Pressemitteilung

Nahversorgungsanker stabilisiert Retail-Investment-Markt

Transaktionsvolumen leidet bislang unter Mangel an großen Verkäufen

16. Juli 2021

Frankfurt, 16. Juli 2021 –  Der Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien bleibt das Marktsegment für starke Nerven und geduldige Akteure: Nach dem herausragenden ersten Halbjahr 2020 fällt die Bilanz in diesem Jahr deutlich verhaltener aus. Ein Transaktionsvolumen von gerade einmal 3,1 Mrd. Euro bedeutet ein Minus von 47 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Der Grund dafür ist schnell ausgemacht: Es fehlt an Großtransaktionen. In der ersten Jahreshälfte 2020 gab es noch elf Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich, in den ersten sechs Monaten dieses Jahres waren es hingegen nur vier. Zusammengenommen kommen diese vier auf ein Gesamtvolumen von etwas mehr als 800 Mio. Euro, was lediglich 26 Prozent des gesamten Marktes für Einzelhandelsimmobilien ausmacht.

Sabine Keulertz, Senior Team Leader Central Retail Investment und interimistisch Co-Head: „Hier zeigt sich, dass während der Pandemie deutlich weniger Vermarktungen großer Objekte angeschoben wurden. Mit einer durchschnittlichen Transaktionsdauer von sechs Monaten kommt diese Zurückhaltung nun in den Bilanzen an, obwohl die Stimmung am Markt mittlerweile deutlich optimistischer ist, als es die aktuellen Zahlen spiegeln.“

Doch verzeichnet das Transaktionsvolumen zumindest eine positive Tendenz: Nach knapp 1,5 Mrd. im ersten Quartal wurden im zweiten Quartal 1,67 Mrd. Euro registriert. Aller Voraussicht nach dürfte das Gesamtjahresvolumen um die acht Mrd. Euro erreichen, was einen Rückgang von 23 Prozent im Vergleich zu 2020 bedeuten würde und das niedrigste Resultat seit 2012 wäre.

Wie sehr die großen Abschlüsse fehlen, zeigt indes die Tatsache, dass die fünf größten Transaktionen zusammen das Volumen erreichen, das die größte Transaktion aus dem H1 2020 allein verzeichnete – der Verkauf der Real-Märkte von Metro an x+bricks und die SCP Group.

„Jedoch muss man differenzieren, denn auch der aktuelle Markt birgt viele Chancen. Insbesondere Einzelhandelsimmobilien mit Lebensmittelanker oder anderen Gütern des täglichen Bedarfs sind weiter sehr stark gefragt“, nennt Sarah Hoffmann, Senior Team Leader Retail Investment und interimistisch Co-Head, eine Nutzungsart, die positiv heraussticht

Fachmarktprodukte dominieren den Markt

Entsprechend stark gehandelt wurden Fachmarktprodukte – einzelne Fachmärkte, Fachmarktzentren oder Supermärkte/Discounter –, die im ersten Halbjahr 2021 zusammengenommen einen Anteil von 59 Prozent erzielten. Das sind 14 Prozentpunkte mehr als im Fünfjahresschnitt. Geschäftshäuser folgen mit 32 Prozent Anteil am Transaktionsvolumen, während Warenhäuser (8 %) und Shopping Center (1 %) kaum den Besitzer wechselten.

Vor allem Core-Produkte dominierten mit einem Anteil von 55 Prozent. Core Plus (24 %), Value Add (14 %) und opportunistische Objekte (7 %) kommen auch zusammengenommen nicht auf diesen Wert.

Ausländische Investoren hielten sich diesmal weitgehend zurück: Sie steuerten 30 Prozent des Volumens als Käufer sowie 24 Prozent als Verkäufer bei und erweiterten Ihre Bestände damit um mehr als 200 Mio. Euro.

Dass vor allem die onlineresiliente Nahversorgungskomponente derzeit der Schlüssel zum Erfolg ist, spiegelt auch die Entwicklung der Spitzenrenditen. „Der größte Druck hat sich bei den Fachmarktzentren aufgebaut, die auf Jahressicht 45 Basispunkte auf aktuell 3,75 Prozent verloren und damit in eine neue Dimension vorgestoßen sind“, sagt Sabine Keulertz, „bis Jahresende wird sich der Trend vorsetzen und die Rendite voraussichtlich um weitere fünf Basispunkte fallen.“ Einzelne Fachmärkte gaben derweil auf Jahresfrist 30 Basispunkte ab und werden derzeit für eine Spitzenrendite von 4,50 Prozent gehandelt. Shopping Center verharren unterdessen stabil bei 4,85 Prozent.

„Weitgehend konstant sind hingegen die Spitzenrenditen der Highstreet-Toplagen in Deutschland. Hier registrieren wir nur wenige Veränderungen von maximal zehn Basispunkten. Die niedrigste Rendite verzeichnet dabei weiterhin München mit 2,40 Prozent vor Berlin mit 2,60 Prozent“, analysiert Sarah Hoffmann. Bis zum Jahresende rechnet sie hier mit stabilen Werten, was auch für die etablierten Innenstadtlagen der B-Städte gelte, die konstante Beliebtheit bei privaten sowie institutionelle Investoren genössen.


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