Markt für Logistikflächen: Berlin hängt Frankfurt und Hamburg ab

Flächenumsatz dürfte 2019 erneut die 6-Millionen-Quadratmeter-Marke knacken

26. Juli 2019

FRANKFURT, 26. Juli 2019 – Auch wenn der Ifo-Geschäftsklimaindex auf ein Sechsjahrestief gefallen ist: Auf dem deutschen Markt für Lager- und Logistikflächen ist und bleibt die Stimmung gut. „Ein herausforderndes konjunkturelles Umfeld macht sich zunehmend bemerkbar, aber die Zuversicht ist weiter da. Logistik ist hier so etwas wie ein Seismograph – und hält weiter Kurs“, sagt Frank Weber, Head of Industrial Agency JLL Germany. Zwar wurden im ersten Halbjahr 2019 mit 3,3 Millionen m² insgesamt 9 Prozent weniger Flächen (Eigennutzer und Vermietungen) umgesetzt als im ersten Halbjahr des Rekordjahres 2018. Weber: „Im Vergleich zum Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre sind das immer noch 15 Prozent mehr.“ Es ist zudem der dritthöchste Halbjahresumsatz überhaupt. „Die Nachfrage nach Logistikflächen ist weiter stabil, darum rechnen wir 2019 immer noch damit, dass wir beim Flächenumsatz die 6-MillionenQuadratmeter-Marke überschreiten“, so Weber.  

Rund 63 Prozent des Umsatzes im ersten Halbjahr entfielen auf Vermietungen. Das ist fast so viel wie in den ersten sechs Monaten des Vorjahres (minus 2 Prozent). Durch Eigennutzer wurden hingegen 18 Prozent weniger Flächen umgesetzt. 

Big-5-Ballungsräume: Berlin liegt erstmals auf Platz 1 

Mit einem deutlichen Plus von 60 Prozent ist Berlin die einzige Region unter den Big 5Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München), die im ersten Halbjahr einen steigenden Flächenumsatz verbucht. Mit rund 251.000 neuvermieteten Quadratmetern lässt die Hauptstadt die traditionell umsatzstärksten Märkte Frankfurt (Flächenumsatz im ersten Halbjahr: 248.000 m²) und Hamburg (143.000 m²) hinter sich und steht zum ersten Mal auf Platz 1 der Umsatzstatistik. 

Insgesamt wurden in den ersten sechs Monaten dieses Jahres in den Big-5-Ballungsräumen rund 850.000 m² umgesetzt. Das sind 20 Prozent weniger als im ersten Halbjahr 2018. Auch der Vergleich mit den Mittelwerten über fünf und zehn Jahre fällt mit minus 15 und minus 10 Prozent negativ aus. Die stärksten Umsatzrückgänge gab es in den Regionen München und Hamburg mit 39 beziehungsweise 45 Prozent.  

Überproportional zurückgegangen ist im Jahresvergleich der Umsatz in der Größenordnung ab 5.000 m²: Nur 42 Abschlüsse (entsprechend ca. 480.000 m²) wurden in den ersten sechs Monaten registriert. Im ersten Halbjahr des Vorjahres waren es noch 65 Abschlüsse (und mit rund 750.000 m² deutlich mehr Fläche). Weber: „Hier macht sich eindeutig die weiter zunehmende Knappheit in diesem Segment bemerkbar – seien es Grundstücke für neue Projekte, seien es Bestandsflächen, die von den Mietern länger gehalten werden.“ 

Neubautätigkeit ist stabil 

Im ersten Halbjahr wurden in den Big 5 rund 353.000 m² Lagerflächen fertig gestellt, von denen derzeit nur noch 15 Prozent frei verfügbar sind. Aktuell befinden sich rund 530.000 m² im Bau. Nur 8 Prozent (41.000 m²) der Flächen sind noch unvermietet. Am aktivsten sind hier die Regionen Berlin und Frankfurt. 

Logistiker liegen beim Flächenbedarf weiter vorne 

Insgesamt führen Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr, Lagerhaltung und Handelsunternehmen mit einem Anteil von je 31 Prozent das Branchenranking an. Die Industrie hat 21 Prozent der Flächen nachgefragt. Die größten Abschlüsse verbuchten im ersten Halbjahr die Regionen Düsseldorf und Frankfurt: Der Logistiker Hoyer startete in Dormagen mit dem Bau eines 40.000 m² großen Logistikzentrums und Ikea kaufte in Rüsselsheim eine 33.000 m² große Halle. Beide Abschlüsse wurden dementsprechend von Eigennutzern getätigt. 

Spitzenmieten steigen in Frankfurt und Hamburg, nicht in Berlin 

Die Spitzenmieten für Lagerflächen in der Größenordnung ab 5.000 m² sind in den vergangenen drei Monaten nur in den Regionen München (7,10 €/m²/Monat), Berlin (5,50 €/m²/Monat) und Düsseldorf (5,40 €/m²/Monat) stabil geblieben. In Hamburg kletterten sie zur Jahresmitte von 6,00 auf 6,30 €/m²/Monat, in Frankfurt von 6,00 auf 6,20 €/m²/Monat. 

Lagerflächenumsätze bundesweit H1 2019

Außerhalb der Big 5 sinkt der Umsatz deutlich weniger 

Grundstücksknappheit und die verlangsamte Umsetzung von Projekten machen sich auch außerhalb der Big 5 bemerkbar: Rund 2,5 Millionen m² wurden in den ersten sechs Monaten im Umland umgesetzt (berücksichtigt werden dabei nur Neuvermietung im Neubau und Bestand sowie Eigennutzer ab einer Fläche von 5.000 m²). Im Vergleich zum Vorjahr ein leichtes Minus von 4 Prozent. Die Durchschnittswerte über fünf und zehn Jahre wurden allerdings um 9 beziehungsweise 28 Prozent übertroffen. Während die Umsätze durch Vermietungen im Jahresvergleich um 12 Prozent zulegten, gingen die Umsätze durch Eigennutzer um 18 Prozent zurück. 

Industrie im Umland vorne

Umsatzstärkste Branche außerhalb der Big 5 waren im ersten Halbjahr Industrieunternehmen: Auf sie entfallen 38 Prozent des Gesamtumsatzes. Der bisher größte Abschluss des Jahres: BMW erweitert seinen Standort in Dingolfing um ein rund 115.000 m² großes Ersatzteillager. Auf Handelsunternehmen entfallen 32 Prozent des Umsatzes und auf Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr, Lagerhaltung rund 28 Prozent. Die beiden größten Abschlüsse im ersten Halbjahr: Woolworth startete im ersten Quartal mit dem Bau eines 63.000 m² großen Logistikzentrums in Unna und die Seifert Logistics Group mietete rund 45.000 m² im ersten Bauabschnitt des neuen Logistikzentrums, das auf dem Gelände der ehemaligen Salmkaserne in Philippsburg errichtet wird. Rund 70 Prozent der Flächenumsätze außerhalb der Big 5 fanden in Neubauten beziehungsweise Projektentwicklungen statt. 

Umsatzstärkste Region war erneut das Ruhrgebiet mit rund 343.000 m². Auf Platz 2 und 3 folgen mit deutlichem Abstand die Regionen Bremen (rund 146.000 m²) und Hannover/Braunschweig (141.000 m²).  


Über JLL

JLL (NYSE: JLL) ist ein führendes Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobilienbereich. Unsere Vision ist es, die Welt der Immobilien neu zu gestalten, profitable Chancen aufzuzeigen und Räume zu schaffen, in denen Menschen ihre Ambitionen verwirklichen können – für eine aussichtsreiche Zukunft unserer Kunden, Mitarbeiter und Partner. Das „Fortune 500“ Unternehmen mit einem Jahresumsatz 2018 von 16,3 Mrd. USD ist Ende Juni 2019 in mehr als 80 Ländern mit weltweit knapp 92.000 Beschäftigten tätig. JLL ist der Markenname und ein eingetragenes Markenzeichen von Jones Lang LaSalle Incorporated. Weitere Informationen finden Sie unter http://jll.de