Performance gebremst – Mietpreise entscheidend für leichtes Plus

31. Juli 2019

FRANKFURT, 31. Juli 2019 – Das Wachstum des JLL Performance Indikators VICTOR Prime Office* hat sich weiter verlangsamt: nach einem Plus von 1,9 Prozent in den ersten drei Monaten 2019 zeigt sich für das zweite Quartal ein Plus von 0,8 Prozent. Der neue Indikatorstand notiert damit bei 197,2 Punkten. „Die leichten Wachstumsimpulse wurden im zweiten Quartal ausschließlich durch die Entwicklungen auf dem Vermietungsmarkt mit nach wie vor starken Angebotsengpässen und weiteren Mietpreiszuwächsen insbesondere in den fünf Toplagen initiiert,“ so Ralf Kemper, Head of Valuation & Transaction Advisory JLL Germany. Keine Veränderung gab es bei den Spitzenrenditen, auch wenn der Druck stark bleibt und noch weiter leicht steigende Werte im Laufe des Jahres möglich sind. „Trotz der Verlangsamung der Wertzuwächse im zweiten Quartal zeigen die Gespräche und Verhandlungen mit Investoren, dass nicht nur hohe, sondern in der Breite auch weiter steigende Immobilienpreise in den Toplagen mit neuen Preisspitzen in der zweiten Jahreshälfte möglich sind“, so Kemper. Noch nehme das rückläufige Wirtschaftswachstum mit Prognosen für 2019 deutlich unter einem Prozent keinen Einfluss auf die Preisbildung auf den Bürovermietungs- und Transaktionsmärkten. Faktoren wie ein hoher Anlagedruck und Leitzinsen der EZB, die sich nahe Null bewegen, machen Investments in Immobilien mangels rentierlicher Alternativen selbst bei weiter fallenden Spitzenrenditen weiterhin attraktiv. Bedingt durch eine weitere negative Entwicklung des risikolosen Zinssatzes legte das JLL-PRP, der kalkulatorische Aufschlag auf den risikofreien Zins, den ein Investor für sein Investment in eine Spitzenimmobilie erwartet, auf 275 Basispunkten zu (Q1 2019: 239 Basispunkte).

Ecklung des JLL Performance Indikators VICTOR Prime Office

Bei durchweg gebremster Preisentwicklung hebt sich eine Immobilienhochburg mit einem leicht überdurchschnittlichen Performanceanstieg ab: In der Spitzenlage von Hamburg klettert das Mietniveau stärker als in anderen Lagen, der Quartalszuwachs beträgt 2,0 Prozent, der neue Indikatorstand erreicht damit 211,5 Punkte. Die Berliner Innenstadt und die Düsseldorfer Bankenlage mit einem jeweiligen Quartalszuwachs von +0,7 Prozent (Indikatorstände: 212,6 Punkte bzw. 181,0 Punkte) sowie die Frankfurter Bankenlage mit einem Plus von 0,6 Prozent (192,2 Punkte) positionieren sich knapp dahinter vor der Münchener Innenstadt mit einem Quartalswachstum von lediglich +0,4 Prozent (neuer Indexstand: 195,7 Punkte).

Aufgrund der deutlich stärkeren Vorquartale haben die sehr moderaten Performanceentwicklungen im zweiten Quartal kaum Einfluss auf die Entwicklung der aggregierten Jahresperformance. Mit durchschnittlich +6,4 Prozent bleibt sie auch im dritten Quartal in Folge stabil (Q1 2019: +6,4 %; Q4 2018: +6,3 %). Allerdings ergibt sich für die Märkte im Einzelnen ein anderes Bild: Die Frankfurter Bankenlage reüssiert mit +9,7 Prozent deutlich vor den vier anderen Toplagen. Eng beieinander liegt der Performancezuwachs in den letzten zwölf Monaten in der Berliner Innenstadt (+5,9 %) Düsseldorf und Hamburg (beide +5,7 %). Die Münchener Innenstadt registriert mit +3,7 Prozent auch bei der Jahresperformance den geringsten Anstieg. Die Toplagen in der bayerischen Metropole hatten extrem früh einen sehr hohen Indikatorstand erreicht mit der höchsten Dynamik aller analysierten Märkte zwischen 2015 und Ende 2017. Seitdem bewegt sich deren Performance kontinuierlich auf einem hohen Niveau. 

Ralf Kemper: „Produktknappheit in den Bürovermietungs- und Investmentmärkten, derzeit und in naher Zukunft bei ähnlichen Rahmenbedingungen auch durch höhere Fertigstellungsvolumina nicht annähernd abgebaut, lässt selbst Investoren, die bereit sind, hohe Preise zu zahlen, ihre Anlagestrategien überdenken. Dies sorgt neben einer extrem hohen Vorvermietungsquote dafür, dass Anleger neben Büroobjekten in Sekundärlagen mit einer mittlerweile kongruenten Entwicklung zur Spitzenlage und ebenso wenig Aussicht auf Entspannung des Preisgefüges Logistikimmobilien und verstärkt auch Alternativen im Living-Bereich wie Senioren-, Pflegeimmobilien und Kliniken als rentierliche Alternativen auf dem Radar haben.“

Anmerkungen zu Konzeption und Methodik

Immobilienmärkte weisen zyklische Schwankungen auf, von denen sich auch die deutschen 1A-Bürolagen nicht lösen können. Die Volatilität der Wertentwicklung verdeutlicht umso mehr, wie wichtig ein transparenter Marktindikator ist. In diesem Kontext analysiert JLL die Wertentwicklung von Objekten in den 1A-Bürolagen der Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. Immobilienbestandshaltern und potentiellen Investoren soll die Möglichkeit eröffnet werden, mehr Transparenz für klar definierte Teilmärkte zu erhalten sowie Entwicklungen und Trends schneller erkennen und danach handeln zu können. Der Indikator analysiert die folgenden Teilmärkte mit einer Gesamtfläche von ca. 12 Mio. m²:

• Berlin – Charlottenburg 1A / Mitte 1A / Potsdamer Platz und Leipziger Platz

• Düsseldorf – Bankenlage

• Frankfurt – Bankenlage

• Hamburg – Innenstadt

• München – Innenstadt

In diesen Teilmärkten wird die Wertentwicklung des vermietbaren Büroflächenbestandes untersucht. Die Analyse zeigt die Wertveränderungen des Büroflächenbestands auf und stellt deren Performance (Wertänderungsrendite) im Zeitverlauf dar.

Der Total Return wird als beobachtete Jahresperformance des Indikators zuzüglich des erwarteten Returns auf den Cash-Flow (Nettoanfangsrendite des Vorjahres) errechnet.

In der Gesamtbetrachtung (VICTOR Top-5) wurde die Wertenwicklung aller oben genannten 1A-Büromärkte ungewichtet gemittelt. Aufgrund der unterschiedlichen Bestandsflächen bzw. Wertvolumina der einzelnen Teilmärkte werden diese mit jeweils 20 % Gewichtung im Top-5 Indikator berücksichtigt.

Der Indikator wird seit dem 31. Dezember 2003 quartalsweise ermittelt und zukünftig auf Quartalsbasis fortgeschrieben. Die kurzen Betrachtungsintervalle ermöglichen eine adäquate Abbildung von kurzfristigen Marktschwankungen und eine realistische Darstellung von aktuellen Markttrends. In dieser Hinsicht stellt der Valuation Performance Indicator VICTOR ein wertvolles Benchmarking-Instrument und Trendbarometer für die analysierten Teilmärkte dar.

Methodik

Die stichtagsbezogene Marktwertermittlung der Teilmärkte erfolgt nach internationalen Wertermittlungsrichtlinien und basiert auf der Datenbasis von JLL. Die Modellannahmen beziehen sich auf reale Marktdaten sowie auf die Einschätzung von JLL Professionals. Modelltechnisch beziehen wir uns auf fixe Bestandsflächen der Teilmärkte, stichtagsbezogene, reale Leerstandsquoten und Flächenstrukturanteile. Dies gewährleistet eine realitätsnahe Abbildung der Vermietungssituation und eine zeitliche Vergleichbarkeit der Indikatorwerte. Die Berechnung basiert auf einem Discounted Cash Flow Model, welches alle marktüblich relevanten Bewertungsparameter berücksichtigt.

Die Inflationserwartung, sowie das von JLL erwartete Marktmietwachstum, wurden explizit in der Analyse berücksichtigt. Das Wachstum der Vertragsmieten wurde anhand einer marktüblich unterstellten Indexierungsregelung auf Basis der realen Inflationsraten angepasst.

Die Marktmieten der 1A-Bürolagen werden von JLL quartalsmäßig analysiert und fließen in das Modell ein. Die Vertragsmieten werden über historische Zeitreihen ermittelt, sodass eine Aussage über den jeweiligen Over-/Underrent-Status getroffen werden kann. Zusätzlich werden im Zahlungsstrom explizit laufende Gebäudekosten, punktuelle Vermietungskosten und Mietincentives sowie geschätzte Leerstands- und Wiedervermietungszeiten berücksichtigt.

Die im Modell verwendeten Kapitalisierungs- und Diskontierungszinssätze basieren auf der Analyse von realen Markttransaktionen bzw. sind von Erwartungsrenditen der am Markt aktiven Investoren abgeleitet.


Über JLL

JLL (NYSE: JLL) ist ein führendes Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobilienbereich. Unsere Vision ist es, die Welt der Immobilien neu zu gestalten, profitable Chancen aufzuzeigen und Räume zu schaffen, in denen Menschen ihre Ambitionen verwirklichen können – für eine aussichtsreiche Zukunft unserer Kunden, Mitarbeiter und Partner. Das „Fortune 500“ Unternehmen mit einem Jahresumsatz 2018 von 16,3 Mrd. USD ist Ende Juni 2019 in mehr als 80 Ländern mit weltweit knapp 92.000 Beschäftigten tätig. JLL ist der Markenname und ein eingetragenes Markenzeichen von Jones Lang LaSalle Incorporated. Weitere Informationen finden Sie unter http://jll.de