Performance des VICTOR Prime Office Indikator bestätigt moderaten Wachstumstrend

Performance des VICTOR Prime Office Indikator bestätigt moderaten Wachstumstrend

01 Oktober, 2018

FRANKFURT, 24. Oktober 2018 - Im dritten Quartal verzeichnet der VICTOR Prime Office Indikator einPerformancewachstum von 1,5 % und setzt damit das moderate Wachstum in 2018 fort. Die Zwei-Prozentmarke bleibt damit im laufenden Jahr allerdings nach wie vor unerreicht, 2017 war sie drei Mal übertroffen worden. Grund für die verringerte Wachstumsrate ist überwiegend das Ausbleiben von Renditeabsenkungen in den meisten der analysierten Märkte. Wachstumsimpulse kommen, wie bereits prognostiziert, aus dem Vermietungsmarkt. 
Ende September liegt der neue Indikatorstand bei 188,1 Punkten.
 
Ralf Kemper
, Head of Valuation & Transaction Advisory JLL Germany: „Im Vergleich zu den großen Performancesprüngen in der Preisbildung durch Renditeanpassungen im vergangenen Jahr erweist sich das moderate, mietgetriebene Wachstum als plausibler, weil weniger spekulationsgetrieben. Dies war auch Konsens, der die diesjährige Expo Real begleitete und auf der deutlich wurde, dass sich der Investmentmarkt in Deutschland weiter zunehmend internationaler Beachtung erfreut. Das anhaltende Mietwachstum verschafft Investoren ein breiteres Angebot. Risikoreiche Investitionen, z.B. bei „Value-Add“ oder opportunistischen Produkten, lassen sich aus Risiko-Rendite-Gesichtspunkten investorenseitig besser darstellen. Die rein von Angebot und Nachfrage getriebene Preisbildung wäre sicherlich bereits auf einem anderen Kurs, würden Investoren sich nicht durch die momentane Mietpreisentwicklung in ihrem Handeln nachhaltig bestätigt sehen.“ 

 
Düsseldorfer Bankenlage erneut Best-Performer – 
Anleger investieren ohne Vorbehalte in Spitzenprodukte der Toplagen
 
Wie bereits im Vorquartal ist die Bankenlage in Düsseldorf der Best-Performer im dritten Quartal. Zum zweiten Mal in Folge sorgt eine Absenkung der Spitzenrendite um 10 Basispunkte, gekoppelt mit einem Anstieg der Miete, für einen Performanceanstieg von 3,7 %. Im dritten Quartal notiert die Landeshauptstadt von Nordrhein-Westfalen bei 177,5 Punkten. Auch auf dem zweiten Platz bleibt alles beim Alten: Der Zuwachs für die Berliner Spitzenlage von 1,8 % ist rein marktmietgetrieben und bringt den Indikator der Bundeshauptstadt auf einen neuen Stand von 204,3 Punkten (Jahresperformance: 9,1%). Während Hamburg sich von seiner Negativentwicklung im zweiten Quartal erholt und immerhin auf ein Plus von 1,1% (Jahresperformance 8,8 %) kommt, damit ebenfalls einen neuen Indikatorstand von 202,4 Punkten ausweisen kann, stagnieren die Entwicklungen in den Spitzenlagen von Frankfurt und München bei unter einem Prozent (+0,9 %, 176,7 Punkte bzw. +0,5 %, 189,6 Punkte). Die Jahresperformance in München liegt bei 6,9 %.

Das insgesamt etwas gedämpfte Wachstum führt in 2018 bislang für die Spitzenlagen in allen fünf Märkten mit gemittelt + 8,4% zu einer relativ stabilen Jahresperformance (Q3 2018 gegenüber Q 3 2017). Im zweiten Quartal 2018 lag die gemittelte Jahresperformance bei 9,3 %, im ersten Quartal bei 8,6 %. Damit verbleibt auch der Total Return mit + 11,7 % auf stabilem Niveau (+12,7 % im zweiten und +12,0 % im ersten Quartal). Dieses Gesamtbild verändert sich allerdings lagebezogen: Spitzenreiter Düsseldorf verbucht einen überdurchschnittlichen Jahresanstieg von 18,9 %, während Frankfurt bei nur 2,9 % stagniert. Die Preisentwicklungen der Spitzenlagen in den fünf Immobilienhochburgen zeigen also sehr deutliche Unterschiede. 
 
Ralf Kemper: „Bei den kurz- und mittelfristigen Entwicklungen auf den Immobilienmärkten herrscht bei den meisten Marktteilnehmern nach wie vor eine positive Einschätzung vor. Für Vermieter und Verkäufer erweisen sich die Märkte immer noch als eine Insel der Seligen. Viele potenzielle Gefahren in Europa und weltweit belasten die Märkte bislang nicht. Ob, wann und warum es zu einer Trendwende kommen könnte, und wie etwaige Korrekturen ausfallen könnten, ist eine von niemand realistisch zu beantwortende Frage." 
In den USA hat die Kombination aus Zinserhöhungen, Staatsverschuldung und Prognosen für die weitere Wirtschaftsentwicklung zu ersten Wertverlusten in Spitzenlagen des Wohnimmobiliensegments geführt. Ein möglicher Vorbote auch für Deutschland und für andere Assetklassen in solchen Lagen? Kemper weiter: „Unsere nationalen und internationalen Kunden agieren ohne Vorbehalte bei Investments in Spitzenprodukte der Toplagen, und das obwohl sich mögliche Returns auf eingegangenes Risiko weiter verringert haben. Stichwort Kapitaldruck.“ Das gemessene JLL-PRP sank von 229, 227 und 228 Basispunkten in den vorangegangenen Quartalen auf 210 Basispunkte Ende des dritten Quartals. „Selbst Spekulationen über mögliche Zinserhöhungen durch die Europäische Zentralbank lassen Investoren nicht langsamer treten. Sei es die Vorstellung, dass durch eine drohende Neuverschuldung Italiens der Leitzins niedrig bleiben muss oder sei es der Optimismus über die prognostizierte Mietentwicklung: Investoren scheinen dem Investitionsdruck der Kapitalmärkte zu erliegen. Neben der Preisentwicklung ist auch das im Vergleich zum vergangenen Jahr deutlich gestiegene Transaktionsvolumen ein Indikator für diese These“, so Kemper. Wir erwarten ein Rekordjahr mit Gewerbeimmobilientransaktionen in Höhe von um die 60 Mrd. Euro.

Anmerkungen zu Konzeption und Methodik

Immobilienmärkte weisen zyklische Schwankungen auf, von denen sich auch die deutschen 1A-Bürolagen nicht lösen können. Die Volatilität der Wertentwicklung verdeutlicht umso mehr, wie wichtig ein transparenter Marktindikator ist. In diesem Kontext analysiert JLL die Wertentwicklung der 1A-Bürolagen in den Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. Immobilienbestandshaltern und potentiellen Investoren soll die Möglichkeit eröffnet werden, mehr Transparenz für klar definierte Teilmärkte zu erhalten sowie Entwicklungen und Trends schneller erkennen und danach handeln zu können. Der Indikator analysiert die folgenden Teilmärkte mit einer Gesamtfläche von ca. 12 Mio. m²:

• Berlin – Charlottenburg 1A / Mitte 1A / Potsdamer Platz und Leipziger Platz
• Düsseldorf – Bankenlage
• Frankfurt – Bankenlage
• Hamburg – Innenstadt
• München – Innenstadt


In diesen Teilmärkten wird die Wertentwicklung des vermietbaren Büroflächenbestandes untersucht. Die Analyse zeigt die Wertveränderungen des Büroflächenbestands auf und stellt deren Performance (Wertänderungsrendite) im Zeitverlauf dar.

Der Total Return wird als beobachtete Jahresperformance des Indikators zuzüglich des erwarteten Returns auf den Cash-Flow (Nettoanfangsrendite des Vorjahres) errechnet.
In der Gesamtbetrachtung (VICTOR Top-5) wurde die Wertenwicklung aller oben genannten 1A-Büromärkte ungewichtet gemittelt. Aufgrund der unterschiedlichen Bestandsflächen bzw. Wertvolumina der einzelnen Teilmärkte werden diese mit jeweils 20 % Gewichtung im Top-5 Indikator berücksichtigt.

Der Indikator wird seit dem 31. Dezember 2003 quartalsweise ermittelt und zukünftig auf Quartalsbasis fortgeschrieben. Die kurzen Betrachtungsintervalle ermöglichen eine adäquate Abbildung von kurzfristigen Marktschwankungen und eine realistische Darstellung von aktuellen Markttrends. In dieser Hinsicht stellt der Valuation Performance Indicator VICTOR ein wertvolles Benchmarking-Instrument und Trendbarometer für die analysierten Teilmärkte dar.


Methodik

Die stichtagsbezogene Marktwertermittlung der Teilmärkte erfolgt nach internationalen Wertermittlungsrichtlinien und basiert auf der Datenbasis von JLL. Die Modellannahmen beziehen sich auf reale Marktdaten sowie auf die Einschätzung von JLL Professionals. Modelltechnisch beziehen wir uns auf fixe Bestandsflächen der Teilmärkte, stichtagsbezogene, reale Leerstandsquoten und Flächenstrukturanteile. Dies gewährleistet eine realitätsnahe Abbildung der Vermietungssituation und eine zeitliche Vergleichbarkeit der Indikatorwerte. Die Berechnung basiert auf einem Discounted Cash Flow Model, welches alle marktüblich relevanten Bewertungsparameter berücksichtigt.

Die Inflationserwartung, sowie das von JLL erwartete Marktmietwachstum, wurden explizit in der Analyse berücksichtigt. Das Wachstum der Vertragsmieten wurde anhand einer marktüblich unterstellten Indexierungsregelung auf Basis der realen Inflationsraten angepasst.

Die Marktmieten der 1A-Bürolagen werden von JLL quartalsmäßig analysiert und fließen in das Modell ein. Die Vertragsmieten werden über historische Zeitreihen ermittelt, sodass eine Aussage über den jeweiligen Over-/Underrent-Status getroffen werden kann. Zusätzlich werden im Zahlungsstrom explizit laufende Gebäudekosten, punktuelle Vermietungskosten und Mietincentives sowie geschätzte Leerstands- und Wiedervermietungszeiten berücksichtigt.

Die im Modell verwendeten Kapitalisierungs- und Diskontierungszinssätze basieren auf der Analyse von realen Markttransaktionen bzw. sind von Erwartungsrenditen der am Markt aktiven Investoren abgeleitet.