Münchener Bürovermietung kratzt erneut die Million Quadratmeter an

Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien legt um spürbare 15 Prozent zu

09. Januar 2019

MÜNCHEN, 9. Januar 2019 – Der Münchener Bürovermietungsmarkt hat im vergangenen Jahr erneut an der Eine-Million-Quadratmeter-Grenze gekratzt und bleibt mit 975.000 m² Flächenumsatz unangefochtener Spitzenreiter in Deutschland. Der Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien legte zwar deutlich um 15 Prozent auf 6,145 Mrd. Euro zu, muss sich aber erstmals seit 2010 mit dem ungewohnten vierten Platz in Deutschland zufriedengeben. Nimmt man die neue Nutzungsklasse „Living“* (Wohn-Portfolios, Mikro-Wohnen und Pflegeimmobilien) hinzu, summierte sich das gesamte Transaktionsvolumen auf 6,6 Mrd. Euro. Auch nach dieser Rechnung ist München auf dem vierten Platz bundesweit.

Gunnar Gombert, Niederlassungsleiter JLL München: „Die Stadt hat trotz massiver Produktknappheit eine beeindruckende Bilanz für 2018 geliefert und ist damit ihrer Rolle als drittgrößter Bürostandort Europas gerecht geworden. Denn trotz historisch niedriger Renditen ist die Nachfrage der Investoren ungebrochen hoch. Sie vertrauen auf Stabilität und weiter steigende Mieten, so dass sich ihr Investment darüber bezahlt macht. Diese Annahme ist realistisch, denn München ist mit seiner Wirtschaftskraft, Innovation sowie der hohen Lebensqualität und Resilienz einer der Topstandorte Europas. Zugleich sind die Mieten im internationalen Vergleich moderat – in Paris und London wird teilweise das Drei- bis Vierfache gezahlt.“

Dennoch darf sich München nicht auf seine Attraktivität und stetige Nachfrage verlassen. „Die Bayern-Metropole muss konstant für neue Flächen oder Konzepte sorgen. Denn gerade dort, wo der Wettbewerb um die besten Köpfe auch über attraktive Büros ausgetragen wird, wie in den Teilmärkten Innenstadt, Westend und Schwabing, tendiert die Leerstandsquote gen null. München kann zudem nicht uneingeschränkt in die Breite wachsen. Perspektivisch wird München sich weiter verdichten und auch in die Höhe wachsen müssen, wobei berücksichtigt werden muss, dass es nicht viele Hochhausstandorte mit entsprechender Topographie, Erschließung oder Sichtachsen gibt, in denen das möglich ist“, sagt Gombert. Die Stadt profitiert von hoher wirtschaftlicher Diversifizierung und Stabilität, die den Standort auch gegen Krisen einzelner Branchen widerstandsfähig macht.

Nachfragedruck in der Bürovermietung: „Mittlerweile wird vom Bauplan weg angemietet“

Der Münchener Bürovermietungsmarkt landete zu Jahresende zwar zwei Prozent unter dem Vorjahresergebnis von 995.000 m², blieb mit diesem Trend aber deutlich über dem Durchschnitt der Big 7 von minus sechs Prozent. So verlor Hauptkonkurrent Berlin knapp elf Prozent und verbuchte nur noch 841.000 m². Auch der Langzeitvergleich belegt, dass der Rückgang leicht zu verschmerzen ist, liegt der aktuelle Wert doch exakt ein Drittel über dem Durchschnitt der vergangenen Dekade. Insbesondere das starke Schlussquartal leistete dazu mit 290.000 m² einen wichtigen Beitrag. Ebenso wie die Fläche ging auch die Anzahl der Anmietungen im Gesamtjahr 2018 nur minimal von 862 auf 853 zurück.

„Der Rückgang ist Ausdruck des deutlichen Angebotsmangels in München. Wäre auch nur annähernd genug Produkt verfügbar, um die Nachfrage zu bedienen, hätte die Stadt ein deutliches Plus verzeichnet“, ordnet Petra Bolthausen, Team Leader Office Leasing JLL München, den aktuellen Wert ein. „Die Attraktivität Münchens und die damit verbundene Nachfrage nach Büroflächen ist ungebrochen. Das sieht man beispielsweise daran, dass immer mehr Nutzer bereit sind, Flächen lange vor Fertigstellung des Gebäudes anzumieten – praktisch vom Bauplan weg. Allerdings wird sich das Verhältnis von Angebot und Nachfrage erst wieder 2021 annähern. Deshalb gehen wir für das kommende Jahr von einem Gesamtbüroflächenumsatz von 850.000 m² aus.“ Das wäre im Vergleich zum 10-Jahres-Schnitt immer noch ein starkes Jahr mit einem Plus von 16 Prozent. Der Grund: Es wird in Neubauprojekten angemietet und auch das Umland immer stärker in Erwägung gezogen.

Mit gleich 15 Anmietungen mit mehr als 10.000 m² gelang dem Münchener Markt ein deutlicher Sprung nach vorne, nachdem es im vergangenen Jahr noch zehn gewesen waren. Unter den beiden größten Abschlüsse mit fast 40.000 m² ist die Anmietung durch die Serviceplan Gruppe im Teilmarkt Osten. Zusammen mit der drittplatzierten Anmietung der Stadt im Olympiapark von mehr als 23.000 m² kommen die Top drei zusammengerechnet auf mehr als 100.000 m².

Auch bedingt durch drei Deals in den Top Ten ist der Teilmarkt Osten mit 229.000 m² unangefochtener Spitzenreiter. Im Vergleich zum Vorjahr legt der Osten um 165.000 m² (+258 %) zu. Dahinter folgt die Innenstadt mit rund 145.000 m² – der einzige Teilmarkt, der mit 208 auf eine dreistellige Anzahl an Abschlüssen kommt. „Die herausragende Leistung des Teilmarkts Osten geht auf den Erfolg des Werksviertels zurück, wo rund 168.000 m² angemietet wurden. Das ist mehr als in der gesamten Innenstadt zusammen“, vergleicht Petra Bolthausen. „Hier haben sich Nutzer sehr früh hochwertige Großflächen in attraktiver Lage sichern wollen – vier Abschlüsse mit mehr als 10.000 m² entfallen auf dieses vergleichsweise kleine Gebiet.“

Urbane Quartiere im Münchener Umland ziehen Aufmerksamkeit auf sich

Deutliche Dynamik ist mittlerweile aber auch im Umland zu bemerken – vor allem im Umland-Nord (87.200 m²) und im Umland-Ost (79.500 m²). „Insbesondere die Gebiete, die nicht nur verfügbare Flächen bieten können, sondern auch eine urbane Mischnutzung mit Wohnen und Handel sind sehr begehrt – so zum Beispiel Garching“, erklärt Petra Bolthausen das Erfolgsrezept für den Münchener Speckgürtel. Aktuell macht das Umland rund ein Viertel aller Anmietungen im Großraum München aus. Perspektivisch sind hier auch die meisten Flächen zu haben: Der Teilmarkt Umland-Nord verfügt aktuell über 120.900 m² freie Bürofläche, Umland-Ost über knapp 110.000 m².

Stärkster Flächennehmer war im Vergleich der Branchen erneut die Industrie, wenn diesmal auch mit 180.000 m² deutlich weniger Fläche als im vergangenen Jahr, als 300.000 m² zubuche standen. Dahinter liefern sich die EDV-Branche (159.000 m²) und die unternehmensbezogenen Dienstleistungen ein Kopf-an-Kopf-Rennen (153.000 m²). Den stärksten Zuwachs verzeichneten derweil Banken und Finanzdienstleister (98.900 m²/+209%), das Medien- und Verlagswesen (81.400 m²/ +110 %), gesellschaftliche und personenbezogene Dienstleister (56.200 m²/ +185 %) und die neuen Medien (53.700 m²/+225 %). „Die Flexible-Office-Anbieter hielten mit 53.000 m² ihr Niveau vom Vorjahr (51.000 m²) und waren vor allem in der Innenstadt und im Teilmarkt Osten expansiv“, wirft Petra Bolthausen ein Schlaglicht auf diese Trendbranche.

Leerstandsquote rutscht erstmals seit 2002 wieder unter 3,0 Prozent

Ausdruck des stetig schrumpfenden Angebots ist die Leerstandsquote, die erstmals seit 2002 wieder die Quote von 3,0 Prozent unterschritten hat und nun bei 2,9 Prozent liegt. „Seit 2011 ist diese Kennzahl kontinuierlich gesunken. Bis Ende des Jahres rechnen wir mit einer leichten Korrektur auf 3,1 Prozent, doch wird das keine spürbare Entlastung für den Markt bringen“, sagt Bolthausen. Nur noch ein Teilmarkt, Moosfeld/Riem hat mit 10,0 Prozent eine zweistellige Quote. Entsprechend gering ist für Mieter die Aussicht auf Anreize wie mietfreie Zeiten oder Ausbauzuschüsse. Im Laufe des vergangenen Jahres sind diese Incentives bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von fünf Jahren von zwei auf ein Prozent zurückgegangen.

Die Fertigstellungen verzeichneten 2018 mit 290.500 m² zwar den höchsten Wert seit 2009 – allerdings waren 85 Prozent der Fläche bei Fertigstellung schon vermietet und kamen erst gar nicht auf den freien Markt. Im abgelaufenen Jahr wurden 17 Projekte mit einer Fläche von je mehr als 5.000m² fertiggestellt – darunter zehn, in denen zum Zeitpunkt der Fertigstellung keine Fläche mehr verfügbar war. Für das kommende Jahr werden 477.000 m² erwartet, von denen aktuell 19 Prozent, also 91.000 m², verfügbar sind. Insgesamt befinden sich in München derzeit rund 816.000 m² im Büroflächen Bau – mit knapp 250.000 m² das meiste davon im Teilmarkt Norden. Darunter auch zwei Projekte des Autoherstellers BMW mit 100.000 m² und 70.000 m².

„In manchen Teilmärkten sehen wir, dass die Miete mit jedem größeren Abschluss weiter anzieht“, beobachtet Petra Bolthausen. Entsprechend erreicht auch die Spitzenmiete nach einem Zwei-Euro-Sprung während des Jahres ein neues Hoch von 39,00 Euro. Damit setzt sich der stetige Anstieg seit 2010 weiterhin fort. Denn auch bis Ende des Jahres wird es keinen Stillstand geben: „Wir prognostizieren für 2019 ein noch stärkeres Anziehen der Spitzenmiete um 2,50 Euro auf 41,50 Euro“, gibt Bolthausen einen Ausblick.

Auch die gewichtete Durchschnittsmiete zog binnen eines Jahres um fast zwei Euro auf mittlerweile 18,94 Euro an. Im Stadtgebiet liegt sie aktuell bei 20,56 Euro, während das Umland 12,63 Euro verzeichnet. Das ist die logische Folge eines weiteren Rekords: Ein Fünftel aller Neuabschlüsse lag höher als 25 Euro. Das hatte es selbst in München bislang nicht gegeben, liegt allerdings darin begründet, dass von den 35 Abschlüssen ab 5.000 m² immerhin 22 auf Projektentwicklungen entfallen.

Investmentmarkt wächst deutlich und landet dennoch nur auf Rang 4 der Big 7

Der Münchener Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien hat sich 2018 im Vergleich zum Vorjahr um deutliche 14 Prozent auf 6,15 Mrd. Euro gesteigert. Inklusive der Nutzungsklasse Living summierte sich das gesamte Transaktionsvolumen auf 6,65 Mrd. Euro. Damit landete München dennoch erstmals seit 2010 auf dem ungewohnten vierten Rang unter den Metropolen. Zudem war in München im Gegensatz zu allen anderen Städten der Big 7 das erste Halbjahr mit einem Transaktionsvolumen von 3,75 Mrd. Euro das stärkere. Das relativ schwache zweite Halbjahr, bedingt durch ein drittes Quartal mit nur gut 900 Mio. Euro, ließ München in diesen sechs Monaten gar auf Platz fünf hinter Düsseldorf rutschen.

„München leidet auch auf dem Investmentmarkt unter Produktmangel, so dass das aktuelle Transaktionsvolumen bei weitem nicht die Nachfragesituation widerspiegelt. Auch deshalb ging die Zahl der Abschlüsse von 136 im Jahr 2017 auf 111 zurück“, erklärt Andreas Eichwald, Team Leader Office Investment JLL München. Rund zwei Drittel des Investmentmarktes entfielen in München auf das Bürosegment – der zweithöchste Wert unter den deutschen Big 7 und auch sechs Prozentpunkte über dem 5-Jahres-Schnitt der Bayern-Metropole.

Nur 32 Prozent der Transaktionen entfielen auf Core-Produkte

Besonders deutlich zeigt sich der Produktengpass bei der Verteilung der gehandelten Risikoklassen: Mit 32 Prozent lag der Anteil der Core-Objekte deutlich unter dem 5-Jahres-Schnitt von 49 Prozent. Core plus wurde zu 36 Prozent, Value Add zu 15 Prozent gehandelt. Opportunistische Investments erreichten mit 17 Prozent den höchsten Anteil der vergangenen fünf Jahre. „Auch klassische Core-Investoren sind bei dieser Angebotslage bereit, auf andere Risikoklassen auszuweichen“, analysiert Andreas Eichwald. „Vor dem Hintergrund des Mietpreiswachstums und der starken Performance des Vermietungsmarktes sind viele zuversichtlich, mit modernisierten Objekten gute Einkünfte erzielen zu können und nehmen deshalb auch anfänglich niedrigere Renditen oder höhere Risiken in Kauf, weil sich diese mittelfristig in den kommenden drei bis fünf Jahren auszahlen werden.“ Viele Investoren wählen deshalb eine Strategie, in der Wertschöpfung über das Asset-Management generiert wird. Oft, indem es Nachverhandlungen mit den Mietern gibt oder es zu Neuvermietungen kommt und die Mieten auf Marktniveau angepasst werden.

München ist für Investoren ein sicherer Hafen, wo sie sich großvolumige Objekte sichern wollen, so dass 21 Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich lagen – acht mehr als im Vorjahr. Spitzenreiter war die Transaktion des ehemaligen Siemensforums „Oskar“ für mehr als 380 Mio. Euro im Schlussquartal 2018. Swiss Life Asset Managers kauften das Objekt von Hines Global Reit. Auch der Verkauf des Correo von der Postbank an die Crédit Suisse Asset Management gehörte zu den Top Deals. Insgesamt entfielen auf die fünf größten Abschlüsse 1,37 Mrd. Euro, allesamt im Bürosegment.

Auf Käuferseite dominierten Asset / Fonds Manager mit 47 Prozent Marktanteil das Geschehen, ehe mit einigem Abstand Entwickler mit 13 Prozent folgten. Deutlich seltener zum Zug kamen Spezialfonds, deren Anteil von elf auf drei Prozent zurückging.

Ähnlich zeigte sich die Verkäuferseite, wo Asset/Fonds Manager mit 39 Prozent an der Spitze liegen und Entwickler mit 16 Prozent folgen. Alle anderen Akteure bewegen sich im niedrigen einstelligen Bereich.

Ausländische Investoren stocken ihre Bestände um eine halbe Milliarde Euro auf

Unterdessen liegt der Ausländeranteil bei den Käufern mit 44 Prozent etwas höher als der Schnitt der Big 7 (40 %) und ebenso als der eigene 5-Jahres-Schnitt von 38 Prozent. Auf Verkäuferseite liegt der Anteil nur bei 37 Prozent, was bedeutet, dass Ausländer per Saldo um ca. 500 Mio. Euro zugekauft haben. Nur in Köln fällt der Nettozukauf ausländischer Investoren mit rund 520 Mio. Euro noch etwas höher aus. „Wir sehen vor allem europäische und koreanische Investoren auf dem Münchener Markt. Diese haben deutlich an Tempo zugelegt und haben nicht mehr automatisch einen Nachteil gegenüber regionalen oder deutschen Wettbewerbern “, beobachtet Andreas Eichwald.

Vor diesem Gesamthintergrund ist die Büro-Spitzenrendite weiter unter Druck geraten, verlor über das Jahr zehn Basispunkte und liegt nun auf dem neuen Rekordtief 3,20 Prozent. „Wir sehen, dass sich dieser Druck in Wellen über die ganze Stadt ausbreitet, denn auch in B-Lagen liegt sie mittlerweile nur noch bei 3,50 Prozent“, sagt Eichwald. Aktuell geht er davon aus, dass diese Werte über das Jahr weiter leicht nachgeben werden.

Redaktionelle Anmerkung:

JLL Research hat mit Jahresbeginn 2019 seine Investmentstatistik modifiziert: das Transaktionsvolumen beinhaltet nun neben dem gewerblichen Transaktionsvolumen auch die neue Kategorie „Living“, die Mehrfamilienhäuser und Wohnportfolios ab 10 Wohneinheiten Appartementhäuser, Studentenwohnen, Senioren/Pflegeimmobilien und Kliniken umfasst (die beiden letzteren bis dato im gewerblichen Transaktionsvolumen inkludiert). Um eine Vergleichbarkeit zu den Ergebnissen in der Vergangenheit zu gewährleisten, sind zwei Gesamtsummen ausgewiesen. In den Detailberechnungen dann nur jeweils eine Bezugsgröße: Transaktionsvolumen gewerblich inklusive Living.