Pressemitteilung

Nachfrage bleibt ungebrochen hoch

Investmentvolumen zum Ende des dritten Quartals mit 5 Prozent im Plus

06. Oktober 2021

Jan Eckert

CEO Schweiz & Head of Capital Markets DACH
+41 44 215 75 10

Helge Scheunemann

Head of Research Germany
+49 40 350011 225

Frankfurt, 06. Oktober 2021 – Deutschland hat gewählt, aber es gibt noch keine Regierung.  Was auch nicht zu erwarten war. Zur Erinnerung: Bei den Bundestagswahlen 2017 hatte es rund vier Monate gedauert, bis sich eine Koalition konstituiert hatte. Für Investoren dürfte sich damit bis in das nächste Jahr hinein erst einmal nichts ändern. Aber über das statistische Ergebnis hinaus ist eine der positiven Kernbotschaften dieser Wahl, dass Deutschland auch weiterhin eine politisch stabile, verlässliche und demokratische Volkswirtschaft bleibt. Einem Abgleiten zu den politischen Rändern hat der Wähler einen Riegel vorgeschoben. „In turbulenten Zeiten wie diesen ist das nicht ganz unwichtig. Turbulent deswegen, weil Themen und künftigen Aufgaben vielfältig sind: die Klimauhr tickt unerbittlich, die geopolitische Landschaft ist nicht zuletzt durch das Afghanistan-Desaster nicht überschaubarer geworden und last but not least ist die Furcht vor einem Wiederaufflammen der Corona-Krise immer noch greifbar“, erläutert Jan Eckert, Head of Capital Markets JLL Germany, Austria. Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany, ergänzt: „Neben der Bundestagswahl stand in Berlin auch der Volksentscheid zur Enteignung von großen Wohnungskonzernen an. Mit Blick auf das mehrheitlich für eine Enteignung votierende Berliner Ergebnis zeigt sich, wie notwendig eine Neuordnung der Wohnungspolitik in Deutschland generell geworden ist. Über Berlin hinaus ist das eine dringende Notwendigkeit der Politik, alle Akteure an einen Tisch zu holen und Lösungen und Möglichkeiten zu erarbeiten, die den sozialen Wohnungsbau so beleben, dass das Wohnen für alle bezahlbar bleibt. Allerdings kann auch Neubau allein keine Lösung sein, ein massiver Konflikt mit den Klimazielen und der Reduktion der CO2-Emissionen im Gebäudesektor wäre programmiert.“

Transaktionsvolumen mit starkem drittem Quartal – Fokus auf den Big 7

Neben ESG als konstantem und nicht mehr weg zu denkenden Megatrend, kämpfen gerade international agierende Investoren immer noch mit Reisebeschränkungen. Im Wettbewerb um die relativ wenigen Top-Produkte am Markt kann das ein entscheidender Nachteil sein. Hier sind die Investoren im Vorteil, die auf Kapazitäten und das Know How von lokalen Asset Managern zurückgreifen können. „Und der Kampf um die besten Objekte wird auch im letzten Quartal des Jahres weitergehen. Immer mehr macht denn auch der Begriff vom ‚frustierten‘ Kapital‘ die Runde, die Investoren beschreibend, die in strukturierten Bieterprozessen bislang nicht zum Zuge gekommen sind. Und dennoch hat zum Ende des dritten Quartals so viel Kapital den Weg in Immobilien gefunden, dass aus dem Minus im Jahresvergleich nun sogar ein kleines Plus geworden ist“, kommentiert Jan Eckert. So summierte sich das Transaktionsvolumen* inklusive Living für die neun Monate Januar bis September auf insgesamt 60,8 Mrd. Euro gleichbedeutend einem Plus von 5 Prozent gegenüber 2020. Allein das dritte Quartal hat mit fast 27 Mrd. Euro zu 44 Prozent zum bisherigen Jahresergebnis beigetragen. Überhaupt gab es seit 2016 nur drei Quartale mit einem noch höheren Volumen.

Zu dieser Dynamik haben vor allem eine Reihe an hochpreisigen Einzeltransaktionen beigetragen mit den beiden Frankfurter Bürogebäuden T1 und Skyper an der Spitze, die für rund 1,4 Mrd. Euro bzw. im mittlerem dreistelligem Millionen-Bereich verkauft wurden. „Gerade solche Transaktionen zeigen, dass das Vertrauen in den deutschen Investmentmarkt nach wie vor vorhanden ist und dass die Investoren nach wie vor an die Assetklasse Büro glauben“, erläutert Eckert.

Scheunemann ergänzt: „In Summe übertraf das Volumen der Einzelabschlüsse das des Vorjahres um bemerkenswerte 29 Prozent. Auf der anderen Seite fehlt es nach wie vor an größeren Portfolios im Markt und das gilt über alle gewerblichen Nutzungsarten hinweg. Hier hat sich das Minus gegenüber dem Halbjahr zwar auch verbessert, liegt aber mit 17 Prozent immer noch deutlich hinter dem Vorjahr zurück. Einzig für Wohnimmobilien mag das nicht gelten. Hier sticht der Verkauf des Wohnungsportfolios von Akelius an Heimstaden mit insgesamt über 17.600 Wohneinheiten in Berlin und Hamburg deutlich hervor.“

Was erwartet uns nun in den letzten drei Monaten, die traditionell als aktivste Zeit des Jahres gelten? „Ein Transaktionsvolumen bis zu 100 Mrd. Euro erscheint weiterhin möglich, inklusive der Vonovia/Deutsche Wohnen-Fusion. Doch auch ohne diesen Sondereffekt erwarten wir aufgrund konkreter Verkaufsprozesse ein Jahresergebnis, das an das Niveau des Vorjahres heranreicht“, prognostiziert Jan Eckert.

Wohninvestments bauen ihre Dominanz aus – Logistik mit hoher Dynamik

Ungeachtet der politischen Debatten rund um das Thema Wohnen bleibt diese Assetklasse nach wie vor Investors Darling. Über 23 Mrd. Euro wurden in deutsche Wohnanlagen, Mikro- Appartements, Pflege- oder Studentenheime gesteckt. Das sind 38 Prozent des Transaktionsvolumens. Bereits jetzt wurde das Jahresvolumen aus 2018 und 2019 deutlich übertroffen.

Mit einem gegenüber dem Halbjahr gewachsenen Abstand folgen Büroimmobilien mit einem Anteil von 27 Prozent (16,4 Mrd. Euro). Immerhin 35 Transaktionen mit jeweils über 100 Mio. Euro stehen in der Statistik, nur etwas weniger als 2020, aber im Volumen höher als im Vorjahr: 9 Mrd. Euro im Vergleich zu 8,2 Mrd. Euro. „Der Erholungspfad setzt sich damit moderat, aber doch spürbar fort. Mit einer Verbesserung der Vermietungsmärkte und einer Rückkehr der internationalen Investoren auf die deutsche Bühne sollten sich die Rahmenbedingungen für ein erhöhtes Transaktionsvolumen weiter verbessern. Global stehen immerhin rund 370 Mrd. US$ bei institutionellen Fonds bereit, um in Immobilien investiert zu werden. Das ist bis jetzt schon so viel, wie im gesamten Jahr 2019. Und ein großer Teil des Kapitals wird seinen Weg auch in Büroimmobilien finden“, erwartet Helge Scheunemann.

6,4 Mrd. Euro. Das ist das Rekordvolumen, das bis dato in deutsche Logistikimmobilien investiert wurde. Die Dynamik hat sich in den letzten drei Monaten nochmals beschleunigt und allein von Juli bis September wurden Immobilien im Wert von 2,9 Mrd. Euro veräußert. Auf Käuferseite finden sich zahlreiche Asset Manager, die häufig für internationale Investoren agieren und so erklärt sich auch der in dieser Assetklasse mit 50 Prozent höhere Anteil ausländischen Kapitals. „E-Commerce ist und bleibt dabei der herausragende Wachstumsmotor: Die Nachfrage aus dem Internethandel wird in den nächsten drei Jahren weiter deutlich ansteigen. Doch zusätzlich erwarten wir auch Nachfrageschübe aus den Bereichen Express- und Paketzustellung, Gesundheitswesen und Life Sciences sowie für Bau- und Werkstoffe“, so Jan Eckert.

Mit einem Volumen von 5,9 Mrd. Euro folgen in der Statistik einzelhandelsgenutzte Immobilien (Anteil von 10 Prozent). Immerhin haben fast 190 Transaktionen zu diesem Ergebnis beigetragen, wenngleich die strukturellen und pandemiebedingten Auswirkungen nach wie vor spürbar sind. Und auch deshalb dominieren innerhalb der Nutzungsart weiterhin die eher sicherheitsorientierten Fachmarktkonzepte sowie Supermärkte und Discounter. Hier wurden mit 4,3 Mrd. Euro rund 73 Prozent das Gros des Transaktionsvolumens investiert. Im Hintergrund spielt die Entwicklung des privaten Konsums und der damit verbundenen Ausgabenbereitschaft der Verbraucher eine wichtige Rolle. Die Pandemie hat für eine nie da gewesenen Sparquote gesorgt. 2020 lag diese auf einem Rekordhoch von 16,1 Prozent (Anteil der Ersparnisse am verfügbaren Einkommen), das entspricht nach Schätzungen des Kieler IfW einem Kaufkraftstau von 200 Mrd. Euro. „Doch die Ausgabenfreude hat sich eingetrübt und entwickelt sich zumindest dieses Jahr noch nicht so dynamisch wie zu erwarten gewesen war. Das strahlt am Ende auch auf die Bereitschaft der Investoren aus, Investitionen in diesen Sektor und insbesondere in innerstädtische Geschäftshäuser zu tätigen“, meint Helge Scheunemann

Berlin boomt (wieder) - Transaktionsvolumen in den Big 7 deutlich im Plus

Die jüngsten großvolumigen Transaktionen fanden alle in einer der Big 7 statt. So gesehen nicht verwunderlich, dass hier das Transaktionsvolumen im Dreivierteljahreszeitrum auf 35,8 Mrd. Euro angestiegen ist, gleichbedeutend einem Plus gegenüber dem Vorjahr um 35 Prozent. Der Anteil der sieben Hochburgen am gesamtdeutschen Transaktionsvolumen liegt bei fast 60 Prozent. Besonders signifikant stieg das Transaktionsvolumen in Berlin um 91 Prozent auf aktuell 15,7 Mrd. Euro. Mehr als die Hälfte davon ist dem Living-Segment zuzurechnen. Neben dem bereits erwähnten Verkauf von Akelius an Heimstaden, bei dem der Löwenanteil der veräußerten Wohnungen auf Berlin entfiel, gab es mit der Übernahme von insgesamt knapp 15.000 Wohnungen von der Deutsche Wohnen und der Vonovia durch das Land Berlin zwei weitere Mega-Transaktionen in der Hauptstadt. „Berlin bleibt als Investmentstandort ungeachtet der derzeitigen politischen Landschaft weiterhin attraktiv und bietet auch adäquates Produkt. Außerhalb der etablierten Märkte haben bislang nur relativ wenige Transaktionen stattgefunden, überwiegend wurden hier eher kleinere Wohnungsportfolios oder Logistikimmobilien verkauft“, erläutert Jan Eckert.

Büro-Spitzenrenditen sinken weiter moderat – Logistik bleibt dynamisch

Es bleibt dabei: Der Immobilien-Investmentmarkt in Deutschland ist weiterhin sehr liquide. Die Europäische Zentralbank lässt die Geldmarktschleusen nach wie vor offen, zu ungewiss erscheinen noch die Ertragsperspektiven der Banken und auch die Folgen der Corona-Pandemie für die Unternehmen sind noch längst nicht absehbar. Damit bleiben die Zinsen weiterhin auf historisch niedrigem Niveau. „Zwar gilt es, die zuletzt kräftig gestiegene Inflationsrate im Auge zu behalten, doch solange der jüngste Anstieg nur temporär bleibt, wovon auch wir ausgehen, besteht keine Notwendigkeit der EZB an ihrem Kurs etwas zu ändern“, zeigt sich Helge Scheunemann überzeugt. Und weiter: „Damit bleibt auch der finanzielle Rahmen für Investitionen in deutsche Immobilien nach wie vor förderlich. In der Konsequenz und gepaart mit einer robusten Nachfrage sind die Immobilienrenditen nicht nur auf einem niedrigen Niveau stabil, sie werden in Teilbereichen sogar weiter nachgeben.“

„40 ist das neue 30“. Mit diesem Leitspruch propagierte der deutsche Aktienindex DAX jüngst seine Erweiterung auf 40 Unternehmen. Und mit dieser Ansage lässt sich auch die aktuelle Situation bei den Vervielfältigern von Büroimmobilien beschreiben. Die Vervielfältiger steigen oder anders formuliert, die Netto-Anfangsrenditen im Spitzensegment sinken weiter. In der Aggregation über alle sieben Hochburgen reduzierte sich die Büro-Spitzenrendite gegenüber dem Vorquartal um fünf Basispunkte auf nun 2,69 Prozent. Die Zeiten stärkerer Renditekompressionen sind wohl vorbei. „Wir erwarten eher einen kontinuierlichen, aber moderaten Rückgang. Bis Ende des Jahres könnten die Renditen um weitere fünf Punkte sinken. Auch am anderen Ende des Renditespektrums bei Objekten mit Leerstand oder qualitativen Abstrichen in Teilmärkten außerhalb der Spitzenlagen sehen wir eine weitere leichte Renditekompression. Dies könnte darauf hindeuten, dass Investoren das Vertrauen in den Bürosektor wieder erlangt haben und mit einer ‚Manage to Core-Strategie‘ wieder etwas risikofreudiger agieren“; so Jan Eckert.

Keine Veränderung ist derzeit bei Einzelhandelsobjekten zu erkennen. Hier bleiben die Renditen für alle Sektoren-Produkte vom innerstädtischen Geschäftshaus (2,91 Prozent) über Fachmarktprodukte (3,75 Prozent) bis zu Shopping Centern (4,85 Prozent) stabil. „Aufgrund einiger im Verkaufsprozess befindlicher Objekte erwarten wir vor allem für Fachmärkte und Fachmarktzentren bis Ende des Jahres jeweils weitere leichte Rückgänge“, so Helge Scheunemann.

Deutlich dynamischer zeigen sich dagegen Logistikimmobilien. Nach drei Quartalen Stabilität, in denen sich Angebot und Nachfrage neu sondiert haben, haben die Renditen nun kräftig um 27 Basispunkte auf im Schnitt 3,11 Prozent nachgegeben. „Und auch bestätigen weitere bevorstehende Transaktionen den Trend: Bis Jahresende könnte die 3,0-Prozent-Marke erreicht sein“, so Jan Eckert abschließend.

* Das Transaktionsvolumen umfasst Büro-, Einzelhandels-, Logistik - und Industrieimmobilien, Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien, gemischt genutzte Immobilien sowie die Asset-Klasse Living mit Mehrfamilienhäusern und Wohnportfolios ab 10 Wohneinheiten und 75 Prozent Wohnnutzung, Verkauf von Unternehmensanteilen (ohne Börsengänge), Appartementhäuser, Studentenwohnen, Senioren-/Pflegeimmobilien und Kliniken


Über JLL

JLL (NYSE: JLL) ist ein führendes Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobilienbereich. JLL gestaltet die Immobilien-Zukunft im Sinne der Nachhaltigkeit und nutzt dabei fortschrittliche Technologien, um Kunden, Mitarbeitern und Partnern werthaltige Chancen, nachhaltige Lösungen und eine zeitgemäße Arbeitsplatzgestaltung zu bieten. Das „Fortune 500“ Unternehmen mit einem Jahresumsatz 2020 von 16,6 Mrd. USD ist Ende Juni 2021 in über 80 Ländern mit weltweit mehr als 92.000 Beschäftigten tätig. JLL ist der Markenname und ein eingetragenes Markenzeichen von Jones Lang LaSalle Incorporated. Weitere Informationen finden Sie unter http://jll.de