Kölner Investmentmarkt: Rendite erreicht Frankfurter Niveau

Bürovermietungsmarkt springt mit Schlussspurt 2018 über 300.000 m²

15. Januar 2019

KÖln, 15. Januar 2019 – Nach dem Rekordjahr 2017 hat sich der Kölner Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien erneut außergewöhnlich stark präsentiert: Rund 2,2 Mrd. Euro erzielte die Stadt und blieb damit nur knapp unter der Bestmarke von 2,3 Mrd. Euro. Inklusive der neuen Nutzungsklasse „Living“* summierte sich das gesamte Transaktionsvolumen auf 2,5 Mrd. Euro. Derweil verzeichnete der Bürovermietungsmarkt dank einer starken Jahresendrallye ein solides Jahr und liegt mit 305.000 m² nur knapp unter dem Vorjahresresultat von 307.000 m². Dieses Ergebnis spiegelt auch den Angebotsmangel in Köln wider, denn die Leerstandsquote ging nochmals deutlich von 4,1 Prozent auf 3,3 Prozent zurück.

Kölner Bürospitzenrendite auf Rekordwert von 3,20 Prozent gedrückt

„Wir spüren in Köln einen nie gekannten Kapitaldruck“, beobachtet Daniele Provenzano, Team Leader Office Investment JLL Köln. „Der Markt hätte sicher eine neue Bestmarke aufgestellt, wenn mehr Produkte verfügbar wären.“ Das sieht man insbesondere an der Renditenentwicklung: So ist die Bürospitzenrendite binnen eines Jahres von 3,45 Prozent auf den neuen Rekordwert von 3,20 Prozent gesunken. Das heißt, Käufer sind auch in Köln mittlerweile bereit, Kauffaktoren für Spitzenprodukte zu bezahlen, die man bislang nur aus Metropolen wie zum Beispiel München, Berlin und Frankfurt kannte.

Aber auch der langfristige Vergleich zeigt das gewachsene Potenzial des Kölner Investmentmarktes, liegt das aktuelle Transaktionsvolumen doch 29 Prozent über dem eigenen Fünf- und 72 Prozent über dem Zehnjahresschnitt.

Bei den Nutzungsarten der Immobilien, die 2018 gekauft wurden, zeigt sich in Köln ein so ausgeglichenes Bild wie in keiner anderen Stadt der Big 7. Auf Büro entfiel der höchste Anteil von einem Drittel, während der Schnitt der Big 7 bei der Hälfte liegt. Dahinter folgen Einzelhandel (17%), Mischnutzung (14%), Living (13%), Hotel (11%) und Logistik-Industrie (10%). In Köln kommen so sechs Nutzungsarten auf einen zweistelligen Prozentwert – in allen anderen Big-7-Standorten sind es maximal drei.

Dass Investoren Zuversicht in den Kölner Markt haben, wird dadurch unterstrichen, dass sie bereit sind, niedrige Nettoanfangsrenditen in Kauf zu nehmen. Der Grund: Sie gehen davon aus, dass die Mieten und Erträge perspektivisch steigen werden, nachdem in Köln in dieser Hinsicht lange Stillstand herrschte. „Investoren ändern ihre Strategie zunehmend in Richtung Asset Management. Das heißt, sie wollen die Immobilie im Bestand aufwerten, mittelfristig höhere Mieten erzielen und so die laufende Rendite selbst steigern“, erklärt Provenzano.

Deshalb ist es für Investoren derzeit attraktiv, Objekte mit einem gewissen Leerstand zu kaufen, weil sie mit diesen stärker arbeiten können, während die Rahmenbedingungen in einem vollvermieteten Objekt mittelfristig zementiert sind. Dies und der Angebotsmangel an Core-Produkten führten im vergangenen Jahr dazu, dass die Risikoklasse Core plus mit 56 Prozent deutlich öfter gehandelt wurde als Core (33%) selbst. Value Add und opportunistische Produkte gingen derweil wieder deutlich von 32 auf fünf Prozent beziehungsweise von 15 auf sechs Prozent zurück. „Hier zeigt sich vor allem, dass es in Köln zu wenig Entwicklungsflächen gibt, die von Bauherren angekauft werden können. Generell gibt es zu wenig Büroneubauten, auch wenn die Bereitschaft, spekulativ zu bauen langsam zunimmt“, sagt Provenzano.

Nur in Berlin bauten internationale Investoren ihre Bestände stärker aus als in Köln

Köln hat sich im Jahr 2018 als relativ internationaler Markt gezeigt. 50 Prozent Ausländeranteil auf Käuferseite ist der höchste Anteil unter den Big 7-Städten 2018. Köln übertrifft damit den eigenen Fünfjahresschnitt um 9 Prozentpunkte. Auf Verkäuferseite lag der Anteil 2018 nur bei 30 Prozent, so dass internationale Investoren per Saldo für rund 520 Mio. Euro zugekauft haben. Nur in Berlin fiel die Nettokaufbilanz der ausländischen Investoren noch größer aus.

Waren auf Käuferseite vor allem Asset/Fonds Manager (39%) und Spezialfonds (28%) aktiv, so gehörten Entwickler (32%) zu den stärksten Verkäufern. Erst dahinter folgen Asset/Fonds Manager und Corporates mit jeweils 20 Prozent Marktanteil. „Produktmangel und hoher Kapitaldruck haben dazu geführt, dass die Transaktionen deutlich schneller über die Bühne gehen. Neben einer größeren Risikobereitschaft hat sich auch der Professionalisierungsgrad von Investoren erhöht. Diese sind meist sehr gut vorbereitet und beschleunigen die Prüfverfahren um sich Transaktionen zu sichern“, skizziert Provenzano das neue Tempo in Köln.

Erst das vierte Quartal sorgt auf dem Bürovermietungsmarkt für versöhnliches Ende

Auch im Bürovermietungsmarkt hat ein Schlussspurt kurz vor Jahresende dafür gesorgt, dass der Kölner Markt erneut die 300.000 m² übersprungen hat. Nach einem verhaltenen Jahresbeginn 2018 mit nur 62.000 m² hatte es zunächst nicht danach ausgesehen. Erst das zweite Halbjahr mit rund 170.000 m² brachte die Wende. Köln liegt so mit dem Endergebnis von 305.000 m² rund fünf Prozent unter seinem Fünfjahresschnitt, allerdings auch vier Prozent über dem der vergangenen Dekade.

„Der seit einigen Jahren fortschreitende Mangel an hochwertigen Büroflächen in zentraler Lage bremst den Markt oft aus. Die Nachfrage ist da, aber das Angebot sehr begrenzt und es wird weiter abnehmen, da die Leerstandsquote mit 3,3 Prozent mittlerweile deutlich unter einem gesunden Maß angekommen ist und bis Jahresende weiter auf 2,9 Prozent zurückgehen wird“, erklärt Andreas Reul, Team Leader Office Leasing JLL Köln, und ergänzt: „Für das laufende Jahr gehen wir deshalb für Köln von einem Flächenumsatz von 280.000 m² aus.“

Auffällig war allerdings, dass der Schlussspurt vor allem von großflächigen Anmietungen getragen wurde: Waren in den ersten drei Quartalen noch je 125, 128 und106 Abschlüsse registriert worden, so waren es im letzten Quartal nur noch 67. Für das Gesamtjahr ging die Zahl der Abschlüsse so von 460 auf 426 zurück – 14 Prozent unter dem mittelfristigen Schnitt.

Eine positive Entwicklung nehmen derweil die Großanmietungen mit mehr als 10.000 m², deren Zahl im vergangenen Jahr auf drei stieg, nachdem es im Vorjahr nur zwei gewesen waren. Größter Abschluss war dabei der Flexible-Office- Betreiber Design Offices, die auf der Schanzenstraße im Teilmarkt Kalk/Mülheim 13.000 m² im I/D Cologne anmieteten. Generell legt Flexible Office Space deutlich zu: Nach nur knapp 9.000 m² im Vorjahr, kam die Trendbranche diesmal auf mehr als 28.000 m². „Der Kölner Markt kann das Angebot sehr gut aufnehmen. Noch sehen wir keinen Verdrängungskampf zwischen den vielen kleinen, lokal geprägten Anbietern und den großen Akteuren. Von Vorteil ist, dass sie verschiedene Zielgruppen und Preisklassen ansprechen“, beobachtet Reul.

Hinter Design Offices folgt in der Liste der größten Büro-Abschlüsse die Oberfinanzdirektion mit 10.600 m² im Dominium in der City sowie Siemens mit 10.400 m², ebenfalls im I/D Cologne. Sowohl die Oberfinanzdirektion als auch Siemens schlossen ihre Verträge im vierten Quartal 2018 ab.

Revitalisierungen und gute Verkehrsanbindung sprechen für Braunsfeld

Die City baute Ihre Position als dynamischster Teilmarkt im abgelaufenen Jahr wieder deutlich aus und kommt mit 117.000 m² auf rund 39 Prozent. Im Vorjahr waren es nur 77.000 m² und 25 Prozent gewesen. Dahinter folgt – auch dank der beiden Großabschlüsse – der Teilmarkt Kalk/Mülheim mit rund 50.000 m². „Ebenfalls stark zeigte sich Ehrenfeld/Braunsfeld mit 29.000 m². Hier ergänzen sich Revitalisierungen und eine sehr gute Verkehrsanbindung zu einem attraktiven Standort“, skizziert Reul. Deutlich weniger setzte diesmal der Teilmarkt Deutz/Messe um: Nach 52.000 m² im Jahr 2017 waren es diesmal 13.400 m².

Besonders expansiv war die Branche der unternehmensbezogenen Dienstleister 77.000 m² und einem Viertel Marktanteil. „Erneut sehr aktiv war außer dem die Öffentliche Verwaltung mit fast 40.000 m² und damit genauso viel Fläche wie im Vorjahr“, nennt Reul einen weiteren prägenden Nutzer. Deutlich dazugewonnen hat im vergangenen Jahr ebenso die Industrie von 13.000 m² auf 30.000 m².

„Für eine Anmietung reichen schon ein Grundstück, ein Grundstein und ein Prospekt“

In Köln wurden 2018 zwar rund 90.000 m² Bürofläche fertiggestellt, was 18 Prozent über dem Fünfjahresschnitt liegt, doch waren bei Bauende bereits alle Flächen vermietet. In diesem Jahr werden 163.000 m² erwartet, doch auch hier sind bereits 61 Prozent vergeben. „Das führt dazu, dass immer mehr Nutzer bereit sind, die Flächen anzumieten, ohne sie vorher physisch sehen zu können. Mittlerweile reicht vielen für eine Anmietung ein Grundstück, ein Grundstein und ein Prospekt“, verbildlicht Andreas Reul den Engpass auf dem Markt.

„Was über Jahre mit zu geringer Bautätigkeit und schrumpfendem Angebot abzusehen war, wird jetzt auf dem Kölner Markt real. Erstmals seit Jahren sind die Bürospitzenmieten gestiegen – und dann gleich von 22,00 auf 23,50 Euro“, beschreibt Reul den neuen Wind am Kölner Bürovermietungsmarkt. Zugleich stieg die gewichtete Durchschnittsmiete um knapp zwei Euro von 13,32 Euro auf 15,37.

„Für Köln ist die gestiegene Bürospitzenmiete eine positive Botschaft, weil sie zeigt, dass Unternehmen auch in Köln bereit sind, im Wettbewerb um die besten Mitarbeiter in ein hochwertiges Arbeitsumfeld zu investieren. Zugleich ist es ein dringend notwendiger Anreiz für Entwickler und Investoren, in Köln hochwertige Flächen zu bauen und den Standort damit qualitativ zu fördern“, ordnet Reul die Entwicklung ein.

 

*JLL Research hat mit Jahresbeginn 2019 seine Investmentstatistik modifiziert: das Transaktionsvolumen beinhaltet nun neben dem gewerblichen Transaktionsvolumen auch die neue Kategorie „Living“, die Mehrfamilienhäuser und Wohnportfolios ab 10 Wohneinheiten Appartementhäuser, Studentenwohnen, Senioren/Pflegeimmobilien und Kliniken umfasst (die beiden letzteren bis dato im gewerblichen Transaktionsvolumen inkludiert). Um eine Vergleichbarkeit zu den Ergebnissen in der Vergangenheit zu gewährleisten, sind zwei Gesamtsummen ausgewiesen. In den Detailberechnungen dann nur jeweils eine Bezugsgröße: Transaktionsvolumen gewerblich inklusive Living.