Pressemitteilung

Positive Erwartung schlägt aktuelle Lage

Büro-Vermietungsmarkt stabilisiert sich auf Vorjahresniveau

06. Juli 2021

Frankfurt, 06. Juli 2021, - Es ist Halbzeit beim deutschen Corona- und Immobilienjahr 2021. Und im zweiten Halbjahr soll die vierte Corona-Welle deutlich abgeschwächter ablaufen als ihre drei Vorgänger mit unterschiedlichen Auswirkungen auf die Immobilienmärkte. Die Konjunktur und deren Akteure zumindest gehen nur von einem relativen Corona-Risiko aus. Einige Wirtschaftsforschungsinstitute haben in den letzten Wochen ihre Prognosen für 2021 denn auch nach oben korrigiert. Laut Consensus Economics wird ein Plus des Bruttoinlandsprodukts von 3,3 Prozent erwartet und auch für nächstes Jahr stehen die Zeichen auf Wachstum, 4,2 Prozent sollen erreicht werden. „Ein Zeichen nicht nur der aktuell positiven Stimmungslage, sondern auch der positiven Erwartungen an die weitere geschäftliche Entwicklung. Diese wird gespeist von zwei – auch für die Vermietungsmärkte wesentlichen - Indikatoren: dem Ausbleiben einer Insolvenzwelle und der Situation am Arbeitsmarkt“, betont Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Zum einen ist die Zahl der Unternehmenspleiten trotz der inzwischen wieder verschärften Antragspflichten in Deutschland weiter zurückgegangen: Nur noch 8.800 Unternehmen meldeten nach Berechnungen der Wirtschaftsauskunftei Creditreform im ersten Halbjahr 2021 Insolvenz an. Das sind 1,7 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum – so wenig wie seit über zehn Jahren nicht mehr. Zum anderen erreichte das Arbeitsmarktbarometer des Nürnberger Instituts für Arbeitsmarkt- und Berufsforschung (IAB) im Juni den höchsten Stand seit Beginn der Aufzeichnungen im Jahr 2008. Dieser Vorlaufindikator spiegelt die Einstellungsbereitschaft der Unternehmen für die nächsten Monate wider, gestützt auf die weitere Erholung nicht nur der globalen Wirtschaft, sondern vor allem auch auf Basis einer dynamischen Binnenkonjunktur.

 „Risiken dürfen dabei natürlich nicht außer Acht gelassen werden. Neben dem Infektionsgeschehen sind es insbesondere rasch steigende Preise und Lieferengpässe vor allem bei Baumaterialien und Elektronik, die den Aufschwung bremsen könnten“, gibt Dr. Konstantin Kortmann, Head of Leasing & Office JLL Germany, zu bedenken. Stephan Leimbach, Head of Office Leasing JLL Germany, ergänzt: „Für die deutschen Büro-Vermietungsmärkte im Speziellen stellt das Ende der Home-Office Pflicht eine besondere Herausforderung dar. Jetzt wird sich einerseits zeigen, wie ernst es die Unternehmen mit einer flexiblen Remote-Working-Strategie wirklich meinen und andererseits wird abzuwarten sein, in welchem Ausmaß Bürobeschäftigte wieder zurück an ihre Arbeitsplätze in den städtischen Büros zurückkehren können, respektive müssen oder wollen.“

„Es ist ein aktuell noch diffuses Bild, das sich bei diesem Themenkomplex zeigt und wahrscheinlich werden sich die Unternehmen noch bis zum Herbst Zeit lassen, um dann final ihre strategischen Pläne für eine post-Corona-Arbeitswelt auszurollen. Dass wir insgesamt auf eine mehr hybride Arbeitswelt zusteuern, dürfte allgemeiner Konsens sein. Die Ausprägungen in Bezug auf die Arbeitsorte Büro, Home Office oder sogenannte Third Places werden je nach Geschäftstätigkeit und Mitarbeiterpräferenzen allerdings sehr unterschiedlich sein. Und längst ist nicht ausgemacht, ob in der Folge mehr oder weniger Büroflächen benötigt werden. Entscheidend ist, dass die Ausstattungsqualität der Büros steigt und der Quadratmeter pro Arbeitsplatz künftig nicht mehr DIE bestimmende und alleinige Benchmark ist“, erklärt Kortmann.

Nachfrage nach Büroflächen stabilisiert sich – Ausblick verhalten positiv

„Der kurz- bis mittelfristige Ausblick für den weiteren Jahresverlauf ist vor dem Hintergrund der komplexen Gemengelage gar nicht so negativ. In der Rückschau auf die letzten drei Monate bzw. auf das erste Halbjahr muss aber konstatiert werden, dass eine vorherrschende Unsicherheit  dynamischere Anmietungsaktivitäten auf den deutschen Büro-Vermietungsmärkten verhindert hat“, erläutert Helge Scheunemann.

Auch deshalb stehen mit Ende Juni rund 1,31 Mio. m² als Umsatz in der Bilanz für das erste Halbjahr. Damit hat sich der Umsatz gegenüber dem Vorjahreszeitraum 2020 kaum verändert (minus 1 %). „Angesichts der Tatsache, dass der Büromarkt ein nachlaufender Indikator von konjunkturellen Schwankungen ist, war auch nichts anderes zu erwarten. Es wird noch etwas Zeit brauchen, bis die positiven Rahmendaten auf die Nachfrage durchschlagen werden und setzt im Übrigen voraus, dass die Impfquote weiter steigt und es im Herbst nicht doch eine vierte Infektionswelle geben wird, die eine verordnete Rückkehr ins Home Office nötig machen würde“, so Stephan Leimbach. Und Konstantin Kortmann fügt hinzu: „Vor diesem Hintergrund halten denn auch manche Unternehmen für die nächsten drei Monate am Arbeiten am Home-Office fest. Klar ist, dass es in nahezu allen Branchen und Unternehmen Änderungen geben wird, klar ist aber auch, dass das Büro als zentraler Ort des Austausches und der Kommunikation bestehen bleibt und sehr viele Beschäftigte den positiven Effekt eines geregelten Büroalltags vielleicht mehr denn je zu schätzen wissen.“

Beim Blick auf die einzelnen Märkte zeigt sich im Trend keine Veränderung gegenüber den ersten drei Monaten. Weiterhin liegen vier der sieben Hochburgen im Plus mit Köln und Frankfurt an der Spitze (jeweils fast + 50 %). Es folgen Hamburg (+ 34 %) und Berlin mit immerhin noch + 6 %. Die in der Hauptstadt umgesetzten rund 366.000 m² bilden auch absolut den aktuellen Spitzenwert. Dagegen liegen Düsseldorf, Stuttgart und auch München mit relativen Verlusten

zwischen 30 und 37 Prozent nach wie vor deutlich hinter dem Vorjahr zurück. „Es fehlen die sonst umsatztreibenden großflächigen Anmietungen, auch ein Spiegelbild dessen, dass besonders größere Unternehmen mit mehreren Standorten oder mit heterogenen Büroflächenkonzepten sich aktuell neu sortieren und strukturieren müssen“; erklärt Scheunemann.

„Was bringt die zweite Halbzeit?“, fragt Stephan Leimbach: „Belebung ja, aber keine spektakuläre Aufholjagd. Erst 2022 sollten wieder deutlich dynamischere Vermietungsmärkte zu erwarten sein. Unsere Umsatzprognose für das Gesamtjahr 2021 liegt bei rund 2,8 Mio. m², das wären dann immerhin rund 5 Prozent mehr als 2020. Und damit würde der deutsche Büromarkt nachfrageseitig noch sehr gut aus einer Krisensituation herauskommen, die es so in dieser Form noch nicht gegeben hat.“

Leerstände legen mit Ausnahme Frankfurt und Stuttgart weiter deutlich zu

Der bereits im ersten Quartal konstatierte Anstieg der Leerstände hat sich auch in den Monaten April bis Juni fortgesetzt. Aktuell stehen in den sieben Hochburgen mehr als 4 Mio.m² Bürofläche kurzfristig zur Verfügung, ein Plus von etwas über 1 Mio. m² oder 35 Prozent gegenüber Ende Juni 2020. „Der etwas ungewöhnliche Zykluswendepunkt Ende 2020 mit steigenden Leerständen und trotzdem weiterhin leicht steigenden oder stabilen Mieten hat sich damit verfestigt“, so Scheunemann.

Die über alle Big 7 gemittelte Leerstandsquote liegt aktuell bei knapp 4,3 Prozent und damit 40 Basispunkte höher als zum ersten Quartal. Dennoch: in den letzten 20 Jahren gab es nur in neun von insgesamt 80 Quartalen niedrigere Leerstandsquoten. Und weiterhin ist auch der Anteil der Untermietflächen – eine Art Seismograph für die weitere Entwicklung – konstant, ein Anteil am gesamten Leerstand von 12 Prozent (ca. 480.000 m²) sind zu notieren. Dieser Anteil könnte im weiteren Jahresverlauf noch etwas ansteigen auf bis zu 15 Prozent. Ein Wert, der sich dann immer noch recht deutlich unter demjenigen des Jahres 2002 (24%) mit vergleichbarer Konjunktur- aber ohne Bankenkrise bewegt.

Besonders stark stieg der Leerstand in Berlin: Innerhalb der letzten 12 Monate hat er sich – allerdings von einem sehr niedrigen Niveaus aus - mehr als verdoppelt. Die Leerstandsquote liegt in der Hauptstadt mit 3,9 Prozent immer noch unter dem Schnitt der Big 7. Frankfurt zeigt mit einem Plus von 5 Prozent den geringsten Leerstandsanstieg im Jahresvergleich (auf 6,6%) ; in Stuttgart sank der Leerstand sogar noch einmal um 9 Prozent, die Leerstandsquote hat die 2 Prozent wieder unterschritten.

Bis zum Ende des Jahres erwarten wie nach wie vor einen weiteren moderaten Zuwachs der Leerstände auf 4,5 Prozent im Schnitt. Neben leerstehenden Bestandsflächen üben nun auch Neubauflächen aufgrund steigender spekulativer Anteile zumindest einen gewissen Druck auf die Leerstände aus, wobei wir davon ausgehen, dass sich der Büromarkt grundsätzlich immer stärker ausdifferenzieren wird: Moderne und flexible gestaltbare Büros bleiben nachgefragt, während Büros, die nur starre Konzepte ermöglichen und auch unter Nachhaltigkeitsaspekten nicht punkten können, werden weniger Abnehmer finden“; erläutert Stephan Leimbach.

Bauvolumen steigt bei gleichzeitig rückläufiger Vorvermietungsquote – Anstieg der Baupreise könnte dämpfend wirken

In den ersten sechs Monaten des Jahres wurden insgesamt rund 817.000 m² Büroflächen fertiggestellt. Das ist ein Plus von fast 82 Prozent gegenüber dem Halbjahr 2020. Für das zweite

Halbjahr befinden sich weitere 828.000 m² im Bau, so dass für das Jahresvolumen 1,65 Mio. m² zu Buche schlagen werden, etwa 13 Prozent mehr als 2020. Insgesamt und inklusive der folgenden Jahre sind 4,4 Mio. m² Bürofläche konkret im Bau, allein auf Berlin entfallen davon fast

39 Prozent. „Der Anteil der spekulativen bzw. der noch freien Flächen hat sich gegenüber den Analysen der letzten Quartale leicht erhöht. Projekte, die einen hohen Vorvermietungsstand haben, sind nun fertig geworden, neue Projekte im Bau weisen in der Tendenz eine niedrigere

Vorvermietung auf. Oder anders formuliert: Der Anteil der bereits jetzt vermieteten und belegten Flächen liegt mit 43 Prozent auf einem etwas niedrigeren Niveau“, so der JLL Researchchef.

Stephan Leimbach ergänzt: „Ob dieser Trend rückläufiger Vorvermietungen bereits eine Auswirkung der zuletzt stark gestiegenen Baupreise ist, bleibt abzuwarten. Der Immobilienmarkt ist gegen steigende Baupreise nicht immun. Sowohl Neubau als auch Sanierungen oder Modernisierungen von Immobilien sind rohstoffintensiv, und Lieferengpässe und stark steigende Preise können signifikante Auswirkungen auf die Märkte haben. Unwägbarkeiten prägen die Märkte und können die Fertigstellung bereits im Bau befindlicher Projekte verzögern und so das Risiko sowohl für Projektentwickler als auch für Nutzer erhöhen. Unternehmen, die sich für Neubauflächen in noch nicht fertiggestellten Projekten entschieden haben, können durch zeitliche Verschiebungen in Not geraten, wenn ein Umzug nicht wie geplant stattfinden kann und ein alter Mietvertrag bereits gekündigt wurde.“

Spitzenmieten weiterhin stabil – Wachstum in Berlin und Köln erwartet

Die Flächennachfrage ist stabil und stabil zeigen sich auch die Spitzenmieten. Der JLL-Spitzenmietpreisindex liegt zum Ende des zweiten Quartals weiterhin bei 222,35 Punkten und  damit im dritten Quartal in Folge auf einem unveränderten Niveau. Im 12-Monats-Vergleich kann ein Plus von 0,9 Prozent notiert werden, was auf die Anstiege in Berlin und Hamburg zum Jahresende 2020 zurückzuführen ist.

„Im weiteren Jahresverlauf 2021 sehen wir Mietpreissteigerungspotentiale in Berlin (+2,6 %) und Köln (+1,9 %), so dass der Big 7-Index 2021 insgesamt mit einem Plus von 0,7 Prozent schließen dürfte“, prognostiziert Stephan Leimbach.


Über JLL

JLL (NYSE: JLL) ist ein führendes Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobilienbereich. JLL gestaltet die Immobilien-Zukunft im Sinne der Nachhaltigkeit und nutzt dabei fortschrittliche Technologien, um Kunden, Mitarbeitern und Partnern werthaltige Chancen, nachhaltige Lösungen und eine zeitgemäße Arbeitsplatzgestaltung zu bieten. Das „Fortune 500“ Unternehmen mit einem Jahresumsatz 2020 von 16,6 Mrd. USD ist Ende Juni 2021 in über 80 Ländern mit weltweit mehr als 92.000 Beschäftigten tätig. JLL ist der Markenname und ein eingetragenes Markenzeichen von Jones Lang LaSalle Incorporated. Weitere Informationen finden Sie unter http://jll.de