Mietpreissteigerungen sorgen für solides Performancewachstum des VICTOR Prime Office Indicators

01. Februar 2019

FRANKFURT, 01. Februar 2019 - Relativ deutliche Mietpreissteigerungen in einzelnen Lagen sowie die leichte Anpassung der Spitzenrendite in Frankfurt und Düsseldorf haben zu einem Anstieg des VICTOR Prime Office Indikators im vierten Quartal 2018 um 2,1 Prozent auf 192,1 Punkten geführt. Im Vorquartal lag der Anstieg bei 1,5 Prozent.

Seit 2010 steigt das Transaktionsvolumen kontinuierlich. 2018 war mit einem Transaktionsvolumen von über 60 Mrd. Euro ein Rekordjahr am Gewerbeimmobilienmarkt in Deutschland (inklusive „Living“ lag das Transaktionsvolumen bei 79 Mrd. Euro, das zweitbeste Jahr nach 2015 mit 80,3 Mrd. Euro). „Es gab über das Jahr hinweg aufgrund der massiven Liquidität und Kapitalverfügbarkeit offenbar ausreichend Gründe für Investoren, in den Spitzenlagen der deutschen Immobilienhochburgen aktiv zu sein. Und dies trotz des hohen Preisniveaus“, so Ralf Kemper, Head of Valuation & Transaction Advisory JLL Germany. Und weiter: „Transaktionen in den Spitzenlagen, beispielsweise das Junghof Plaza in Frankfurt im dritten Quartal, das Oskar in München oder das IKB Hauptquartier in Düsseldorf im vierten Quartal machten deutlich, dass die Drei-Prozent-Marke inzwischen Zielgröße bei den Spitzenrenditen ist und bei vergleichbaren Produkten auch bis auf Weiteres 2019 Zielgröße sein könnte. Faktoren für Bürogebäude um das 30-fache einer Jahresmiete und darüber werden von einer bestimmten Käuferklientel akzeptiert.“ Deren wesentlicher Grund seien die hohen Opportunitätskosten für nicht adäquat angelegtes Kapital bei Mangel an rentierlichen Alternativinvestments. „Die vergangenen Quartale haben gezeigt, dass Investoren trotz nachlassender Wachstumsdynamik nach wie vor sehr aktiv in Spitzenimmobilien investieren. Auch haben sich die meisten Anleger bis dato durch keine drohenden Risiken von ihren Investitionsvorhaben abbringen lassen.“ Deutschland werde nach wie vor auch von ausländischen Investoren das Attribut eines Orts der Stabilität zugeschrieben. In 2018 machten Kapitalströme solcher Anleger nach Deutschland immerhin 41 % (inklusive Living 38 %) aus.

Ralf Kemper ergänzt: „Bei näherer Betrachtung zeigt sich, dass die Kaufpreise für Core-Immobilien gestiegen sind. Allerdings, wie bereits über das gesamte Jahr 2018 zu beobachten, im Wesentlichen nur noch im Einklang mit den zu erzielenden Mieten. Im Vergleich zu den starken Schlussquartalen der Jahre 2016 (+ 6,6%) und 2017 (+ 4,1%) hat das Ausbleiben von signifikanten Renditeanpassungen das Performancewachstum auf einem relativ niedrigen Niveau gehalten. Somit festigt sich die Plateaubildung des Preisniveaus und sorgt dafür, dass ein möglicher Wendepunkt des Marktes stärker Eingang in die Diskussionen findet.“

Frankfurt und Berlin performen am besten

Im vierten Quartal 2018 konnte die Frankfurter Spitzenlage mit +3,3 % den stärksten Performanceanstieg aller Hochburgen auf einen neuen Stand von 182,6 Punkten verbuchen. Diese Entwicklung wurde überwiegend von einer Reduzierung der Spitzenrendite um 10 Basispunkte getrieben. Mit einer Quartalsperformance von +2,8 % sichert sich die Berliner Innenstadt den zweiten Platz. Bemerkenswert ist hier, dass die Bundeshauptstadt bereits zum vierten Mal in Folge ein rein mietgetriebenes Indikatorwachstum verzeichnet, und dieses mit zunehmender Dynamik: nach 0,8% im ersten, 1% im zweiten und 1,8% im dritten Quartal 2018 bringt das Mietwachstum im vierten Quartal einen Indikatoranstieg von 2,8%, die Toplage erreicht einen neuen Höchststand von 210,1 Punkten.

Nach der dritten Reduzierung der Spitzenrendite in Folge positioniert sich die Düsseldorfer Bankenlage mit einer Quartalsperformance von +1,6 % auf 180,3 Punkten auf Platz 3. Der Performanceanstieg in Hamburg lag bei +1,5 %, ausgelöst durch starke Impulse aus dem Vermietungsmarkt. Der neue Indexstand zeigt 205,4 Punkte. Die vergleichsweise schwächste Quartalsperformance wird für die Münchner Innenstadt mit +0,7 % und einem neuen Indexstand von 190,9 Punkten notiert. Signifikante Wachstumsimpulse sind auch im vierten Quartal ausgeblieben.

Aufgrund des im vierten Quartal im Wesentlichen nur noch durch Mietpreiseffekte erzielten, wenngleich reduzierten Wachstums, ist auch die laufende Jahresperformance über alle Standorte hinweg mit +6,3 % rückläufig. Im ersten, zweiten und dritten Quartal 2018 bewegte sie sich stets über der 8,0%-Marke. Damit ist auch der Total Return gesunken (auf +9,5 % nach 11,7 % im Vorquartal).

Deutlich vorn in der Jahresperformance bilanziert Düsseldorf mit +11,5 %. Nur noch für eine zweite Stadt kann ein überdurchschnittlicher Wert notiert werden: Berlin kommt auf 6,6 %.

„Für 2019 gehen wir zwar von weiteren Marktmietsteigerungen in den Toplagen aus. Große Performancesprünge wie 2016 oder 2017 sind allerdings nicht mehr zu erwarten. Das Produkt ‚Core-Immobilie‘ bleibt auch im Niedrigzinsumfeld attraktiv“, so Ralf Kemper. Daran ändere auch der über die letzten vier Quartale von 228 auf 213 Basispunkte gesunkene JLL-PRP nichts. Kemper ergänzt: „Da der Leerstand 2018 in allen Lagen bei hoher Büroflächennachfrage auf historisch niedrige Quoten gesunken ist, sind bei auslaufenden Mietverträgen die Verhandlungspositionen der Vermieter und damit die Durchsetzbarkeit von höheren Mieten gestärkt worden. Eintrübungen könnten 2019 durch die Abschwächung der Konjunktur erfolgen. Dadurch entstehende Effekte auf die Mieten würden allerdings erst mit Verzögerung eintreten. Dass Investoren bei niedrigen Wachstumsraten eher gelassen bleiben, liegt daran, dass im internationalen Wettbewerb mit Märkten, die ähnliche Charakteristika hinsichtlich Dynamik und Sicherheit aufweisen, das Preisniveau bzw. die Renditen in Deutschland für Investoren auch 2019 immer noch attraktiv sein werden.“ 

Anmerkungen zu Konzeption und Methodik

Immobilienmärkte weisen zyklische Schwankungen auf, von denen sich auch die deutschen 1A-Bürolagen nicht lösen können. Die Volatilität der Wertentwicklung verdeutlicht umso mehr, wie wichtig ein transparenter Marktindikator ist. In diesem Kontext analysiert JLL die Wertentwicklung der 1A-Bürolagen in den Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. Immobilienbestandshaltern und potentiellen Investoren soll die Möglichkeit eröffnet werden, mehr Transparenz für klar definierte Teilmärkte zu erhalten sowie Entwicklungen und Trends schneller erkennen und danach handeln zu können. Der Indikator analysiert die folgenden Teilmärkte mit einer Gesamtfläche von ca. 12 Mio. m²:

• Berlin – Charlottenburg 1A / Mitte 1A / Potsdamer Platz und Leipziger Platz

• Düsseldorf – Bankenlage

• Frankfurt – Bankenlage

• Hamburg – Innenstadt

• München – Innenstadt

In diesen Teilmärkten wird die Wertentwicklung des vermietbaren Büroflächenbestandes untersucht. Die Analyse zeigt die Wertveränderungen des Büroflächenbestands auf und stellt deren Performance (Wertänderungsrendite) im Zeitverlauf dar.

Der Total Return wird als beobachtete Jahresperformance des Indikators zuzüglich des erwarteten Returns auf den Cash-Flow (Nettoanfangsrendite des Vorjahres) errechnet.

In der Gesamtbetrachtung (VICTOR Top-5) wurde die Wertenwicklung aller oben genannten 1A-Büromärkte ungewichtet gemittelt. Aufgrund der unterschiedlichen Bestandsflächen bzw. Wertvolumina der einzelnen Teilmärkte werden diese mit jeweils 20 % Gewichtung im Top-5 Indikator berücksichtigt.

Der Indikator wird seit dem 31. Dezember 2003 quartalsweise ermittelt und zukünftig auf Quartalsbasis fortgeschrieben. Die kurzen Betrachtungsintervalle ermöglichen eine adäquate Abbildung von kurzfristigen Marktschwankungen und eine realistische Darstellung von aktuellen Markttrends. In dieser Hinsicht stellt der Valuation Performance Indicator VICTOR ein wertvolles Benchmarking-Instrument und Trendbarometer für die analysierten Teilmärkte dar.

Methodik

Die stichtagsbezogene Marktwertermittlung der Teilmärkte erfolgt nach internationalen Wertermittlungsrichtlinien und basiert auf der Datenbasis von JLL. Die Modellannahmen beziehen sich auf reale Marktdaten sowie auf die Einschätzung von JLL Professionals. Modelltechnisch beziehen wir uns auf fixe Bestandsflächen der Teilmärkte, stichtagsbezogene, reale Leerstandsquoten und Flächenstrukturanteile. Dies gewährleistet eine realitätsnahe Abbildung der Vermietungssituation und eine zeitliche Vergleichbarkeit der Indikatorwerte. Die Berechnung basiert auf einem Discounted Cash Flow Model, welches alle marktüblich relevanten Bewertungsparameter berücksichtigt.

Die Inflationserwartung, sowie das von JLL erwartete Marktmietwachstum, wurden explizit in der Analyse

berücksichtigt. Das Wachstum der Vertragsmieten wurde anhand einer marktüblich unterstellten Indexierungsregelung auf Basis der realen Inflationsraten angepasst.

Die Marktmieten der 1A-Bürolagen werden von JLL quartalsmäßig analysiert und fließen in das Modell ein. Die Vertragsmieten werden über historische Zeitreihen ermittelt, sodass eine Aussage über den jeweiligen Over-/Underrent-Status getroffen werden kann. Zusätzlich werden im Zahlungsstrom explizit laufende Gebäudekosten, punktuelle Vermietungskosten und Mietincentives sowie geschätzte Leerstands- und Wiedervermietungszeiten berücksichtigt.

Die im Modell verwendeten Kapitalisierungs- und Diskontierungszinssätze basieren auf der Analyse von realen Markttransaktionen bzw. sind von Erwartungsrenditen der am Markt aktiven Investoren abgeleitet.