Pandemie bremst Bürovermietung der Metropolregion Rhein-Neckar

MANNHEIM, 26. Juli 2021 – Zur Jahresmitte 2021 präsentiert sich der Bürovermietungsmarkt der Metropolregion Rhein-Neckar alles in allem nicht von seiner besten Seite. „Das zweite Pandemie-Jahr in Folge hat auch in Mannheim, Heidelberg und Ludwigshafen tiefe Spuren hinterlassen und bremst die Vermietungsaktivitäten aus“, so Stephan Leimbach, Head of Office Leasing JLL Germany. Leimbach weiter: „À la longue muss man um die kurpfälzische Metropolregion allerdings nicht besorgt sein. Die Region hat eine starke, weltweit renommierte industrielle Basis mit zwei Dax-Unternehmen, der BASF in Ludwigshafen und HeidelbergCement in Heidelberg, und einem dritten, der SAP in Walldorf, an der Peripherie. Darüber hinaus zahlreiche, international vernetzte mittelständische Unternehmen. Alle drei Städte beherbergen darüber hinaus Universitäten und Hochschulen und sorgen für den akademischen Nachwuchs weit über die Region hinaus.“ Konstantinos Krikelis, Leiter Office Leasing JLL Team Rhein-Neckar, ergänzt: „Mit dem Aufheben der pandemisch bedingten Restriktionen wird auch wieder mehr Dynamik in die Metropolregion zurückkehren. Die prinzipiell optimistisch lebensfrohen Kurpfälzer lassen sich letztlich auch durch Corona nicht unterkriegen, obwohl auch in diesem Jahr der weltweit bekannte Dürkheimer Wurstmarkt abgesagt worden ist.“

Aufwind im zweiten Halbjahr

Mehr Vermietungsdynamik braucht der Büromarkt an Rhein und Neckar dringend, denn die Fakten zeichnen bis dato ein eher düsteres Bild: Ein Umsatz von lediglich 40.000 m² zum Halbjahr ist gleichbedeutend einem Rückgang gegenüber dem bereits schwachen Vergleichszeitraum 2020 (51.000 m²) von immerhin 22,2 Prozent. Mannheim kam dabei mit einem Rückgang von minus 19,5 Prozent geradezu noch glimpflich davon, während Heidelberg, der zweitgrößte und dennoch gegenüber Mannheim deutlich kleinere Markt mit einem Minus von 61,3 Prozent einen dramatischen Einbruch bilanzieren musste. Lediglich Ludwigshafen, bedeutend zwar als Chemie-Weltstadt, aber der kleinste der drei regionalen Büromärkte, verzeichnete ein sensationelles relatives Plus von 150 Prozent gegenüber dem Vorjahr bei allerdings niedrigen absoluten Umsätzen – 2020: 3.000 m², 2021: 7.500 m². „Ludwigshafens Zukunft im zweiten Halbjahr 2021 und weit darüber hinaus wird wesentlich abhängen vom Standort des neuen Rathauses einerseits und von der Geschwindigkeit beim infrastrukturellen Umbau der Innenstadt, bedingt durch den Abriss und den Neubau der Auffahrten zu den beiden Rheinbrücken andererseits“, so Konstantinos Krikelis. Und weiter: „Einen ähnlichen Höhenflug wie im ersten Halbjahr 2021 wird Ludwigshafen bis zum Jahresende auf jeden Fall nicht mehr erleben.“

Abschlüsse auch in Projektentwicklungen

Die Metropolregion sieht Krikelis im zweiten Halbjahr deutlich im Aufwind: „Dank einiger Großabschlüsse in der Pipeline und verschiedener abschlussfähiger Vermietungen, die pandemiebedingt verschoben worden waren und nun nachgeholt werden.“ Stephan Leimbach prognostiziert: „Ein Umsatzvolumen von 130.000 m² im Gesamtjahr 2021 und damit auf dem Niveau der Vorjahre sollte auf jeden Fall noch realisierbar sein.“ Konstantinos Krikelis sekundiert: „Es gibt mehrere attraktive Angebote auf dem Markt. Die Standorte an sich werden dadurch attraktiver und die Wechselbereitschaft der Unternehmen verstärkt. Abschlüsse in Projektentwicklungen ergänzen das Gesamtbild.“

Zurückfahren der Fertigstellungen

Insgesamt reagiert die Region auf die aktuelle Umsatz-Delle mit einem deutlichen Zurückfahren der Fertigstellungen um minus 78 Prozent von 20.500 m² im Halbjahr 2020 auf nur noch 4.500 m² in 2021 – „und dies bei einer sehr hohen Vorvermietungsquote“, kommentiert Krikelis. Der Büroflächenbestand in der Metropolregion hat sich denn auch nur minimal um 2,9 Prozent von rund 4.073.000 m² auf circa 4.180.000 m² erhöht. „Neben dem Glücksteinquartier hat sich in Mannheim als weitere wichtige Entwicklungsachse die Augustaanlage mit Übergang zum Gewerbegebiet Fahrlach herauskristallisiert, aber auch die Konversionsflächen im Norden tragen ihr Scherflein zur Attraktionssteigerung der Quadratestadt rechts des Rheins bei“, so Krikelis.

Der absolute Büroleerstand in der Region hat sich dennoch rasant gesteigert von rund 110.000 m² auf 192.000 m² bei einer aber immer noch moderaten Leerstandsquote von 4,6 Prozent (2020: 2,7 Prozent), aktuell nur minimal über dem Bundesschnitt. Auch in punkto Leerstandsquote ist das linksrheinische Ludwigshafen Klassenbester mit einem Leerstand von nur 2,7 Prozent (Mannheim: 5,2 Prozent, Heidelberg: 5,0 Prozent). „Der Leerstand wird weiter leicht zulegen. Aber von Relevanz ist die Tatsache, dass der Bestand nicht abgerissen, sondern revitalisiert wird, auch im Blick auf die verschärften ESG-Richtlinien ein positives Signal seitens der Entwickler“, kommentiert Krikelis.

Der Spitzenmietpreis in der Metropolregion hat sich im Vergleich der beiden Halbjahre 2020 und 2021 noch einmal um 2,6 Prozent verteuert von 19 Euro/m²/Monat auf 19,50 Euro/m²/Monat, bislang aber gleichbleibend gegenüber dem Spitzenmietpreis zum Jahresende 2020: „Die magische Marke von 20 Euro/m²/Monat dürfte allerdings in den letzten Monaten 2021 definitiv erreicht werden“, so Konstantinos Krikelis. Auch die gewichtete Durchschnittsmiete weist eine Teuerung von 2,9 Prozent auf  - von 13,77 Euro/m²/Monat auf 14,17 Euro/m²/Monat 2021.