Mischnutzung legt verstecktes Potenzial der Münchener Highstreet frei

JLL kalkuliert Mietplus auf mehr als 200 Prozent

26. Februar 2020

MÜNCHEN, 26. Februar 2020 – In Deutschlands Topeinkaufsstraßen schlummert ein großes Potenzial, das bislang kaum gehoben wird. Die Zauberformel lautet „Umnutzung“ und verspricht signifikant höhere Mieteinnahmen und damit auch höhere Kapitalwerte bei den Immobilien. Anhand einer Modellrechnung für die Münchner Innenstadt hat JLL ein Szenario kalkuliert, in dem bisherige Handelsflächen in Büroeinheiten umgebaut werden. Das Ergebnis: Eigentümer, die auf Mischnutzung setzen, können deutlich höhere Erträge erzielen als mit einer reinen Handelsimmobilie. Je nach Stockwerk und Mietniveau kann der Ertrag mehr als verdoppelt werden, wie eine Fallstudie auf der Münchener Neuhauser Straße und Kaufingerstraße zeigt. Hier haben 55 Prozent der Geschäftshäuser Umnutzungspotenzial.

Der Handel reduziert seine Flächen wieder auf ein gesundes Normalmaß

Der Schritt, auf Mischnutzung umzusatteln, ist die logische Konsequenz aus der Entwicklung des Einzelhandelsvermietungsmarktes in den vergangenen Jahren. Dirk Wichner, Head of Retail Leasing JLL Germany: „Von einer Krise des stationären Handels kann keine Rede sein, wohl aber von einer Normalisierung. Die Einzelhandelsfläche in Deutschland hat seit den 80er-Jahren unter dem Eindruck großer Reallohnzuwächse enorm zugenommen. Jede Fläche, die frei wurde, war sofort absorbiert. Nun sehen wir, dass die Toplagen kleiner werden und die Anzahl der bespielten Stockwerke reduziert wird.“ Viele Eigentümer spüren bereits, dass sie nicht mehr die komplette Fläche vermieten können – erst recht nicht zu den Preisen, die sie lange gewohnt waren.

„Viele sehen im Rückgang der Flächennachfrage und Zugeständnissen bei der Miete einen Nachteil für die Einzelhandelsimmobilie, Investoren fokussieren sich stärker auf andere Assetklassen“, analysiert Julian Nasiri, Team Leader Retail Investment JLL München. „Damit blenden sie aber aus, wie viel Potenzial durch diese Entwicklung in den Gebäuden liegt, wenn man sich von der bisherigen Nutzung verabschiedet und einen vertikalen Nutzungsmix erwägt.“

Obere Stockwerke von Geschäften bringen kaum Umsatz und Miete ein

Die entscheidende Größe in dem Modell ist der Mietertrag in den oberen Stockwerken. Denn je höher der Kunde steigen oder fahren muss, desto geringer ist die Miete, die der Händler an den Eigentümer überweist. Das zeigt ein Rechenbeispiel für eine exemplarische High-Street-Immobilie in Münchener Toplage. So wird im Erdgeschoss die Spitzenmiete von 360 m² je Quadratmeter im Monat bezahlt. Im ersten Obergeschoss sind es noch 150 Euro, ab dem zweiten Stock hingegen nur noch 15 Euro. „Die oberen Flächen sind für den Eigentümer also nicht ertragreich und vom Händler kaum noch gewollt, denn der hat die Personalkosten, aber kaum Umsatz auf diesen Ebenen“, beschreibt Nasiri. „Diese Fläche lässt sich besser nutzen – schließlich handelt es sich um eine absolut zentrale Lage.“

Entscheidet sich der Investor zum Beispiel dazu, die oberen drei Stockwerke als Büros anzubieten, bieten sich mehrere Optionen auf eine Wertsteigerung. Die erste ist rein statistisch, denn in München wird nach Bruttogrundfläche vermietet. Das heißt, dass derselbe Raum buchhalterisch rund 15 Prozent größer ist. „Hinzu kommt, dass die Bürospitzenmiete durch hohe Nachfrage und geringes Angebot bei modernen Büroflächen in solchen Lagen die 40 Euro mittlerweile überschritten hat“, führt Fritz Maier-Hartmann, Senior Team Leader Office Leasing JLL München an. An der Modellrechnung ausgerichtet bedeutet dies, dass eine Fläche im zweiten Stock statt bislang 15 Euro je Quadratmeter als Handelsfläche nun 46 Euro als Bürofläche einbringen könnte – ein Plus von mehr als 200 Prozent.

„Geht man von einer bisherigen Nutzung durch Handel aus, sind Umbauten nötig, die je Quadratmeter im Schnitt mit rund 1.300 Euro veranschlagt werden können“, kalkuliert Maier-Hartmann. Anders liegt der Fall jedoch bei ehemaligen Warenhäusern, bei denen eher zwischen 3.500 und 4.000 Euro/m² an Umbaukostenanfallen würden. Diese bilden allerdings Ausnahmen.

„In einem Exit- Szenario werden derzeit auf Büroflächen deutlich höhere Faktoren bezahlt, so das gemischtgenutzte Immobilien hier auch deutlich an Kapitalwert gewinnen können. Das geringere Klumpenrisiko durch den besseren Assetklassen-Mix und ein schnellerer Zugriff auf Upside-Potenziale der Büromieten durch kürzere Mietvertragslaufzeiten machen diese Immobilien auch für institutionelle Investoren interessant“, erklärt Nasiri.

„Der dramatische Angebotsmangel an Büroflächen in der Münchener Innenstadt lässt erwarten, dass die Mieten bei diesen Nutzungsarten auch weiterhin steigen werden“, erläutert Maier-Hartmann. „Insofern bieten Bestandsimmobilien in der Münchener City großes Potenzial, wenn Eigentümer unabhängig von bisherigen Nutzungsarten denken, Mischnutzung als Chance erkennen und damit den Wert der Immobilie signifikant steigern“, sagt Nasiri.

Auch das Szenario Wohnen untersuchte JLL, jedoch erreichte dies nicht ansatzweise das Upside-Potenzial einer Büro-Nutzung und unterliegt auch relativ strickten, gesetzlichen Regularien.


Über JLL

JLL (NYSE: JLL) ist ein führendes Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobilienbereich. Unsere Vision ist es, die Welt der Immobilien neu zu gestalten, profitable Chancen aufzuzeigen und Räume zu schaffen, in denen Menschen ihre Ambitionen verwirklichen können – für eine aussichtsreiche Zukunft unserer Kunden, Mitarbeiter und Partner. Das „Fortune 500“ Unternehmen mit einem Jahresumsatz 2018 von 16,3 Mrd. USD ist Ende September 2019 in über 80 Ländern mit weltweit mehr als 93.000 Beschäftigten tätig. JLL ist der Markenname und ein eingetragenes Markenzeichen von Jones Lang LaSalle Incorporated. Weitere Informationen finden Sie unter http://jll.de