Münchener Immobilienmarkt legt Verschnaufpause ein

MÜNCHEN, 11. Januar 2021 – Dem Münchener Bürovermietungs- und Investmentmarkt ist im abgelaufenen Jahr 2020 infolge des zweiten Lockdowns doch noch die Puste ausgegangen: Der Vermietungsmarkt hatte sich lange gegen den Trend gestemmt und sich im Vergleich der Big 7 als relativ widerstandfähig erwiesen – doch im vierten Quartal fiel der Flächenumsatz erstmals unter die Marke von 100.000 m², so dass der Markt mit einem Jahresumsatz von 570.000 m² schloss. Das ist im Jahresvergleich ein Minus von 25 Prozent, der niedrigste Rückgang unter den Big 7. Der Investmentmarkt musste noch deutlich stärker Federn lassen. Hatte eine beispiellose Aufholjagd 2019 noch für ein Transaktionsvolumen[1] von 10,9 Mrd. Euro gesorgt, fiel diese nun aus und es reichte nur zu insgesamt 5,8 Mrd. Euro und bundesweit Platz vier hinter Berlin, Frankfurt und Hamburg.

Dr. Gunnar Gombert, Niederlassungsleiter JLL München: „Nach Jahren auf der Erfolgsspur ist das Pandemiejahr für den Münchener Immobilienmarkt eine ungewohnte Bremsung, ein Zykluswendepunkt. Dass Transaktionsvolumina und Flächenumsätze zurückgehen, während die Leerstandsquote steigt, wird aber nur ein kurz- bis mittelfristiges Phänomen sein. München steht als Wirtschaftsstandort auf soliden Füßen und hat Rahmenbedingungen, die es zu einer weltweit beliebten Metropole machen. Insofern kann diese Konsolidierungsphase für die Stadt auch etwas Gutes bewirken. So verschafft die gestiegene Leerstandsquote bei Büroimmobilien dringend nötige Luft für Ansiedlungen und Expansion, an der es München zuletzt viel zu sehr gemangelt hat. Entscheidend ist nun zu erkennen, wann die Pandemie ihren Griff lockert und vor allem der gewerbliche Vermietungsmarkt wieder anziehen wird. Denn dann wird es in München ganz schnell gehen, denn wir sind hier weit von einer Angebotsschwemme entfernt.“

Bürovermietungsmarkt: Anzahl der Abschlüsse bricht nur im zweiten Quartal spürbar ein

Schrittweise ist das Flächenvolumen auf dem Münchener Bürovermietungsmarkt im Pandemiejahr zurückgegangen – von 184.000 m² im ersten Quartal auf 99.500 m² zum Jahresende. Erstmals bilanzierte damit ein Quartal im fünfstelligen Bereich – zumindest bis 1998 zurück gab es keinen niedrigeren Quartalsumsatz in der bayerischen Landeshauptstadt. Insgesamt liegt das Jahr 2020 mit 570.000 m² genau ein Drittel unter dem eigenen Fünfjahres- und 27 Prozent unter dem eigenen Zehnjahresschnitt.

Allerdings lag die Anzahl der Abschlüsse in drei Quartalen jeweils nur leicht unter dem Wert des Vorjahres. Nur das zweite Quartal musste einen drastischen Rückgang von 186 auf 96 Anmietungen verbuchen, so dass am Ende ein Rückgang von 690 auf 571 für das Gesamtjahr steht.

„Trotz der Pandemie, sind weiterhin Großgesuche im Markt und auch einige größere Mietvertragsabschlüsse sind für das erste Quartal avisiert. Dennoch wird das Jahr infolge des aktuellen Lockdowns ruhig beginnen. Doch mit zunehmenden Impfungen und damit verbundenen Lockerungen wird die gewohnte Dynamik zurückzurückkehren, so dass wir eine leichte Verbesserung und einen Gesamtflächenumsatz von 630.000 m² für 2021 erwarten. Positiv auswirken sollten sich zudem zahlreiche auslaufende Mietverträge aus den Abschlüssen der vergangenen Jahre“, gibt Dr. Gunnar Gombert einen Ausblick.

Immerhin drei Anmietungen mit mehr als 30.000 m² registrierte der Bürovermietungsmarkt, eine weitere liegt mit 29.000 m² nur knapp darunter. So mietete ein Handelsunternehmen 36.000 m² in der Parkstadt Schwabing an, 32.000 m² sicherte sich KraussMaffei im Park Parsdorf und KPMG wird auf 31.000 m² im Optineo im Teilmarkt „Osten“ ziehen. Google übernimmt derweil als Eigennutzer 29.000 m² Bürofläche in der Arnulfpost. Alle Großdeals entfallen auf die ersten drei Quartale.ckkehren, so dass wir eine leichte Verbesserung und einen Gesamtflächenumsatz von 630.000 m² für 2021 erwarten. Positiv auswirken sollten sich zudem zahlreiche auslaufende Mietverträge aus den Abschlüssen der vergangenen Jahre“, gibt Dr. Gunnar Gombert einen Ausblick.

Anzahl der Großabschlüsse bleibt auch im Pandemiejahr nahezu konstant

Während Großanmietungen im Jahresvergleich von acht auf sieben kaum zurückgingen, war das Minus bei den nächst kleineren Kategorien deutlich spürbarer: Elf Anmietungen zwischen 5.000 und 10.000 m² wurden registriert, im Vorjahr war es mit 20 knapp das Doppelte gewesen. Bei der Klasse 2.500 bis 5.000 m² schmolz der Wert sogar von 35 auf 15 Anmietungen.

Unter den Münchener Teilmärkten schloss der Osten als Spitzenreiter und einem deutlichen Plus von 17 Prozent auf 109.000 m² ab. Dahinter folgt die Innenstadt mit 88.000 m² vor den Teilmärkten Umland-Ost (64.000 m²) und Schwabing-Nord (56.000 m²). „Der Münchner Osten wird nach den Entwicklungen im Werksviertel und in Berg am Laim auch in Zukunft eine gewichtige Rolle spielen. Insbesondere die Zamdorf-Achse entlang der Autobahn 94 wird mit ihrer potenziell zukünftigen Hochhausachse der Stadt, den Entwicklern und Nutzern die Möglichkeit geben, einen urbanen, innovativen und klimaneutralen Stadtteil mit internationaler Strahlkraft zu gestalten,“ so der Blick in die Zukunft von Gombert.

Die Industrie (115.000 m²) und die unternehmensbezogenen Dienstleister (110.000 m²) waren mit Abstand die größten Flächenabnehmer im vergangenen Jahr. Erst mit Abstand und dank eines Großabschlusses folgt der Handel mit 58.000 m² auf Platz drei. Besonders deutlich war der Rückgang bei Unternehmen der EDV-Branche und des Verlagswesens.

Eine in München ungewohnte Richtung schlug derweil die Leerstandquote des Büromarktes ein, die von 2,3 Prozent zu Jahresbeginn 2020 auf derzeit 3,5 Prozent stieg. „Bis zum Jahresende erwarten wir einen weiteren Anstieg auf 4,1 Prozent, da die Nachfrage derzeit aufgrund von Corona gebremst ist, zugleich aber viel im Zukunftsstandort München gebaut wird. Dieser Wert wird aber voraussichtlich nur vorrübergehender Natur sein“, ordnet Gombert den Anstieg der Quote ein. Aktuell sind in München fast eine Million Quadratmeter Bürofläche im Bau. Im abgelaufenen Jahr wurden knapp 350.000 m² fertiggestellt.

Die Bürospitzenmiete verharrt derweil bei 41,00 Euro und wird diesen Wert voraussichtlich auch bis Jahresende beibehalten. Die gewichtete Durchschnittsmiete zog binnen zwölf Monaten von 20,22 Euro auf aktuell 21,38 Euro an.

Investmentmarkt übertrifft trotz Rückschlag den eigenen Zehnjahresschnitt

Mit rund 5,8 Mrd Euro Transaktionsvolumen hat der Münchener Investmentmarkt genau das Ergebnis des Jahres 2017 wiederholt. Als stärkstes Quartal erwies sich dabei das dritte von Juli bis September mit 1,7 Mrd. Euro, während das Volumen ohne Jahresendrallye zum Abschluss nur 1,5 Mrd. Euro verbuchte. Mit insgesamt 5,8 Mrd. Euro liegt das Ergebnis zwar 47 Prozent unter dem Wert des Vorjahres und 21 Prozent unter dem Mittelwert der vergangenen fünf Jahre, allerdings wurde der Zehnjahresschnitt auch in diesem herausfordernden Jahr um fünf Prozent übertroffen.

Die Zahl der Transaktionen ging auf Jahressicht von 138 auf 104 deutlich zurück. Zumindest zog die Anzahl in den letzten beiden Quartalen wieder von 18 auf 24 an. Zu den größten Einzeltransaktionen zählte das „Weisse Quartier“, das von InfraRed Capital Partners / Allgemeine Südboden an Deka Immobilien verkauft wurde.

„Exakt die Hälfte des Transaktionsvolumens entfiel auf Büroimmobilien. Der Wohnsektor verbuchte 17 Prozent Anteil, auf Mischnutzung entfielen 12 Prozent, gefolgt von Logistik-Industrie mit zehn Prozent. Hotels und Einzelhandelsobjekte wurde hingegen kaum gehandelt und das höhere Risiko dieser beiden Nutzungsarten zumeist eingepreist“, bilanziert Gombert.

Investoren setzen in Krisenzeiten auf möglichst sichere Produkte

Investoren setzten auf Sicherheit, denn die Risikoprofile Core (53 %) und Core plus (21 %) kommen zusammen auf rund drei Viertel des Gesamtinvestitionsvolumens. „Der Anlagedruck ist auch trotz Rezession in der Pandemie vorhanden und wird im Jahr 2021 weiter steigen. Die Marktakteure schauen sich jedoch genau an, wo sie investieren. Sofern überhaupt in München verfügbar, fällt die Entscheidung oft auf Objekte mit langfristig sicheren Renditen. Dies führt aufgrund der Produktknappheit im Core-Segment sogar zu weiter steigenden Preisen“, analysiert Gombert.

Investoren setzen auf Innovationskraft und Wirtschaftsstruktur Münchens

Zugleich erzielen opportunistische Objekte mit 18 Prozent den höchsten Anteil unter den Big 7 insgesamt. „Investitionen in das opportunistische Segment werden umgesetzt, da Investoren nach wie vor auf die besondere Resilienz, die Innovationskraft und die ausgewogene Wirtschaftsstruktur der Stadt setzen. Dennoch zeigen sich Banken auch weiterhin verhalten, so dass in diesem Segment Investoren mit guter Eigenkapitaldecke deutlich im Vorteil sind. Einige spekulative Neubaupläne ohne ausreichenden Vorvermietungstand werden hingegen in die Zukunft verschoben, so dass einige Entwickler eher verstärkt in Bestandssanierungen investieren.“

Internationale Investoren bauten ihre Bestände trotz der Corona-bedingten Lockdowns und Reisebeschränkungen um 366 Mio. Euro aus, indem sie auf Käuferseite 28 Prozent und als Verkäufer 22 Prozent des Gesamtvolumens beisteuerten. Als Käufer generell traten vor allem Asset/Fonds Manager (28 %), Spezialfonds (16 %) und Versicherungen (15 %) in Erscheinung. Auf der Verkäuferseite führen Entwickler (41 %) das Feld vor Asset/Fonds Managern (21 %) an.

Die Bürospitzenrendite gab in München zwischen Januar und Dezember 2020 um zehn Basispunkte auf 2,70 Prozent nach. „Wir gehen davon aus, dass der Anlagedruck im Markt erneut zunehmen und die Spitzenrendite bis Jahresende weitere zehn Basispunkte abgeben wird. Heißt: Die Preise für gute Immobilien in München steigen weiter“, gibt Dr. Gunnar Gombert einen Ausblick.

[1] Das Transaktionsvolumen umfasst Büro-, Einzelhandels-, Logistik - und Industrieimmobilien, Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien, gemischt genutzte Immobilien sowie die Asset-Klasse Living