb.

Knut Kirchhoff, Niederlassungsleiter JLL Köln: „Köln schöpft sein Potenzial als Millionenstadt im Westen nur zum Teil aus. Investoren- und auch Nutzernachfrage sind hoch, aber oft finden sie kein Angebot oder nicht in moderner Qualität. Es muss also deutlich mehr gebaut und erneuert werden, damit sich Unternehmen in Köln ansiedeln oder ausweiten können. Davon hängen Wohlstand und Zukunft der Stadt ab. Genauso wie von einem modernen Mobilitätskonzept und der entsprechenden Infrastruktur. Köln hat ein bundesweites Image als junge Stadt, aber Köln muss auch seine Hausaufgaben machen, damit diese jungen Menschen auch eine Perspektive haben, in Köln zu bleiben, hier zu arbeiten und zu leben.“

Investmentmarkt: Letztes Quartal 2019 stärker als die drei Quartale zuvor insgesamt

Zwischen Oktober und Dezember wurden auf dem Kölner Investmentmarkt Immobilien für insgesamt 1,8 Mrd. Euro gehandelt. Das war mehr als in den drei vorangegangenen Quartalen zusammen. In keiner anderen der Big 7-Städte fiel das zweite Halbjahr mit 2,5 Mrd. Euro relativ gesehen so stark aus wie in Köln. Mit insgesamt 3,4 Mrd. Euro überbot die Rheinmetropole das Vorjahr um 36 Prozent und lag sogar 58 Prozent über dem eigenen Fünfjahresschnitt. Die Zahl der Abschlüsse ging derweil leicht von 62 auf 59 zurück.

Das Ergebnis ist alles andere als ein Strohfeuer, analysiert Daniele Provenzano, Team Leader Office Investment JLL Köln: „Das Interesse der Investoren an Köln steigt seit Jahren konstant und mittlerweile sehen wir ein hohes Preisniveau, das aber durchaus noch Wachstumspotenziale aufweist. Zugleich sorgt der Produktmangel dafür, dass der Wettbewerb um die wenigen Objekte intensiv ist.“ Bei einer stärkeren Angebotsseite wäre ein nochmals höheres Volumen gut möglich. „Es gibt einen extremen Kapitaldruck, der aktuell nicht befriedigt werden kann und jeder Investor, der nicht zum Zug kommt, wartet in Köln auf neue Gelegenheiten, denn in anderen Städten sieht die Angebotslage auch nicht viel besser aus.“

Entsprechend sind weniger, aber größere Deals 2019 die Basis des Kölner Erfolgs, denn das starke Ergebnis ist insbesondere den Großdeals zu verdanken, von denen es mit neun Stück
50 Prozent mehr gab es noch 2018 mit sechs. Die neun Großdeals im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich zeichnen allein für die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens verantwortlich. Die mit Abstand größte Transaktion war der Verkauf des Stadthauses mit 500 Mio. Euro. In Deutschland gab es im abgelaufenen Jahr nur drei größere Büro-Einzeltransaktionen.

Generell war Büro die bevorzugte Nutzungsart der Investoren und steuerte 60 Prozent zum Gesamtvolumen bei. Erst mit großem Abstand folgt Hotel mit elf Prozent und Living mit neun Prozent.

„Köln bietet für Investoren großes Potenzial: Der Büromarkt hat einen geringen Leerstand und weitere Mietsteigerungen sind sehr wahrscheinlich. Allein in den jüngsten Quartalen ist die Büro-Spitzenmiete spürbar angezogen“, sagt Provenzano. Das spiegelt sich auch bei den Risikoklassen: Zu 69 Prozent wurden Core-Objekte gehandelt, Core plus folgt mit 22 Prozent. Value Add und opportunistische Objekte haben mit je vier Prozent kaum Anteile.

„Core-Objekte sind oft deutlich überzeichnet. Investoren gehen niedrige Renditen mit“

„Gerade Core-Objekte sind oft deutlich überzeichnet. Das Sicherheitsbedürfnis vieler Investoren geht somit immer mit einem hohen Preis und folglich auch mit einer niedrigen Ausschüttungsrendite einher. Allerdings ist das im aktuellen Marktumfeld immer noch deutlich attraktiver als mögliche Negativzinsen auf Kapitalreserven und Staatsanleihen. Wer auf höhere Renditen angewiesen ist, muss an die Stadtränder und auf Value Add Produkte ausweichen“, sagt Provenzano. Im abgelaufenen Jahr ist die Bürospitzenrendite nochmal leicht auf 3,2 Prozent zurückgegangen. Für das laufende Jahr rechnet Provenzano damit, dass sie unter diesem Wettbewerb 20 Basispunkte verlieren und 3,00 Prozent erreichen wird. Das wäre dann ein neues Allzeittief.

Stärkste Käufer waren erneut die Asset/Fonds Manager mit 29 Prozent am Gesamttransaktionsvolumen. Dahinter folgt eine Troika aus offenen Publikumsfonds (14 %), Private Equity/Hedge Fonds (12 %) und Entwicklern (11 %). Auf der Verkäuferseite gab es hingegen nur zwei dominante Akteure, nämlich Asset/Fonds Manager mit 48 Prozent und Entwickler mit 27 Prozent.

Während deutsche und internationale Investoren sich auf der Verkäuferseite den Markt genau aufteilen, sind die inländischen Investoren als Käufer mit 68 Prozent Anteil am Transaktionsvolumen dominant. Ausländische Investoren haben ihre Bestände demnach per Saldo um rund 600 Mio. Euro abgebaut. „Hier sehen wir eine deutliche Verbindung zu den gehandelten Risikoklassen, denn beispielsweise angelsächsische Investoren haben ein großes Interesse an Rendite und damit auch an Value Add und Core plus Produkten. Auf der anderen Seite hat besonders bei deutschen institutionellen Investoren die Nachfrage nach Core Produkt, besonders im Hinblick auf die bereits angesprochenen Negativzinsen, deutlich angezogen“, erklärt Provenzano.

Laut Provenzano muss das laufende Jahr erst wieder Anlauf nehmen. Es gebe kaum Überhänge aus 2019. Doch eines ist für ihn sicher: „Alles hängt vom Angebot ab. Am Interesse und verfügbaren Kapital wird es gewiss nicht scheitern.“

Produktmangel auf dem Bürovermietungsmarkt – so wenige Abschlüsse wie nie

Mit 291.000 m² liegt der Bürovermietungsmarkt exakt ein Zehntel unter dem eigenen Fünfjahresschnitt. Allerdings spricht der Langzeitvergleich bei der Anzahl der Deals mit einem Minus von 23 Prozent eine noch deutlichere Sprache. Das vierte Quartal war mit nur 72 Mietverträgen das zweitschwächste nach dem Endquartal 2012 mit 68.

Andreas Reul, Team Leader Office Leasing JLL Köln: „Flächen mit mehr als 5.000 m² sind nicht mehr im Bestand, sondern allein als Vorvermietungen in Neubauten zu bekommen. Auch darunter sind zeitgemäße Flächen nur noch zu finden, wenn man den Markt genau, langfristig und vor allem professionell beobachtet. Angesichts dieser Angebotslage gehen wir für das laufende Jahr von einem geringeren Flächenumsatz, nämlich 270.000 m², aus.“

Insgesamt gab es zehn Abschlüsse mit 5.000 m² und mehr nach elf im Vorjahr, diesmal allerdings nur einem mit mehr als 10.000 m², nach drei im Jahr 2018. Dabei handelt es sich um die Sparkasse Köln Bonn, die auf 17.600 m² im Kite Butzweilerhof im Teilmarkt Ossendorf/Nippes zieht. Mit 8.400 m² und damit weniger als der Hälfte des Topdeals folgt die Arlanxeo Deutschland GmbH in der Messe City. Den dritten Platz belegte im abgelaufenen Jahr das Deutsche Zentrum für Luft- und Raumfahrt (DLR) mit 7.900 m² in Porz/Gremberghoven.

Dynamischster Teilmarkt war erneut die City, wenn auch mit deutlichem Rückgang: Im Jahr 2018 waren hier noch 116.000 m² angemietet worden, im abgelaufenen Jahr waren es nur 77.000 m². Dafür erlebte Ossendorf/Nippes ein Plus von mehr als 300 Prozent und kommt auf 45.000 m². Dahinter folgen die traditionell starken Teilmärkte Ehrenfeld/Braunsfeld (39.000 m²) und Kalk/Mülheim (37.000 m²).

Gleich sieben Branchen mieteten 2019 in Köln mehr als 20.000 m² Bürofläche an. Das meiste entfiel mit 53.000 m² auf die unternehmensbezogenen Dienstleister. „Doch direkt dahinter findet sich die öffentliche Verwaltung mit 37.000 m², die mittlerweile auch genau auf die Qualität der Flächen schaut – schließlich gilt auch hier der Kampf um die besten Köpfe“, beschreibt Reul. EDV-Unternehmen sicherten sich 31.000 m² und rangieren damit vor der Industrie (25.000 m²), den Banken (23.500 m²), dem Bereich Ausbildung, Gesundheit und Soziales (23.000 m²) sowie den gesellschaftlichen und personenbezogenen Dienstleistern (20.000 m²).

Leerstandsquote gibt um 110 Basispunkte auf nur noch 2,2 Prozent nach

Insgesamt sind im vergangenen Jahr zwar 95.000 m² Bürofläche fertiggestellt worden. Allerdings wurden davon nur neun Prozent dem Markt als verfügbar zugeführt. „Zugleich werden alte Büroflächen in C-Qualität abgerissen oder in Wohnen umgewidmet. Es kommt also zu wenig nach“, sagt Reul. Entsprechend sinkt die Kölner Leerstandsquote im drastische 110 Basispunkte auf 2,2 Prozent. Bis zum Ende des laufenden Jahres wird es laut Reul sogar bis auf 2,0 Prozent weitergehen. Zum Vergleich: Vor zehn Jahren lag die Quote noch bei neun Prozent.

Bürospitzenmiete steigt in zwölf Monaten um 2,50 Euro auf 26 Euro

Hohe Nachfrage, knappes Angebot – das wirkt sich zwangsläufig auf die Mieten aus: „Nachdem die Preisschraube über Jahre festsaß, ist die Bürospitzenmiete nun binnen eines Jahres um fast elf Prozent von 23,50 Euro auf 26 Euro gestiegen“, bilanziert Reul und geht davon aus, dass zum Jahresende 28,00 Euro erreicht werden. Die gewichtete Durchschnittsmiete zog derweil um rund einen Euro auf 16,35 Euro an.


Über JLL

JLL (NYSE: JLL) ist ein führendes Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobilienbereich. Unsere Vision ist es, die Welt der Immobilien neu zu gestalten, profitable Chancen aufzuzeigen und Räume zu schaffen, in denen Menschen ihre Ambitionen verwirklichen können – für eine aussichtsreiche Zukunft unserer Kunden, Mitarbeiter und Partner. Das „Fortune 500“ Unternehmen mit einem Jahresumsatz 2018 von 16,3 Mrd. USD ist Ende September 2019 in über 80 Ländern mit weltweit mehr als 93.000 Beschäftigten tätig. JLL ist der Markenname und ein eingetragenes Markenzeichen von Jones Lang LaSalle Incorporated. Weitere Informationen finden Sie unter http://jll.de