Mietpreisanstieg auf den Wohnungsmärkten der Big 8 -Städte niedriger als im Vorjahr – Kaufpreise zweistellig verteuert

Im Mittel haben 2019 die Mietpreise auf den Wohnungsmärkten in den von JLL untersuchten Big 8 - Städten gegenüber dem Vorjahr um + 4,1 % zugelegt. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen haben sich mit im Mittel +10,2 % ein weiteres Mal verteuert und weiter von den Mietpreisen abgesetzt

23. Januar 2020
  • Im Mittel haben 2019 die Mietpreise* auf den Wohnungsmärkten in den von JLL untersuchten Big 8 - Städten (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und Leipzig) gegenüber dem Vorjahr um + 4,1 Prozent zugelegt. Damit lag der Anstieg zwar unter dem Fünfjahresschnitt 2014 - 2018 (+ 5,0 %) und unter dem Anstieg im Vorjahr (2018: + 5,1 %), fiel aber insgesamt höher aus als zur Jahresmitte 2019 erwartet. Deutliche regionale Unterschiede sind zu beobachten: die Spanne reicht von +1,4 Prozent in Leipzig bis +8,0 Prozent in Köln.
  • Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen* 2019 haben sich ein weiteres Mal verteuert und sich weiter von den Mietpreisen abgesetzt: Mit im Mittel + 10,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr lagen sie deutlich über dem mittleren Fünfjahresschnitt und dem Anstieg im Vorjahr (jeweils + 8,2 %). Die Spanne reicht dabei von +8,4 Prozent in Berlin bis + 13,3 Prozent in Düsseldorf.
 

„Begründet ist der gegenüber dem Vorjahr leicht rückläufige Mietpreisanstieg mit einer insgesamt erhöhten, wenn auch regional unterschiedlichen Neubautätigkeit, die für leichte Entlastung sorgt. Steigende Wohnkostenbelastungen führen darüber hinaus zu Verschiebungen der Nachfrage ins Umland und damit generell zu strukturellen Veränderungen im Angebot“, so Roman Heidrich, Lead Director Residential Valuation Advisory JLL Berlin. Roman Heidrich weiter: „Die Anzahl und Struktur lokal angebotener Wohnungen verschiebt sich durch die Ausdehnung der Wohnungsnachfrage hin zur Peripherie. Gleichzeitig sinkt die Fluktuation in vielen teuren und zentralen Bezirken. Das führt wiederum zu einem Rückgang der aggregierten angebotenen Mietpreise. Auf Grund der deutlichen Abnahme innerstädtischer Flächenpotentiale gilt dies insbesondere für den Wohnungsneubau. Darüber hinaus sind die regulatorischen Spielräume bei den Mietpreissteigerungen in zentralen Lagen weitgehend ausgeschöpft und werden zum Beispiel durch eine zunehmende Zahl an Milieuschutzgebieten weiter beschränkt.“

„Auffällig sind insbesondere die regionalen Unterschiede in den von JLL untersuchten Big 8-Städten. Neben regionalspezifischen Gegebenheiten lassen sich auch die wohnungspolitischen Herangehensweisen, dem lokalen Nachfrageüberhang zu begegnen, als Ursachen heranziehen. Während Hamburg mit rund 58 neuen Wohnungen je 10.000 Einwohner das höchste Fertigstellungsniveau im Wohnungsneubau unter den analysierten Städten erzielt, kommt Stuttgart auf gerade einmal halb so viele Fertigstellungen je 10.000 Einwohner“, so Sebastian Grimm, Lead Director Residential Valuation Advisory JLL Frankfurt. Dies spiegelt sich auch in der Entwicklung der Mietpreise wider. Während das Mietpreisniveau in Hamburg eine Preissteigerung von + 2,8 % im zweiten Halbjahr 2019 (auf 12,75 Euro/m²/Monat) registriert, sind die Mietpreise in Stuttgart im Jahresvergleich um + 6,8 % (auf 15,25 Euro/m²/Monat) gestiegen. Grimm weiter: „Eine Tendenz, die sich auch in der Entwicklung über die letzten fünf Jahre zeigt, in denen die Mietpreise in Stuttgart gegenüber Hamburg mit über 38 % prozentual um das Doppelte zugelegt haben.“

Leipzig erreicht zwar nicht das Fertigstellungsniveau von Hamburg, die Neubautätigkeit wurde aber auch in der Sachsenmetropole innerhalb von kurzer Zeit deutlich ausgeweitet. Diese Entwicklung macht sich auch in einem gedämpften mittleren Mietpreiswachstum von nur noch + 1,4 Prozent gegenüber + 6,2 Prozent im Jahresschnitt 2014 – 2018 bemerkbar. Das mittlere Mietpreisniveau lag im zweiten Halbjahr 2019 bei 7,25 Euro/m²/Monat. Noch deutlicher wird dieser Effekt bei der Analyse der Neubaumieten (10,50 Euro/m²/Monat) und der Spitzenmieten (10 Euro/m²/Monat), die einen Rückgang von minus 2,6 % bzw. minus 2,0 % zum Vorjahreswert verzeichneten. 2018 wurden noch Preissteigerungen von + 15,2 % bzw. + 7,4 % registriert.

In Berlin sind die mittleren Angebotsmieten im zweiten Halbjahr 2019 im Jahresvergleich um + 4,1 % auf 12,55 Euro/m²/Monat gestiegen. Damit hat sich die Mietpreisentwicklung in der Hauptstadt sowohl im Vergleich zu 2018 (+ 8,6 %) als auch zum Fünfjahresschnitt (+ 8,0 %) allerdings deutlich abgeschwächt. „Inwieweit dies auf den Mietendeckel zurückzuführen ist, wird sich erst im Laufe des Jahres 2020 zeigen“, so Roman Heidrich. Und weiter: „Allerdings führt die aktuelle Diskussion bereits dazu, dass sich die rechtliche Unsicherheit nachhaltig erhöht und Investitionsanreize am Berliner Mietwohnungsmarkt hemmt. Neben einer Verlagerung der Investitionstätigkeiten in andere Städte kann auch ein zunehmender Stopp von Modernisierungen und Sanierungen beobachtet werden. Weiterhin ist zu erwarten, dass es vor allem im Mietwohnungsmarkt zu weniger Neubau und zu vermehrten Umwandlungen zu Eigentumswohnungen kommt. Festzustellen war bereits nach Beginn der Diskussion um den Berliner Mietendeckel ab Juni 2019 ein deutlicher Rückgang bei den Mietangeboten.“

Mit einer mittleren Preissteigerung von + 8,0 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf 12,55 Euro/m²/Monat, damit deutlich höher als im Vorjahr (2018: + 3,8 %), verzeichnen die Mietpreise in Köln das stärkste Mietpreiswachstum aller Big 8-Städte. Die Mietpreise haben in den vergangenen fünf Jahre um insgesamt rund ein Drittel zugelegt. In München, der nach wie vor für Mieter teuersten Metropole (mit + 3,8 % auf 20 Euro/m²/Monat), Frankfurt (+ 3,2 % auf 15,35 Euro/m²/Monat) und Düsseldorf (+ 2,7 % auf 11,55 Euro/m²/Monat) zeigt sich ebenfalls eine gebremste Entwicklung: der Jahresschnitt 2014 – 2018 bilanziert mit + 5,1 %, + 4,4 %, + 3,8 % höhere prozentuale Anstiege.

„Auch für 2020 ist mit Mietpreissteigerungen auf ähnlichem Niveau unter dem Fünfjahresschnitt bei deutlichen regionalen Unterschieden zu rechnen“, blickt Sebastian Grimm voraus. „Trotz reger Neubautätigkeit liegt weiterhin ein deutliches Defizit im Wohnungsneubau vor. Zudem werden der anhaltend hohe Zuzug in die Städte und die starke Geburtenrate auch in den kommenden Jahren die Wohnungsnachfrage treiben.“

Beschleunigung der Kaufpreisdynamik für Eigentumswohnungen

Mit einem zweistelligen mittleren Preiswachstum gegenüber dem Vorjahr von + 10,2 Prozent lag die Entwicklung der angebotenen Kaufpreise in den von JLL untersuchten Big 8-Städten deutlich über dem mittleren Fünfjahresschnitt (2014 – 2018: + 8,2 %) und dem Vorjahr (2018: ebenfalls + 8,2 %). Damit haben sich die Kaufpreise im Jahr 2019 ein weiteres Mal verteuert. Diese Verteuerung gilt im gleichen Maße auch für die mittlere Entwicklung in den günstigsten zehn Prozent (+ 14,1 %, bei + 11,4 % im 5-Jahresschnitt) und den teuersten zehn Prozent der angebotenen Wohnungen (+ 8,6 %, bei + 7,0 % im Schnitt der Jahre 2014 - 2018). „Eigentumswohnungen bleiben angesichts günstiger Finanzierungskonditionen und gestiegener Renditespreads zu Alternativinvestments sowohl für Selbstnutzer als auch als Investmentanlage weiterhin günstig“, kommentiert Roman Heidrich das Geschehen.

Die höchsten mittleren Preissteigerungen der angebotenen Eigentumswohnungen zeigten Hamburg (+ 11,1 % auf 4.900 Euro/m²), Köln (+ 12,3 % auf 4.020 Euro/m²) und Düsseldorf (+ 13,3 % auf 4.270 Euro/m²) mit deutlichem Plus gegenüber dem Vorjahr (+ 4,3 %, + 2,9 % bzw. + 3,9 %). Der mittleren Fünfjahresschnitt in diesen drei Städten (+ 5,2 %, + 8,1 % bzw. + 7,8 %) fällt niedriger aus als im Schnitt der übrigen Big 8-Städten (+ 9,5 %). Berlin und Leipzig bilanzieren hingegen ein leicht gedämpftes Wachstum bei den Kaufpreisen. Mit + 8,4 Prozent bzw. + 8,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr liegen die mittleren Angebotskaufpreise im zweiten Halbjahr 2019 in Berlin bei rund 4.700 Euro/m², in Leipzig bei 2.260 Euro/m². Beide Städte weisen mit im Schnitt + 10,1 Prozent und + 11,2 Prozent weiterhin die stärksten Preissteigerungen der Big 8-Städte seit Ende 2014 auf.

Die drei teuersten Städte München, Frankfurt und Stuttgart verzeichnen mittlere Kaufpreise von 8.130 Euro/m², 5.860 Euro/m² und 4.770 Euro/m². „Diese Märkte zeichnen sich durch eine höhere Marktreife aus, die sich in relativ konstanten mittleren Preisentwicklungen und einer höheren Dynamik im Spitzensegment manifestiert“, so Sebastian Grimm. In allen drei Städten ist der Anstieg 2019 im Spitzensegment höher als der des stadtübergreifenden Medians.   


Über JLL

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