Pressemitteilung

Lagerflächenmarkt sorgt mit Großabschlüssen für neues Allzeithoch

Berliner Region profitiert von nachträglicher Baugenehmigung für Tesla-Werk

29. April 2022

Sarina Schekahn

Head of Industrial Leasing Germany
+49 40 35001 1149

FRANKFURT, 29. April 2022 – Trotz der aktuellen geopolitischen wie wirtschaftlichen Herausforderungen hält der Vermietungsmarkt für Lager- und Logistikimmobilien seinen Rekordkurs konstant bei: Im ersten Quartal 2022 wurden mit rund 2,3 Millionen m² mehr Quadratmeter umgesetzt als je zuvor in einem ersten Quartal. Der Vorjahreswert von 1,9 Millionen m² wurde um 22 Prozent und der fünfjährige Durchschnitt sogar um ein Drittel übertroffen. Damit überschritt der Quartalsumsatz zum vierten Mal in Folge die die Marke von zwei Millionen m². Zudem wurde nur im vierten Quartal 2021 in einem Dreimonatszeitraum mit 2,55 Millionen m² ein höheres Einzelergebnis registriert.

Besonders signifikant war das Plus bei den Eigennutzern. Mit rund 990.000 m² verdoppelten sie ihren Umsatz nahezu im Vergleich zum Vorjahresquartal. Die Umsätze durch Vermietungen blieben dagegen leicht hinter dem Vorjahreswert und gingen um fünf Prozent zurück.

Sarina Schekahn, Head of Industrial Leasing JLL Germany, analysiert das erneute Rekordergebnis: „Die enorme Nachfrage resultiert im Bestreben vieler Unternehmen, ihre Lieferketten abzusichern. Hinzu kamen im ersten Quartal drei Positionen mit mehr als 100.000 m², wovon der größte mit 327.000 m² ein statistischer Nachzügler ist. Das Tesla-Werk in Grünheide bei Berlin steht bereits, doch wurde erst Anfang des Jahres die offizielle Baugenehmigung erteilt. Getragen von diesem dynamischen Jahresauftakt deutet vieles darauf hin, dass die Umsatzprognose von rund sieben Millionen Quadratmeter für das Gesamtjahr nach oben korrigiert werden muss.“

Big 5: Region Berlin macht durch Tesla-Ansiedlung großen Umsatzsprung

In den Big 5-Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) wurden in den ersten drei Monaten rund 780.000 m² umgesetzt. Verglichen mit dem ersten 2021 ein deutliches Plus von 58 Prozent. Maßgeblich beeinflusst wurde das überdurchschnittliche Ergebnis durch Tesla. Ohne diese Position läge der Umsatz bei 453.000 m², was ziemlich genau dem zehnjährigen Durchschnittswert der ersten Quartale entspräche und im Ein-Jahresvergleich ein Minus von acht Prozent wäre. 

Die umsatzstärkste Region war Berlin mit 481.000 m², das auch ohne Tesla mit 154.000 m² Spitzenreiter wäre, gefolgt von Hamburg mit 124.000 m². Die Regionen Düsseldorf (68.000 m²) und München (63.000 m²) lagen deutlich vor der sonst so umsatzstarken Frankfurter Region, die zum Jahresauftakt 2022 nur 45.000 m² verzeichnete.  

Durch den Tesla-Großdeal setzt sich die Industrie mit 382.000 m² und einem Anteil von 49 Prozent an die Spitze der Branchen in den fünf größten Immobilienmärkten. Auf Platz zwei folgt die Branche Transport,

 

Verkehr und Lagerhaltung, auf die rund 22 Prozent des Flächenumsatzes beziehungsweise 168.000 m² entfielen. Handelsunternehmen waren für weitere 19 Prozent (144.000 m²) verantwortlich.

In den ersten drei Monaten wurden in den Big 5 rund 150.000 m² neue Lagerflächen errichtet, davon waren zum Zeitpunkt der Fertigstellung nur 24 Prozent der Flächen noch unvermietet. Aktuell befinden sich weitere rund 1,5 Millionen m² im Bau, wovon derzeit noch 22 Prozent verfügbar sind. Die größte Bautätigkeit ist aktuell in der Region Hamburg zu beobachten: hier entstehen rund 570.000 m², die allerdings schon zu 93 Prozent an Eigennutzer oder Mieter vergeben sind.

Konversion von Brownfields sollen zunehmenden Flächenmangel abfedern

„Für die Big 5 gilt umso stärker, was in weiten Teilen der Republik zu beobachten ist: Gerade durch die hohen Flächenumsätze wird das Flächenangebot schnell knapp und der Nachfrageüberhang größer“, bilanziert Sarina Schekahn. „Entwickler und Investoren setzen deshalb zunehmend auf Brownfields, da hier bereits alle Rahmenbedingungen gegeben sind, um möglichst schnell weitere Flächen auf den Markt zu bringen.“

Zugleich sind die Herausforderungen durch die Pandemie und den Krieg in der Ukraine und die daraus resultierenden Unsicherheiten für die Lieferketten auch bei den politischen Entscheidungsträgern angekommen, beobachtet Sarina Schekahn: „Nearshoring, die Rückverlagerung von Produktionen, nach Deutschland und benachbarte Länder ist ein zentrales Thema der kommunalen Raumplanung. Wir erkennen, dass Gemeinden mittlerweile viel offener dafür sind, benötigte Flächen für Produktion und wertschöpfende Prozesse und mitarbeiterintensive Geschäftsmodelle zur Verfügung zu stellen, wenn das Brownfield-Potenzial ausgeschöpft ist“

Indexierung und Inflation lassen Spitzenmieten weiter steigen

In der Größenordnung ab 5.000 m² sind die Spitzenmieten für Lagerflächen in vier der Big 5 Regionen in den vergangenen zwölf Monaten gestiegen. Ausnahme ist die Region Düsseldorf, wo der Wert noch stabil bei 6,00 €/m²/Monat blieb. Die stärksten Anstiege verbuchten Berlin von 5,50 €/m²/Monat auf nun 6,25 €/m²/Monat und Frankfurt von 6,50 €/m²/Monat auf 7,00 €/m²/Monat. In Hamburg war ein Anstieg um knapp fünf Prozent auf aktuell 6,70 €/m²/Monat zu verzeichnen. Die höchsten Mieten werden nach wie vor mit 7,50 €/m²/Monat in München gezahlt. Vor einem Jahr hatte der Wert noch 40 Cent niedriger gelegen. „Für die nächsten Monate ist von weiter steigenden Spitzenmieten auszugehen. Hintergrund ist die Kombination aus oft bis zu 100 Prozent indexierten Mietverträgen und der aktuellen Inflation“, erklärt Sarina Schekahn.

Außerhalb der Big 5 steigert der E-Commerce seinen Anteil auf 23 Prozent des Flächenumsatzes

Rund 1,5 Millionen m² wurden im ersten Quartal 2022 außerhalb der Big 5 Ballungsräume[1] umgesetzt.  Der Vorjahreswert von 1,4 Millionen m² wurde dadurch um neun Prozent übertroffen und der entsprechende fünfjährige Mittelwert um 19 Prozent.

Die stärkste Flächennachfrage kam von Industrieunternehmen, sie zeichneten für rund 570.000 m² verantwortlich, was 37 Prozent des Gesamtumsatzes entspricht. Zu den größten Anmietungen zählt dabei die Vertragsunterzeichnung von BMW über rund 58.000 m² in Leipzig. Es folgen Handels- und E-Commerce-Unternehmen mit insgesamt rund 486.000 m² (32 Prozent), darunter der größte Eigennutzerabschluss: Amazon begann mit dem Bau eines rund 189.000 m² großen Logistikzentrums in Kaiserslautern. Insgesamt wurden durch E-Commerce-Unternehmen 354.000 m² umgesetzt, damit stieg ihr Anteil verglichen mit Q1 2021 von 18 Prozent auf nun 23 Prozent. Auf Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr, Lagerhaltung entfielen 407.000 m² (27 Prozent).

Auch im ersten Quartal kann das Ruhrgebiet seinen Spitzenplatz unter den Regionen außerhalb der Big 5 behaupten. Hier wurden 149.000 m² umgesetzt, die sich auf zehn Einzelabschlüsse verteilen. Die größte Anmietung wurde mit knapp 27.000 m² in Duisburg durch die C&K Logistik GmbH registriert. Es folgen die Regionen Kassel/Bad Hersfeld (128.000 m²), Köln (108.000 m²) und Leipzig/Halle (90.000 m²).

Jenseits der Big 5 wurden 74 Prozent der Flächenumsätze mit Neubauten bzw. Projektentwicklungen erzielt.

„Trotz der ausgesprochen positiven Bilanz haben die Akteure die Risiken der aktuellen Lage weiter genau im Blick“, gibt Schekahn zu bedenken, „so haben vor allem kleine und mittelständische Unternehmen langfristige Standortentscheidungen um wenige Monate aufgeschoben, um die Lage genauer zu sondieren.“

[1] In diese Zahlen fließen ausschließlich Flächenumsätze ab einer Größe von mindestens 5.000 m² ein (Eigennutzer und Vermietungen)


Über JLL

JLL (NYSE: JLL) ist ein führendes Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobilienbereich. JLL gestaltet die Immobilien-Zukunft im Sinne der Nachhaltigkeit und nutzt dabei fortschrittliche Technologien, um Kunden, Mitarbeitern und Partnern werthaltige Chancen, nachhaltige Lösungen und eine zeitgemäße Arbeitsplatzgestaltung zu bieten. Das „Fortune 500“ Unternehmen mit einem Jahresumsatz von 19,4 Mrd. USD ist Ende Dezember 2021 in über 80 Ländern mit weltweit mehr als 98.000 Beschäftigten tätig. JLL ist der Markenname und ein eingetragenes Markenzeichen von Jones Lang LaSalle Incorporated. Weitere Informationen finden Sie unter jll.com.