Münchener Investmentmarkt erzielt zum Halbjahr ein deutliches Plus

Bürovermietung ist in der Pandemie so robust wie in kaum einer anderer Big 7 Stadt

07. Juli 2020

MÜNCHEN, 7. Juli 2020 – Trotz der deutlichen Einschränkungen durch die Corona-Pandemie im zweiten Quartal 2020 hat der Münchener Investmentmarkt 2,65 Mrd. Euro erzielt und sein Transaktionsvolumen über alle Assetklassen hinweg um 17 Prozent gesteigert. Deutlich spürbarer waren die weltweiten Auswirkungen auf dem Bürovermietungsmarkt, der mit 332.000 m² zwar im Jahresvergleich einen Rückgang von 22 Prozent verschmerzen musste, sich unter den aktuellen Rahmenbedingungen aber dennoch als robust erwies und zusammen mit Berlin (-19,3 %) noch den geringsten Rückgang aufwies. Im Schnitt ging der Flächenumsatz der Big 7 um 36 Prozent zurück.

Dr. Gunnar Gombert, Niederlassungsleiter JLL München und Mitglied im JLL Strategy Board: „Durch die entschlossenen Maßnahmen der bayerischen Landesregierung waren die Auswirkungen der Corona-Pandemie im bei Touristen beliebten München sehr schnell zu sehen. Zugleich erleben wir aber auch trotz Konjunkturabsturz, wie groß das Vertrauen der Unternehmen und Investoren in den Standort ist. Deshalb profitiert München gerade in der aktuellen Phase stärker als andere Städte davon, dass es sich als Talent- und Innovationsstandort für globale Spitzenkonzerne etabliert hat. Diese Nutzer denken langfristig und sehen in der aktuellen Phase nicht nur Risiken, sondern auch Chancen. Der Münchener Immobilienmarkt kann deshalb besonnen und mit einem Funken berechtigten Optimismus in das zweite Halbjahr gehen.“

Investmentmarkt liegt 25 Prozent über dem eigenen Zehnjahresschnitt

Mit einem Transaktionsvolumen von 2,65 Mrd. Euro hat München das Vorjahresergebnis von 2,27 Mrd. Euro übertroffen. Allerdings war der Markt 2019 nur schleppend in Fahrt gekommen, hatte dann aber im zweiten Halbjahr einen historischen Endspurt hingelegt. Im langfristigen Vergleich liegt das aktuelle Ergebnis zwar sieben Prozent unter dem Fünfjahres- allerdings auch 25 Prozent über dem Zehnjahresschnitt. In der Rangfolge der Big 7 liegt München nur auf Rang vier hinter Berlin, Frankfurt und Hamburg. „Ein solches Abschneiden hat Seltenheitswert, zuletzt stand München im Jahr 2011 mit seinem Halbjahresergebnis nicht auf dem Treppchen. Entscheidend für den weiteren Verlauf des Jahres wird sein, wie sich die Finanzierer, insbesondere bei risikobehafteten Grundstücken bei der Vergabe von Fremdkapital verhalten. Core-Objekte aller Nutzungsarten hingegen, werden aufgrund der Produktknappheit sogar höherer Vervielfältiger erzielen“, sagt Dr. Gunnar Gombert.

Nur neun Prozent des Münchener Transaktionsvolumens wurde von internationalen Verkäufern im ersten Halbjahr 2020 gestemmt. Zum Vergleich: 2019 hatten ein Drittel der Verkäufer internationalen Hintergrund. „Durch Corona-Unsicherheiten und Reisebeschränkungen, traten teilweise internationale Käufer in den Hintergrund. Vor allem deutsche Versicherungen sowie Fonds- und Asset Manager konnten daher überdurchschnittlich stark als Käufer partizipieren,“ analysiert Gombert.

Die Assetklasse Büro kommt nach dem ersten Halbjahr auf einen Anteil am Gesamtvolumen von 43 Prozent, was 1,15 Mrd. Euro entspricht, und deutlich vor Living mit 27 Prozent und zehn Prozent Mischnutzung lag. „In der aktuellen Phase sehen wir, dass die Akteure deutlich stärker differenzieren und nur Objekte mit guten Chancen platzieren. Deshalb sind weniger Transaktionen im Markt und es kommt auch weniger Büroprodukt als üblich nach“, analysiert Andreas Eichwald, Senior Team Leader Office Investment JLL München.

Transaktionsprozesse werden intensiver geprüft

Mit 60 Transaktionen – 35 im Q1 sowie 25 im Q2 2020 – liegt das aktuelle Jahr deutlich über dem Vorjahreswert von 40 Verkäufen. In den ersten Halbjahren davor hatte der Wert aber immer jeweils 70 und mehr betragen. „Wir beobachten sehr stark, dass Investoren ihre Pläne intern stärker begründen müssen. Die Gremien werden intensiver eingebunden, was die Prozesse durch zusätzliche Absprachen verlängert“, sagt Eichwald.

Gute Prüfung schließe Deals aber nicht aus: „Krisensicheres Produkt findet auch jetzt seine Käufer, weil internationale Anleger Deutschland im Vergleich zu Großbritannien und den Vereinigten Staaten von Amerika als sicherer einstufen. Vor allem Core-Objekte treffen auf sehr hohes Interesse und werden mitunter zu höheren Preisen als noch zu Jahresbeginn gehandelt“, sagt Eichwald. Hier zeige sich, dass Anlegern auf dem Finanzmarkt die Alternativen zu Immobilien fehlen. Entsprechend entfallen zwei Drittel des Gesamttransaktionsvolumens auf Core-Produkte – der zweithöchste Wert unter den Big 7. Nur Stuttgart liegt mit 88 Prozent höher. In München werden aber auch 19 Prozent des Volumens in opportunistische Projekte investiert.

„An einem Punkt hat die Corona-Pandemie die Sichtweise im Markt allerdings deutlich verändert: Vor wenigen Monaten galt das größte Interesse noch Objekten mit Leerstand oder kurzen Mietlaufzeiten, weil man hier die steigenden Mieten schnell umsetzen konnte. Jetzt sind Objekte besonders gefragt, die langfristig laufende Verträge und einen sehr soliden Mieter – idealerweise eine Behörde – haben“, schildert Andreas Eichwald.

Auf der Käuferseite waren neben den Asset/Fonds Managern (21 %) vor allem Versicherungen (20 %) und Spezialfonds (16 %) aktiv. Auf der Verkäuferseite standen diesmal vor allem die Entwickler (37 %) im Fokus, gefolgt von Asset/Fonds Managern (28 %) und Corporates (17 %).

„Aufgrund der Reisebeschränkungen waren nationale Bieter in den vergangenen Wochen im Vorteil. Seit kurzem sehen wir aber auch wieder internationale Akteure in München, vor allem Franzosen“, beobachtet Andreas Eichwald. Das spiegeln auch die Transaktionsvolumina wider: Als Käufer steuerten internationale Investoren 20 Prozent des Volumens bei, als Verkäufer indes nur neun Prozent, so dass sie ihre Bestände per saldo um 271 Mio. Euro erhöhten.

Die Bürospitzenrendite verharrt seit Ende 2019 beim historischen Tief von 2,80 Prozent und wird damit in Deutschland nur von Berlin mit 2,65 Prozent unterboten.

Bürovermietungsumsatz fällt erstmals seit 2016 wieder unter 400.000 m² im ersten Halbjahr

Der Münchner Bürovermietungsmarkt hat das erste Halbjahr mit 332.000 m² abgeschlossen, wovon das zweite Quartal 148.000 m² beisteuerte. Im Langzeitvergleich schließt das erste Halbjahr 17 Prozent unter dem Fünfjahresschnitt sowie neun Prozent unter dem Mittelwert der vergangenen Dekade. Erstmals seit 2016 ist der Umsatz des ersten Halbjahres wieder unter 400.000 m² gefallen, liegt aber immer noch über den Werten von 2013 und 2014. Für das Gesamtjahr geht Fritz Maier-Hartmann, Senior Team Leader Office Leasing JLL München, derzeit von 630.000 m² aus. Der Rekord lag 2017 noch bei 995.000 m².

Insbesondere die Zahl der Anmietungen ging zurück – auf Jahresfrist von 373 auf 268, was einem Minus von 28 Prozent entspricht. Der aktuelle Wert liegt zudem jeweils exakt 35 Prozent unter dem Fünf- und Zehnjahresschnitt. „Bereits in den vergangenen vier Jahren war die Zahl der Abschlüsse schrittweise zurückgegangen, was auf den Produktmangel im hartumkämpften Münchener Bürovermietungsmarkt zurückzuführen war. Durch Corona und die Beschränkungen des öffentlichen Lebens ist dieser Trend nochmals deutlich verschärft worden, da viele Anmietungsprozesse derzeit pausieren“, erklärt Fritz Maier-Hartmann.

Während vor allem die Anmietungen kleiner Flächen unter 1.000 m² weitgehend gestoppt wurden, liefen die strategischen Planungen großer Akteure auch im zweiten Quartal weiter. So bilanziert der Münchner Bürovermietungsmarkt nach sechs Monaten des Jahres drei Anmietungen mit mehr als 30.000 m², davon zwei aus dem zweiten Quartal. Damit wurden sowohl im ersten wie auch im zweiten Quartal des laufenden Jahres neue Rekorde für die jeweils größte Anmietung in einem ersten und zweiten Quartal aufgestellt. Zugleich kommt der Münchener Markt mit vier Anmietungen von 10.000 m² und mehr auf dieselbe Anzahl wie im Vorjahr. Deutlich rückläufiger waren indes die Größenkategorien zwischen 1.000 und 10.000 m², die teils deutliche Einbußen bei der Anzahl der Abschlüsse hinnehmen mussten.

„In der Pandemie überdenken viele ihre Flächenkonzepte. Teils unter Kostendruck teils unter dem Eindruck funktionierender Home-Office-Konzepte übernehmen Mieter die Rolle des Untervermieters, um aktuell überschüssige Bürofläche abgeben zu können. Das hat in den letzten Wochen deutlich zugenommen“, beschreibt Maier-Hartmann. Eine neue Konkurrenz für die in den vergangenen Jahren stark gewachsenen Flexible-Office-Konzepte sieht er indes nicht: „Für den Nutzer und Vermieter ist eine Untermietfläche deutlich aufwändiger und muss komplett passen, während die Mitgliedschaft in einem Coworking-Space anpassungsfähiger ist, da das Konzept von Beginn an auf diese Situation ausgelegt wurde. Was den Flexible-Office-Space-Betreibern aber zu schaffen macht, ist, dass sie neben zusätzlichen Mitgliedschaften keine Veranstaltungen in ihren Räumen durchführen können.“

Untervermietungen stellen Nutzer vor zusätzliche Herausforderungen

Dynamischster Markt im ersten Halbjahr war der Osten mit 82.000 m², was fast einem Viertel des Gesamtumsatzes zum Halbjahr 2020 entspricht. Mit deutlichem Abstand folgen die Teilmärkte Umland-Ost mit 47.000 m² und Schwabing-Nord mit 44.000 m². Die meisten Anmietungen verzeichnete mit 52 die Innenstadt, allerdings bei insgesamt nur 29.000 m² Bürofläche.

Die aktivste Branche war wie im Vorjahr die Industrie mit 66.000 m². Nur knapp dahinter folgen die unternehmensbezogenen Dienstleister mit 65.000 m². Der Handel mit 43.000 m² und die öffentliche Verwaltung mit 31.000 m² reihen sich mit deutlichem Abstand ein. Signifikant weniger Fläche als noch im Vorjahr mietete die EDV-Branche an, wo der Flächenumsatz von 62.000 auf 26.000 m² zurückging. Auch Verlage und Medien haben ihr starkes Vorjahresergebnis von 62.500 m² nicht wiederholt und im bisherigen Jahr nur 9.000 m² angemietet.

Etwas weniger Druck verzeichnete die Leerstandsquote im bisherigen Jahr: Nachdem sie zum Ende des abgelaufenen Jahres 2019 mit 2,3 Prozent ein historisches Tief markiert hatte, ging sie im ersten Quartal auf 2,4 Prozent und nun auf 2,7 Prozent. Bis zum Ende des Jahres wird ein Wert von 3,0 Prozent erwartet. „Auch wenn die Quote nun etwas nach oben geht, ist der Münchener Bürovermietungsmarkt weit von einer Entspannung entfernt. Die Stadt ist attraktiv und bei Unternehmen sehr stark nachgefragt, so dass wir davon ausgehen, dass auch die Corona-Pandemie nicht zu einer wirklichen Trendwende auf gesunde fünf bis sieben Prozent führen kann“, sagt Fritz Maier-Hartmann. Letztmalig war ein ähnlicher Wert im Q4 2013 mit 7,3 Prozent erreicht worden.

Die meiste Fläche ist derzeit im Teilmarkt Umland-Nord verfügbar, wo 133.000 m² angemietet werden könnten. Auch im Teilmarkt Umland-Ost sind 86.000 m² als verfügbar registriert. Praktisch vollvermietet sind hingegen Teilmärkte wie Arabellapark, Bogenhausen und Westend.

Bis Jahresende sollen Büroneubauten mit 250.000 m² fertiggestellt werden

„Trotz der Pandemie beobachten wir derzeit kaum, dass sich größere Neuentwicklungen spürbar verzögern. Dennoch kommt nicht genug neue Bürofläche auf den Markt“, sagt Maier-Hartmann. Im ersten Halbjahr kamen 110.000m² hinzu, von denen aber nur 19 Prozent bei Fertigstellung noch verfügbar waren. Bis Jahresende werden weitere 250.000 m² erwartet. Für das kommende Jahr sind 426.000 m² geplant, was 74 Prozent über dem Fünfjahresschnitt läge.

Die Bürospitzenmiete verharrt wie in den beiden vorangegangenen Quartalen bei 41 Euro. „Wenn der Markt wieder anzieht, ist aber durchaus eine Steigerung auf 43 Euro möglich“, gibt Fritz Maier-Hartmann einen Ausblick. Deutlich angezogen hat in den vergangenen drei Monaten indes die gewichtete Durchschnittsmiete. Sie legt seit April von 21,50 Euro auf 22,04 Euro zu. Vor einem Jahr hatte sie noch bei 18,79 Euro rangiert.


Über JLL

JLL (NYSE: JLL) ist ein führendes Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobilienbereich. JLL gestaltet die Immobilien-Zukunft im Sinne der Nachhaltigkeit und nutzt dabei fortschrittliche Technologien, um Kunden, Mitarbeitern und Partnern werthaltige Chancen, nachhaltige Lösungen und eine zeitgemäße Arbeitsplatzgestaltung zu bieten. Das „Fortune 500“ Unternehmen mit einem Jahresumsatz 2019 von 18 Mrd. USD ist Ende März 2020 in über 80 Ländern mit weltweit mehr als 94.000 Beschäftigten tätig. JLL ist der Markenname und ein eingetragenes Markenzeichen von Jones Lang LaSalle Incorporated. Weitere Informationen finden Sie unter http://jll.de