Pressemitteilung

Positive Grundstimmung kehrt zurück

Büro-Vermietungsmarkt mit Nachfrageplus von über 12 Prozent

06. Oktober 2021

Dr. Konstantin Kortmann

Head of Leasing & Agency Germany

Stephan Leimbach

Head of Office Leasing Germany
+49 69 2003 1245

Helge Scheunemann

Head of Research Germany
+49 40 350011 225

Frankfurt, 06. OKTOBER 2021 – Immer neue Corona-Varianten und neue Studien in Bezug auf Impfdurchbrüche führen nicht nur zu einer anhaltenden Verunsicherung bei Unternehmen und Konsumenten, sie erschweren auch den Pfad der konjunkturellen Erholung. Der begonnene Aufschwung streckt sich demzufolge, wird aber von den Auguren nicht grundsätzlich in Frage gestellt. Im Durchschnitt rechnen die großen fünf Wirtschaftsforschungsinstitute in diesem Jahr mit einem Prozentpunkt weniger Wachstum als bislang angenommen. Eine Rückkehr auf das Vorkrisenniveau wird zu Beginn 2022 erwartet. Neben Corona manifestieren sich allerdings mehr und mehr Unterbrechungen globaler Lieferketten und Materialmängel in handfesten Produktionsengpässen mit Auswirkungen auf das Wirtschaftswachstum. Laut ifo-Institut berichten fast 78 Prozent der befragten Unternehmen im September über Lieferengpässe bei Rohstoffen oder Vorprodukten. Diese Engpässe bleiben aller Voraussicht nach noch bis in das Jahr 2022 hinein bestehen. Vor diesem Hintergrund sind auch die Ergebnisse des aktuellen ifo-Geschäftsklimaindex aus dem September zu sehen. Sowohl Industrie als auch die Logistikunternehmen beurteilen ihre Lage und auch die Erwartungen skeptischer, insbesondere im Vergleich zur Stimmungslage im Frühjahr dieses Jahres. Dennoch zeigt sich die konjunkturelle Belebung mittlerweile bei der rückläufigen Arbeitslosenquote auf knapp 2,5 Mio. im September. Die Quote liegt aktuell bei 5,4 Prozent und damit deutlich unter dem Vorjahreswert (6,2 Prozent). Der Effekt der Corona-Krise ist zwar weiterhin vorhanden, wird aber kleiner. Nach Schätzung der Bundesagentur für Arbeit ist das Niveau der Arbeitslosigkeit aufgrund der Corona-Krise noch um 232.000 erhöht. Doch besonders im Dienstleistungssektor haben die Unternehmen ihre Einstellungsbereitschaft wieder deutlich erhöht. Auf globaler Ebene soll das von Unternehmen investierte Kapital 2021 auf 3,1 Billion Euro steigen, soviel wie seit 2007 nicht mehr. „Getrieben werden die Unternehmen unter anderem durch erhöhte Ausgaben für den Klimaschutz und durch Nachholeffekte aufgrund des fast zweijährigen Stillstands“, erklärt Dr. Konstantin Kortmann, Head of Leasing & Agency JLL Germany.

Nachfrage zieht wieder an

Ein Teil der Investitionen fließt auch in den Immobiliensektor. Aufgeschobene Umzugsentscheidungen werden wieder reaktiviert. „Wir spüren eine wachsende Bereitschaft bei den Nutzern, wieder in Büroflächen zu investieren. Der Knoten hat sich zwar noch nicht ganz gelöst, aber es sind ermutigende Zeichen, die wir zum Ende des dritten Quartals in den sieben Hochburgen sehen“, so Konstantin Kortmann. Stephan Leimbach, Head of Office Leasing JLL Germany, ergänzt: „Zusätzlich scheinen mehr und mehr Unternehmen ihre sinnvolle Aufteilung zwischen Home Office und Arbeit im Büro gefunden zu haben. Wir beobachten zumindest, dass neue Arbeitskonzepte Stück für Stück ausgerollt und vermehrt nun auch umgesetzt werden. Das gelingt dann in vielen Fällen in neuen Büroflächen besser. Grundsätzlich ist über die letzten Monate zu registrieren, dass die Mobilität der Menschen wieder zugenommen hat. Es gab wieder mehr persönliche Veranstaltungen und Konferenzen und auch innerhalb der Unternehmen ist der Wunsch der Beschäftigten groß, sich wieder persönlich zu treffen und auszutauschen.“  Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany, erläutert: „Das bedeutet nicht, dass jedes Meeting wie vor Corona wiederbelebt wird. Es wird auf eine vernünftige Balance ankommen: Natürlich werden die Errungenschaften des digitalen Fortschritts weiter genutzt werden. Aber die Kommunikation in Bürogebäuden, die dank der Hygiene- und Abstandskonzepte dem einzelnen einen größeren Freiraum geben und damit eine hohe Aufenthaltsqualität bieten, wird mehr und mehr wertgeschätzt.“

Zum Ende des Dreivierteljahres summiert sich der Büroflächenumsatz in den Big 7 auf insgesamt 2,15 Mio. m². Das sind immerhin gut 12 Prozent mehr als im Vorjahr. „Letztendlich bestätigt diese Entwicklung die Eigenschaft des Büromarktes als nachlaufender Indikator der Konjunktur und auch unsere Prognose vom Jahresende 2020, dass wir zum Herbst 2021 hin mit einer moderaten Erholung der Nachfrage rechnen können“, sagt Helge Scheunemann. Demzufolge fällt nun auch die Prognose für das Jahresende etwas positiver aus als noch zum Halbjahr und wird mit 2,9 Mio. m² um 9 Prozent über dem Ergebnis aus 2020 liegen, aber immer noch um 23 Prozent unter dem 5-Jahresschnitt (2016-2020).  

Der Blick auf die sieben Hochburgen zeigt eine uneinheitliche Tendenz. Während Hamburg, Köln, Frankfurt und Berlin mit fast 48 (Hamburg) bis 12 Prozent (Berlin) deutlich bis sehr deutlich über Vorjahresniveau liegen, bleiben Düsseldorf, München und Stuttgart aktuell noch hinter dem Ergebnis aus 2020 zurück. „Allerdings macht sich auch in diesen Märkten eine Belebung bemerkbar, das Minus hat sich im Vergleich zum Halbjahr reduziert“, so Konstantin Kortmann

Leerstände steigen kräftig – Stuttgart bleibt die Ausnahme

Um genau ein Drittel ist das aggregierte Leerstandsvolumen der sieben Märkte im 12-Monatsvergleich gestiegen. Aktuell stehen 4,27 Mio. m² kurzfristig zur Verfügung, entsprechend einer Leerstandsquote von 4,5 Prozent. Seit dem Tiefpunkt 2019 ist die Quote damit um 150 Basispunkte angestiegen. „Angesichts des zu erwartenden Neubauvolumens gehen wir von weiter steigenden Leerständen aus. Zum Jahresende rechnen wir mit 4,6 Prozent und im nächsten Jahr dürfte dann die 5-Prozent-Marke überschritten werden“, prognostiziert Stephan Leimbach. Eine Ausnahme stellt Stuttgart dar. Hier verharrt die Leerstandsquote nach wie vor bei 1,8 Prozent, auch im nächsten Jahr angesichts moderater Fertigstellungen auf diesem Niveau voraussichtlich stabil bleibend.

Der Anteil der Untermietflächen ist im Laufe des dritten Quartals sogar leicht zurückgegangen auf jetzt 11 Prozent (467.000 m²). „Dies bestätigt, dass Flächenreduzierung bzw. Kosteneinsparung aktuell nicht ganz oben auf der Agenda der Unternehmen stehen“, betont Leimbach.

Bauvolumen steigt weiter, vor allem in Berlin – wachsender Anteil von Sanierungen

Zwischen Januar und Ende September 2021 wurden etwas über 1 Mio. m² neu fertiggestellt bzw. umfassend saniert. Das ist rund ein Viertel mehr als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. „Der Optimismus kehrt eben nicht nur bei den Nutzern zurück, auch die Projektentwickler fassen wieder Zuversicht und reaktivieren ihre auf Stopp gesetzten Pläne. Allerdings machen Material- und Lieferengpässe auch auf den Baustellen nicht halt und können zu zeitlichen Verschiebungen führen. Wie sich diese Situation im Endeffekt dann über steigende Baupreise auch auf die Büromieten auswirken wird, bliebt noch abzuwarten. Tendenziell erwarten wir aber einen Aufwärtsdruck“, so Helge Scheunemann.

Für das letzte Quartal dieses Jahres befinden sich noch insgesamt 516.000 m² im Bau. Davon sind aktuell noch rund 24 Prozent frei und stehen suchenden Unternehmen zur Verfügung. Das auf das Jahr 2021 hochgerechnete Fertigstellungsvolumen wird sich damit auf insgesamt 1,56 Mio. m² belaufen und folglich 7 Prozent mehr als 2020 betragen. Das ist etwas weniger, als noch zum Halbjahr erwartet worden war. Für den Gesamtzeitraum Oktober 2021 bis Jahresende 2024 befinden sich mehr als 4,4 Mio. im Bau. Der Anteil der hiervon bereits (vor)vermieteten oder an Eigennutzer vergebenen Flächen liegt bei 47 Prozent. Berlin sticht mit insgesamt 916.000 m² Flächen im Bau deutlich hervor.

Klimadebatten und Diskussionen um den energetischen Fußabdruck rücken den Gebäudesektor und die damit im Zusammenhang stehende Gebäudesanierung zunehmend in den Mittelpunkt sich dynamisch entwickelnder Marktaktivitäten. Dies betrifft auch die Büromärkte: Ohne eine massive Ausweitung von Sanierungen werden die festgelegten Obergrenzen der Treibhausgas-Emission auch weiterhin deutlich überschritten. In den 4,4 Mio. m² Flächen, die sich im Bau befinden, sind auch umfassende Sanierungen von Bestandsgebäuden enthalten. Diese summieren sich auf rund 880.000 m² bzw. ca. 20 Prozent. „Wir rechnen damit, dass sich diese Sanierungsquote bis Ende 2024 noch auf fast 30 Prozent erhöhen könnte“, erwartet Konstantin Kortmann.

Spitzenmieten steigen wieder – Fokus der Unternehmen auf Qualität

Bei den Spitzenmieten zeigt sich zum Ende des dritten Quartals wieder Bewegung. „Mit dem Anstieg der Vermietungszahlen registrieren wir auch bei den Mieten ein Plus. Dabei wird deutlich, dass die Unternehmen bei Abschluss eines neuen Mietvertrages einen sehr starken Fokus auf die Ausstattungsqualität der Flächen und vermehrt auf ESG-konforme Aspekte legen“, erläutert Stephan Leimbach. Hierzu zählen z.B. begrünte Außenbereiche, die Energiebilanz des Gebäudes oder verkehrliche Erreichbarkeit mit Fahrrad und ÖPNV. „Im Wettbewerb um Fachkräfte nehmen zusätzlich auch die Ausstattung des Arbeitsplatzes und der Wohlfühlcharakter der Bürofläche ein immer stärkeres Gewicht ein und können zum Differenzierungsmerkmal werden“, meint Helge Scheunemann.  

Der JLL-Spitzenmietpreisindex liegt zum Ende des dritten Quartals nach drei Quartalen in Folge ohne Bewegung nun bei 224,3 Punkten. Im 12-Monats-Vergleich kann ein Plus von 1,8 Prozent notiert werden, zurückzuführen auf die Mietanstiege in Berlin, Hamburg, Frankfurt und München.

„Im letzten Quartal 2021 sehen wir weitere Mietpreissteigerungspotentiale in Berlin (+1,3 %), Frankfurt (+1,2 %) und Köln (+1,9 %), so dass der Big 7-Index 2021 insgesamt mit einem Plus von 1,5 Prozent schließen dürfte“, so Konstantin Kortmann abschließend.


Über JLL

JLL (NYSE: JLL) ist ein führendes Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobilienbereich. JLL gestaltet die Immobilien-Zukunft im Sinne der Nachhaltigkeit und nutzt dabei fortschrittliche Technologien, um Kunden, Mitarbeitern und Partnern werthaltige Chancen, nachhaltige Lösungen und eine zeitgemäße Arbeitsplatzgestaltung zu bieten. Das „Fortune 500“ Unternehmen mit einem Jahresumsatz 2020 von 16,6 Mrd. USD ist Ende Juni 2021 in über 80 Ländern mit weltweit mehr als 92.000 Beschäftigten tätig. JLL ist der Markenname und ein eingetragenes Markenzeichen von Jones Lang LaSalle Incorporated. Weitere Informationen finden Sie unter http://jll.de