Nürnberger Retail-Markt punktet mit Konstanz und Verfügbarkeit

Überdurchschnittliches Mietwachstum und verlässlich hoher Zuspruch

März 06, 2019

NÜRNBERG, 6. März 2019 – Im Schatten der großen Einkaufmetropolen hat sich Nürnberg – nach Einwohnern die kleineste Stadt der Big 10 – binnen zehn Jahren zu einem „Hidden Champion“ entwickelt. Denn auch wenn das kulturelle wie wirtschaftliche Zentrum Frankens mit einer Einzelhandelsspitzenmiete von 160 Euro im unteren Drittel der Gruppe rangiert, ist die Entwicklung der vergangenen Dekade beachtlich: Um 28 Prozent legte die Miete seit 2008 zu. Nürnberg reiht sich damit nur knapp hinter Düsseldorf (29 %) und Hamburg (30 %) sowie Spitzenreiter Berlin (50 %) ein.

„Trotz des Wachstums beim Mietpreis über den langen Zeitraum punktet Nürnberg seit einigen Jahren mit Konstanz und Verlässlichkeit“, bewertet Julian Nasiri, Team Leader Retail Investment im Münchener JLL-Büro und damit für ganz Bayern zuständig. Aktuell verfügt die von JLL definierte Nürnberger 1a-Lage über 290 Geschäfte. Davon sind 70 Prozent, also 203, Filialisten. Der Anteil ist er in Nürnberg seit 2010 nahezu konstant geblieben, ging von 2016 auf 2018 sogar von rund 73 Prozent auf 70 Prozent zurück.

Der Textilhandel ist seit einiger Zeit bundesweit massiv unter Druck geraten, schlägt sich in Nürnberg mit einem Anteil von knapp unter einem Drittel als damit stärkster Branche allerdings sehr wacker. Das Erfolgsrezept: In der fränkischen Großstadt sind die Konzepte noch sehr regional geprägt und sehr gut diversifiziert, was sie von internationalen Ketten abhebt. Flankiert werden diese Geschäfte mit Alleinstellungsmerkmal von zahlreichen Ladenlokalen des Bereichs Gastronomie/Food (15,5 %), die vor allem auf der Königstraße für Genuss, Aufenthaltsqualität und Nahversorgung stehen. So hat beispielsweise das Konzept „Burgerheart“ im Herbst 2018 auf mehr als 300 m² eröffnet, nachdem die beiden anderen Konzepte Hans im Glück und Burgerista auf der Königstraße bereits vertreten sind.

Nürnberger Einkaufsstraßen hatten 2018 mehr Passanten als im Langzeitschnitt

Dass die Nürnberger Innenstadt bei den Kunden als sehr attraktiv wahrgenommen wird, belegen die Passantenfrequenzzählungen, die JLL jedes Jahr auf vier Lagen durchführt. Die These, dass es durch den Onlinehandel in den Innenstädten ruhiger würde, wird hier eindeutig widerlegt. Dass im vergangenen Jahr insgesamt 3.000 m² Einzelhandelsfläche angemietet wurden, ist weitgehend der niedrigen Fluktuation zuzuschreiben, nicht ausbleibendem Zuspruch. So liegt die beliebteste Einkaufsmeile, die Karolinienstraße, auf einem konstant hohen Level: Im Zehnjahresschnitt besuchten sie 7.779 Passanten je Stunde, im Schnitt der vergangenen fünf Jahre mit 7.758 kaum weniger. Im vergangenen Jahr wurden beide Werte zudem mit 8.300 Passanten deutlich übertroffen. Auch die Breite Gasse (6.200), die Königstraße (5.610) und die exklusivere Kaiserstraße (2.295), welche sich allerdings mitunter schwertut, das Thema Luxus konsequent durchzusetzen, haben ihren jeweiligen Zehnjahresschnitt bei der Zählung 2018 deutlich übertroffen. Nürnberg profitiert dabei von seiner hohen Einzugskraft (Zentralitätsziffer 133,3).

„Diese Verlässlichkeit jenseits der extrem nachgefragten, nächstliegenden Metropolen München und Frankfurt ist ein Vorteil, der angesichts der dort stark unter Druck geratenen Renditen zunehmend für den Standort Nürnberg spricht“, vergleicht Nasiri. Auch wenn die aufgerufenen Faktoren bei den Transaktionen, zum Beispiel zwischen München und Nürnberg noch große Unterschiede aufweisen, holen die Franken bei den dieser Kennziffer doch stetig auf und erreichen in Einzelfällen bis zu Faktor 30. Der Highstreet kommt dabei zugute, dass das innerstädtische Shopping-Center City Point derzeit umgewidmet wird.

Klassische Entwicklungen finden sich in der Breite Gasse 71 mit Zieltermin Q3 2020 sowie dem Wöhrl-Sportkaufhaus am Ludwigsplatz. „Nürnberg hat eine interessante Balance aus Kaufpreisfaktoren, aktueller Marktmiete und der Nachfrage von Einzelhändlern nach Flächen. Das bietet Investoren Chancen und begrenzt zugleich das Risiko“, sagt Nasiri.