Pressemitteilung

Logistikmarkt steuert neuen Vermietungsrekord an

Flächenumsatz von 5,9 Mio. Quadratmeter nach drei Quartalen

29. Oktober 2021

Sarina Schekahn

Head of Industrial Leasing Germany
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FRANKFURT, 29. OKTOBER 2021 – Der deutsche Markt für Lager- und Logistikflächen eilt von Rekord zu Rekord: In den ersten drei Quartalen 2021 wurden rund 5,9 Mio. m² umgesetzt – der historische Höchstwert in einem ersten Dreivierteljahr. Das bereits starke Vorjahresergebnis von 5,19 Mio. m² übertraf der Markt nochmals um 13 Prozent. Entsprechend deutlich überbietet der aktuelle Wert den Fünf- und Zehnjahresschnitt um 16 beziehungsweise 27 Prozent.

Sarina Schekahn, Head of Industrial Leasing JLL Germany: „Der Markt profitiert von einer nie dagewesenen Nachfrage nach Logistikprodukten. Insbesondere der kontinuierlich wachsende E-Commerce fördert den Bedarf sowohl an großen Verteilzentren, sogenannten Big Boxes, wie auch kleineren, zentralen Flächen für City Logistik Hubs. Deshalb gehen wir davon aus, dass der Rekord aus dem Jahr 2018 von 7,21 Mio. m² bis zum Jahresende übertroffen werden kann.“

Den neuen Rekord vor Augen gelte es aber auch, darüber hinaus zu blicken: „Auch wenn hier derzeit hohe Flächenumsätze verbucht werden, ist absehbar, dass das Angebot an freien Baugrundstücken und Objekten begrenzt ist. So sind große Flächen für Big Boxes, von wenigen Greenfield-Ausnahmen abgesehen, fast nur noch als Brownfields oder aber Flächen, auf denen Baurecht geschaffen werden muss, sowie im Osten der Republik verfügbar.“

Region Frankfurt führt das Feld der Big 5 Städte an

In den Big 5-Ballungsräumen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München wurden in den ersten neun Monaten rund 1,81 Mio. m² umgesetzt. Dies sind 26 Prozent mehr Fläche als im Vergleichszeitrum des Vorjahres und auch in diesem Segment das bislang beste Ergebnis eines ersten Dreivierteljahres.

Allerdings präsentieren sich die Regionen sehr heterogen: Frankfurt profitierte von mehreren Großabschlüssen über 20.000 m² und konnte sich im Jahresvergleich um zwei Drittel steigern. Mit rund 557.000 m² ist es die umsatzstärkste Region in den Big 5. Ebenfalls im Plus liegen die Regionen Düsseldorf (57 %), Berlin (30 %) und Hamburg (21 %). Nur die Region München verbuchte ein deutliches Minus von 36 Prozent. Die drei größten Anmietungen in den Big 5 entfielen auf die Region Frankfurt – jeweils mehr als 40.000 m² wurden in Kleinostheim sowie zweimal in Hammersbach registriert.

 

Deutlich zugelegt haben Umsätze im Größensegment ab 5.000 m². 99 Abschlüsse und damit Ende September bereits 14 mehr als im gesamten Jahr 2020, zeigen den hohen Flächenbedarf vieler Unternehmen. Die stärkste Nachfrage kam von Firmen aus dem Bereich Transport, Verkehr und Lagerhaltung – auf sie entfielen rund 42 Prozent des Flächenumsatzes. Mit Abstand folgen dahinter der Handel mit 28 und Industrieunternehmen mit 18 Prozent.

In der ersten neun Monaten wurden in den Big 5 rund 440.000 m² neue Lagerfläche fertigstellt, wovon 28 Prozent bei ihrer Fertigstellung noch verfügbar waren. Weitere rund 1,18 Mio. m² befinden sich derzeit im Bau, von diesen Flächen werden allerdings nur 31 Prozent spekulativ errichtet.

Um den Bedarf nach Flächen auch künftig bedienen zu können, erhofft sich Sarina Schekahn ein Umdenken bei den Kommunen: „Die Menschen erwarten eine immer schnellere Versorgung mit Gütern, doch viele Städte, tun sich nach wie vor schwer damit, die dafür nötigen Flächen auszuweisen oder in die jeweiligen Innenstädte zu integrieren. Das gilt sowohl für die Logistikflächen selbst als auch für die Belieferungskonzepte. Dabei gibt es mittlerweile deutliche bessere Möglichkeiten, diese Logistikhubs dezent ins Stadtbild zu integrieren.“

Die Spitzenmieten für Lagerflächen im Größensegment ab 5.000 m² sind in den letzten drei Monaten in den Regionen Frankfurt (um 30 Cent auf nun 6,50 €/m²/Monat) und Hamburg (um 10 Cent auf ebenfalls 6,50 €/m²/Monat) leicht angestiegen. In der Region Düsseldorf wurde bereits im ersten Quartal 2021 ein Anstieg um 50 Cent auf 6,00 €/m²/Monat registriert. Die Spitzenmieten für München – hier werden mit 7,10 €/m²/Monat die höchsten Mieten gezahlt – und Berlin (5,50 €/m²/Monat) blieben derweil stabil.

Edeka sorgt als Eigennutzer von 100.000 m² für den größten Umsatz des Jahres

Außerhalb der Big 5[1] wurde erstmals in einem ersten Dreivierteljahr die 4 Mio. m²-Marke überschritten – ein Plus von neun Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Hier zeichneten sich Handelsunternehmen für rund 1,6 Million m² verantwortlich, was 39 Prozent Marktanteil entspricht. Grund für die Spitzenposition waren mehrere großvolumige Abschlüsse in der Größenordnung ab 50.000 m². Darunter der bisher größte Abschluss des Jahres: Der Lebensmitteleinzelhändler Edeka begann als Eigennutzer im dritten Quartal mit dem Bau eines rund 100.000 m² großen Logistikzentrums in Marktredwitz. Weitere 37 Prozent des Umsatzes wurden von Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr sowie Lagerhaltung generiert, die größten Anmietungen wurden mit ca. 95.000 m² durch BLG Logistik in Bremen und durch Rhenus mit etwa 84.000 m² in Wesel getätigt. Auf Industrieunternehmen entfielen 19 Prozent des Umsatzes.

Erneut führt das Ruhrgebiet das Ranking der Regionen außerhalb der Big 5 mit insgesamt 491.000 m² an. Die größten Abschlüsse sind die bereits erwähnte Anmietung von Rhenus in Wesel und die Vertragsunterzeichnung von Levi Strauss Germany für ein 67.000 m² großes Distributionszentrum in Dorsten. Auf Platz zwei und drei folgen die Region Leipzig/Halle mit rund 300.000 m² und Hannover/Braunschweig knapp dahinter mit 277.000 m².

Mehr als zwei Drittel der Flächenumsätze wurden in Neubauten bzw. Projektentwicklungen registriert. Betrachtet man allein die Größenordnung ab 50.000 m², so sind es sogar 95 Prozent der Umsätze.

Brownfields kreativ umnutzen, um Flächenbedarf zu stillen

Doch wie lange wird der Höhenflug des Marktes anhalten? „Solange die Nachfrage so hoch und die Zinsen niedrig sind, wird weiter investiert werden und der Druck im Markt steigen. Die Renditen für Logistikimmobilien haben bereits ein ähnliches Niveau erreicht wie das der Assetklasse Office, allerdings besteht aufgrund des in den vergangenen Jahren aufstrebenden Segments der Logistikimmobilie bei einigen Investoren weiterhin Spielraum. Dabei dürfen die Risiken einzelner Produkte allerdings nicht außer Acht gelassen werden“, analysiert Sarina Schekahn.

Mit Blick auf den Flächenbedarf ergänzt Schekahn: „Zugleich ist es wichtig, die verfügbaren Flächen weiterzuentwickeln und auch Revitalisierungen und Konversionen in Betracht zu ziehen, indem angesichts knapper Greenfields mehr Brownfields einfallsreich umgenutzt werden. Denn die Nachfrage wird vorerst nicht abreißen, weil immer mehr Händler und auch das produzierende Gewerbe nach Autonomie streben und eigene Lieferketten und Logistiknetze aufbauen werden.“

 

[1] In diese Zahlen fließen ausschließlich Flächenumsätze ab einer Größe von mindestens 5.000 m² ein (Eigennutzer und Vermietungen)


Vor allem kleine Flächen bis 250 m² sind stark nachgefragt und machen 58 Prozent des Flächenumsatzes aus. Auch die mittlere Kategorie zwischen 250 und 500 m² legte im Jahresvergleich um vier Prozentpunkte auf 19 Prozent zu.

Lebensmittelhändler treiben ihre Expansionsstrategie weiter voran

Im Branchenvergleich behauptet sich die Sparte Gastronomie/Food (29 %) an der Spitze vor dem Textilhandel (27 %). „Blickt man tiefer in die führende Branche hinein, ist es vor allem der Lebensmittelhandel, der drei Fünftel des Flächenumsatzes ausmacht. Beispielsweise eröffnete Rewe in diesem Jahr bereits acht neue Filialen in Innenstadtlagen. Daneben steuerten die Systemgastronomie, wie zum Beispiel Kaffeeketten, mit 16 Prozent und die individuellen Restaurantkonzepte mit 17 Prozent zum Gesamtumsatz bei. Der Lebensmittelhandel hat zum einen davon profitiert, dass er nicht vom Lockdown betroffen war, zum anderen erleben wir aber auch eine starke Expansion in die zentralen Toplagen“, analysiert Wichner.

Punktuelle Konkurrenz bekommen sie allerdings von den stark expansiven Lebensmittellieferdiensten. Neben Gorillas und Flink kommen weitere Akteure aus dem Ausland hinzu: Getir, Wolt, Bolt oder Wuplo wollen auf dem deutschen Markt Fuß fassen.

Konstant zeigen sich unterdessen wieder die Mieten: „Nach der erwarteten leichten Korrektur zur Jahresmitte haben sich die Spitzenmieten in den Big 10 wieder stabilisiert. Wir gehen davon aus, dass das Preisniveau bis Jahresende konstant bleibt“, prognostiziert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Münchens Kaufingerstraße (340 Euro), Berlins Tauentzien (310 Euro) und die Frankfurter Zeil (290 Euro) führen traditionell das Feld an. Es folgen die Königsallee in Düsseldorf (275 Euro), Hamburgs Spitalerstraße (265 Euro) und die Königstraße in Stuttgart (260 Euro). Vor der leichten Korrektur hatten die Spitzenmieten in den Big 10 über Jahre unverändert auf hohem Niveau gelegen. Beispielweise waren die Spitzenmieten in Europa nur in Paris, London und Mailand höher als beim deutschen Spitzenreiter München.


Über JLL

JLL (NYSE: JLL) ist ein führendes Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobilienbereich. JLL gestaltet die Immobilien-Zukunft im Sinne der Nachhaltigkeit und nutzt dabei fortschrittliche Technologien, um Kunden, Mitarbeitern und Partnern werthaltige Chancen, nachhaltige Lösungen und eine zeitgemäße Arbeitsplatzgestaltung zu bieten. Das „Fortune 500“ Unternehmen mit einem Jahresumsatz 2020 von 16,6 Mrd. USD ist Ende Juni 2021 in über 80 Ländern mit weltweit mehr als 92.000 Beschäftigten tätig. JLL ist der Markenname und ein eingetragenes Markenzeichen von Jones Lang LaSalle Incorporated. Weitere Informationen finden Sie unter http://jll.de