Logistikflächenmarkt nimmt deutlich Fahrt auf – drittes Quartal trotz Corona auf Rekordniveau

Big 5-Regionen: Hamburg mit deutlichstem Anstieg umsatzstärkste Region, auch München mit klarem Plus

29. Oktober 2020

FRANKFURT, 29. Oktober 2020 - Auf dem deutschen Markt für Lager- und Logistikflächen lag der Umsatz (Eigennutzer und Vermietungen) in den ersten drei Quartalen 2020 bei rund 5,2 Mio. m² und markierte damit ein kleines Plus (+ 1 %) im Vergleich zum Vorjahreswert (Q1-3 2019: 5,1 Mio. m²). Gegenüber dem 5- bzw. 10-Jahresschnitt weist der Flächenumsatz nach neun Monaten sogar eine Zunahme von 3 bzw. 17 Prozent auf.

Nach einem zurückhaltenden zweiten Quartal (1,5 Mio. m²) trug die deutliche Steigerung der Monate Juli bis September entscheidend zu diesem guten Ergebnis bei: erstmals wurde in einem Drei-Monats-Zeitraum die 2 Mio. m²-Marke überschritten. Mit 2,1 Mio. m² ist ein deutliches Plus von 30 Prozent gegenüber dem Schnitt der letzten fünf Jahre zu notieren. „Die zunächst spürbare Zurückhaltung vieler Nutzer aufgrund der wirtschaftlichen Unsicherheit im Zuge der Corona-Pandemie konnte im dritten Quartal mehr als kompensiert werden“, so Frank Weber, Head of Industrial Agency JLL Germany. Weber weiter: „Auch im vierten Quartal gehen wir von einigen größeren Abschlüssen aus. Sollten sie realisiert werden ist aus heutiger Sicht ein Ergebnis von 6,5 bis 7 Mio. m² möglich.“

Die Big 5-Ballungsräume (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) bilanzieren nach neun Monaten einen Anstieg des Umsatzvolumens von 8 Prozent auf 1,426 Mio. m². Dem bundesweiten Trend entsprechend trugen die Monate Juli bis September mit knapp 540.000 m² am meisten zu diesem erfreulichen Ergebnis bei.

Bei überdurchschnittlichen rund 3,76 Mio. m² (+6 % gegenüber 5-Jahresschnitt) lag das Umsatzvolumen in den ersten neun Monaten außerhalb der Big 5 Ballungsräume[1]. Damit reichte das Umsatzvolumen bis auf rund 36.000 m² an das Rekordergebnis im Dreivierteljahr 2019 heran (- 1 %). Vor allem der Anstieg der Vermietungsvolumina trug zur positiven Bilanz bei (+10 %). Umsätze durch Eigennutzer fielen dagegen im Jahresvergleich um 16 Prozent.

Frank Weber zur aktuellen Marktentwicklung: „Derzeit ist der Markt in guter Verfassung, zum einen zurückzuführen auf den gestiegenen Bedarf an Logistikflächen im Online-Geschäft, das bis zu 100 Prozent mehr Umsatz verzeichnete als im Vorjahr. Zum anderen ist die Zahl der oft spekulativen Projektentwicklungen größtenteils stabil geblieben. Investoren und Entwickler sind weiter auf der Suche nach Grundstücken mit guter Anbindung an das Straßennetz – und nehmen dafür teilweise auch Lagen in Kauf, die etwas weiter entfernt von den Ballungszentren liegen. An der mittel- und langfristig stärkeren Orientierung am Kundenbedarf bei der Ausrichtung der Logistikstandorte wird sich nichts Grundlegendes ändern.“

Neun-Monats-Bilanz der Big 5-Regionen: Hamburg mit deutlichstem Anstieg umsatzstärkste Region, auch München mit klarem Plus - Berlin und Düsseldorf rückläufig, Frankfurt nahezu auf Vorjahresniveau

Rückgängen von -16 Prozent bzw. -24 Prozent in den Regionen Berlin und Düsseldorf standen mit 41 % und 51 % deutliche Zuwächse in München und Hamburg gegenüber. Letztere haben damit nach neun Monaten die Umsatzvolumina des gesamten Vorjahres bereits überschritten. Frankfurt mit Umland zeigte ein stabiles Resultat auf dem Niveau des Dreimonatszeitraums 2019 (minus 4 %). Den größten Eigennutzerabschluss des dritten Quartals in den Big 5 markierte der Baubeginn des 86.500 m² großen REWE-Logistikzentrums in Henstedt-Ulzburg (Region Hamburg). Die größte Anmietung registrierte die Berliner Region: CEVA Logistics unterzeichnete einen Vertrag über rund 54.000 m² in einer Projektentwicklung der ECE in Königs Wusterhausen (Landkreis Dahme-Spreewald).

Auf Handelsunternehmen entfiel mit rund 36 Prozent der größte Anteil des Flächenumsatzes. Unternehmen aus der Industrie und dem Bereich Transport, Verkehr, Lagerhaltung zeichneten für weitere 27 bzw. 25 Prozent verantwortlich.

Im Größensegment ab 5.000 m² wurden 60 Abschlüsse registriert und damit zehn weniger als im Vergleichszeitraum 2019. Das damit generierte Umsatzvolumen lag dabei allerdings mit rund 946.000 m² 30 Prozent höher, gleichbedeutend auch einem Anstieg der Durchschnittsgröße bei Deals dieser Größenordnung von 10.600 m² auf 15.800 m² und damit um rund 50 Prozent.

Von Januar bis September 2020 wurden in den Big 5 rund 425.000 m² neue Lagerflächen errichtet, 19 Prozent waren zum Zeitpunkt der Fertigstellung noch nicht vermietet. Weitere rund 1,06 Mio. m² befinden sich im Bau – doppelt so viele wie ein Jahr zuvor. Von diesen Flächen ist noch ein Drittel verfügbar. Schwerpunkte der Bautätigkeit sind Hamburg und Berlin – zwei Drittel der im Bau befindlichen Flächen entfallen in summa auf diese beiden Regionen.

Spitzenmieten bleiben stabil

Die Spitzenmieten für Lagerflächen in der Größenordnung ab 5.000 m² zeigten sich in den ersten neun Monaten in allen Regionen stabil. „Bis zum Jahresende rechnen wir weiterhin mit einer konstanten Entwicklung“, so Weber. In München müssen Nutzer mit 7,10 Euro/m²/Monat für Topflächen am tiefsten in die Tasche greifen. Hamburg und Frankfurt folgen mit 6,40 Euro/m²/Monat und 6,20 Euro/m²/Monat. Im Schnitt deutlich günstiger sind Spitzenflächen mit 5,50 Euro/m²/Monat in Berlin und Düsseldorf.

Ruhrgebiet erneut mit höchstem Umsatz außerhalb der Big 5 und bundesweit

Als umsatzstärkste Region außerhalb der Big 5 hielt das Ruhrgebiet mit rund 609.000 m² und einem Plus von 24 % im Jahresvergleich auch die Big 5-Ballungsräume deutlich auf Abstand. Maßgeblich trug die im Quartal und Gesamtjahr größte Anmietung durch den Non-Food-Händler Tedi in Kamen dazu bei (rund 80.000 m² Logistikfläche in einer Projektentwicklung).

Mit deutlichem Abstand folgen die Regionen Leipzig/Halle (211.000 m²) und Bremen (194.000 m²).

Die stärkste Flächennachfrage generierten Handel und E-Commerce Unternehmen (39 %) sowie Nutzer aus dem Bereich Transport, Verkehr, Lagerhaltung (37 %). Industrieunternehmen zeichneten für 21 % des Umsatzes verantwortlich. Der größte Abschluss außerhalb der Big 5 bzw. auch bundesweit – auch im gesamten Jahresverlauf - geht auf das Konto von Amazon im dritten Quartal: In Gera begann der Onlinehändler mit dem Bau eines 153.000 m² großen Logistikzentrums. Auch für den zweitgrößten Deal des Quartals zeichnet ein Eigennutzer verantwortlich: Der Baubeginn eines rund 90.000 m² großen Logistikzentrums in Hünfeld bei Fulda für den Lebensmittelhändler Tegut.

Drei Viertel aller Flächenumsätze im Dreivierteljahr wurden in Neubauten bzw. Projektentwicklungen getätigt, in der Größenordnung ab 50.000 m² (insgesamt rund 900.000 m² mit 12 Deals) waren es sogar 100 Prozent.

„Der Expansionskurs der (Online-)Einzelhändler, sei es im Food- oder Non-Food-Bereich, wird auch bei großflächigeren Neubauten deutlich. ‚Think big‘ kann schon heute als Logistik-Schlagwort 2020 gelten. Auch wenn es wegen des nun beschlossenen (Teil-)Lockdowns im November teilweise Verzögerungen bei Projektentwicklungen geben kann - an der steigenden Marktmacht der Big Player auch auf dem Logistikvermietungsmarkt wird dies langfristig nicht entscheidend rütteln“, so Frank Weber abschließend.     


Über JLL

JLL (NYSE: JLL) ist ein führendes Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobilienbereich. JLL gestaltet die Immobilien-Zukunft im Sinne der Nachhaltigkeit und nutzt dabei fortschrittliche Technologien, um Kunden, Mitarbeitern und Partnern werthaltige Chancen, nachhaltige Lösungen und eine zeitgemäße Arbeitsplatzgestaltung zu bieten. Das „Fortune 500“ Unternehmen mit einem Jahresumsatz 2019 von 18 Mrd. USD ist Ende Juni 2020 in über 80 Ländern mit weltweit knapp 93.000 Beschäftigten tätig. JLL ist der Markenname und ein eingetragenes Markenzeichen von Jones Lang LaSalle Incorporated. Weitere Informationen finden Sie unter http://jll.de