Produktengpass versetzt Münchener Markt zu Jahresbeginn Dämpfer

Bürovermietung geht zurück, Investmentmarkt bricht im Vergleich zum Vorjahr ein

04. April 2019

MÜNCHEN, 4. April 2019 – Extrem starker Wettbewerb über wenige verfügbare Büroflächen hat den Münchener Bürovermietungsmarkt zum Jahresbeginn 2019 geprägt: Rund 192.000 m² setzte der Markt im ersten Quartal um und lag damit 16 Prozent unter dem Vorjahresquartal. Erneut sank die Leerstandsquote auf mittlerweile nur noch 2,6 Prozent im gesamten Großraum München. Derweil erzielte der Investmentmarkt nach drei Monaten mit 570 Mio. Euro nur ein Viertel des Transaktionsvolumens aus dem ersten Quartal 2018. Zwar gaben außer Berlin alle Investmentmärkte der Big 7 nach – doch München mit minus 76 Prozent am stärksten.

Dr. Gunnar Gombert, Niederlassungsleiter JLL München: „Der signifikante Flächenengpass auf dem Münchener Bürovermietungsmarkt schlägt sich auch in den Umsatzzahlen nieder, denn an Nachfrage leidet die Stadt nicht. Ganz im Gegenteil: München ist gefragt wie nie, das Vertrauen von Unternehmen und Investoren wächst von Jahr zu Jahr.“

„Wo kein Angebot vorhanden ist, greift der Makler-Darwinismus“

„Dieses krasse Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage – übrigens auch auf dem Investmentmarkt – sorgt zunehmend für einen Kulturwandel in der Münchener Immobilienbranche: Wo kein Angebot vorhanden ist, greift der Makler-Darwinismus. Denn das traditionelle Muster ,Makler vermittelt Fläche von anbietendem Eigentümer an suchenden Nutzer‘ funktioniert bei unter zwei Prozent Leerstand in den meisten Teilmärkten und nur 2,6 Prozent insgesamt kaum noch. Der Makler mit Blick auf den einzelnen Abschluss, der seinen Umsatz über kurzfristige Vermietungen oder Transaktionen generiert, muss sich zu einem Berater mit langfristigem und diversifiziertem Dienstleistungsangebot für seinen Kunden entwickeln. Der klassische Makler, der seine Rolle nicht hinterfragt und verändert, ist in diesem Umfeld zum Aussterben verdammt“, sagt Gombert.

Bürovermietungsmarkt: Flächenumsatz und Dealanzahl geben im Jahresvergleich nach

Obwohl München Europas drittgrößter Büromarkt ist, gleicht die Suche nach größeren, zusammenhängenden Flächen derzeit jener nach der Nadel im Heuhaufen. Entsprechend ging der Flächenumsatz im Jahresvergleich von 228.000 auf 192.000 m² zurück. Das Ergebnis liegt sieben Prozent unter dem Fünfjahresschnitt, zugleich aber zehn Prozent über dem Mittelwert der vergangenen Dekade von rund 175.000 m². An der Prognose von 850.000 m² für das Gesamtjahr hält JLL nach wie vor fest. Dieses Ergebnis wäre immer noch deutlich über dem mittelfristigen und Langzeitschnitt.

Die Anzahl der Abschlüsse entwickelte sich unterdessen ebenfalls negativ von 206 auf 181. Wie eng der Münchener Markt mittlerweile ist, spiegelt aber vor allem das weitere Absinken der Leerstandsquote um 0,8 %-Punkte auf 2,6 Prozent binnen eines Jahres. Ein zweistelliger Wert ist in keinem Teilmarkt mehr zu finden. Den Maximalwert biete Moosfeld/Riem mit 8,8 Prozent. Im Arabellapark, Westend, in der Innenstadt, Schwabing und dem Olympiapark ist der Markt quasi leergefegt und die Quote unter einem Prozent.

Unternehmen sichern sich jeden verfügbaren Quadratmeter und vermieten selbst unter

Fritz Maier-Hartmann, seit Beginn des Monats Senior Team Leader Office Leasing JLL München: „Vor diesem Hintergrund beobachten wir, dass Untervermietungen wieder stärker in den Fokus rücken. Das hat zwei Gründe: Zum einen sichern sich Unternehmen große Flächen, wenn sie diese bekommen können, auch wenn sie derzeit weniger Bedarf haben. Wir hatten jüngst mehrere Fälle, in denen bis zu mehr als 10.000 m² Überhang angemietet wurden, der dann direkt wieder als Untervermietung angeboten wird. So hat das Unternehmen bei Wachstum auch in den kommenden Jahren genug Reserven – was wiederum zeigt, wie groß das Vertrauen in den Wirtschaftsstandort München ist. Zum anderen sichern sich Unternehmen auf diese Art dagegen ab, später zu deutlich höheren Mieten wachsen zu müssen.“ Viele Nutzer versuchen, sich so Flexibilität bei Fläche und Miete zu sichern.

Auf die Prozesse im Markt hat diese Entwicklung unmittelbar Einfluss: „Durch die Untervermietung wird der Mieter plötzlich zum Vermieter. Manche fremdeln allerdings mit dieser Rolle. Deshalb bedarf es zusätzlicher Beratungsleistung, wenn zwei Seiten ohne langjähriges Eigentümer-Fachwissen aufeinandertreffen und eine entsprechende Due Diligence bei den deutlich komplizierteren Untermietverträgen leisten müssen. Insofern ist bei Untermietsverträgen noch stärker die Beratungsleistung gefordert“, erklärt Maier-Hartmann.

Teilmärkte Umland-Nord und Osten punkten mit Großanmietungen

Die mit Abstand größte Anmietung im ersten Quartal steuerte eine Versicherung bei, die im Teilmarkt Umland-Nord rund 19.000 m² anmietet. Dahinter folgen zwei unternehmensbezogene Dienstleister, die sich im Teilmarkt Osten je 12.600 m² sowie 9.600 m² gesichert haben. Letzterer ist der Coworking-Anbieter Design Offices, der in die Bavaria Towers zieht. Insgesamt gab es sechs Abschlüsse mit einer Fläche von 5.000 m² und mehr – darunter keine Eigennutzer.

Bedingt durch die genannten Großabschlüsse war der Osten der dynamischste Teilmarkt mit insgesamt rund 44.500 m² Flächenumsatz. Dahinter folgen Umland-Nord (37.500 m²), Innenstadt (20.500 m²) und Umland-Ost (16.000 m²). „Die Innenstadt bis hin zum Mittleren Ring ist praktisch vollvermietet. Selbst Coworking-Konzepte, die vor allem in Toplagen Flächen suchen und dafür auch bereit sind, höhere Mietpreise als die Wettbewerber zu zahlen, gehen hier leer aus“, sagt Fritz Maier-Hartmann.

Noch mehr als die unternehmensbezogenen Dienstleister (40.000 m²) nahm zum Jahresauftakt die Industrie mit 43.000 m² ab. Auf Rang drei folgt die EDV-Branche mit 24.000 m² vor den Versicherungen mit rund 20.000 m².

In München wird so viel Bürofläche gebaut wie seit 2003 nicht mehr

Zwar hat es im ersten Quartal nur 4.200 m² an Fertigstellungen gegeben, doch hat München mit 845.000 m² aktuell das höchste Bauvolumen seit Mitte 2003. „Entwickler befassen sich insbesondere mit großen Konversionsflächen – darunter ehemalige Speditionen oder Industrieareale, zum Beispiel in Sendling“, beschreibt Maier-Hartmann. Vor allem im Norden (240.000 m²) und Osten (170.000 m²) entstehen viele neue Flächen. Allein für das laufende Jahr werden 450.000 m² neue Bürofläche erwartet, von denen aktuell noch 94.000 m² (21 %) verfügbar sind. „Wir gehen deshalb davon aus, dass die Leerstandsquote sich zumindest ein wenig auf wieder 3,1 Prozent bis Jahresende entspannen wird“, prognostiziert Maier-Hartmann.

„Im Zeitraum der letzten zwei Quartale haben alle Teilmärkte ein Mietpreisplus verzeichnet. Mittlerweile ziehen auch in den Teilmärken jenseits des Mittleren Rings, die für Münchener Verhältnisse lange als noch günstig galten, die Preise deutlich an“, analysiert Fritz Maier-Hartmann. Die Spitzenmiete liegt nun bei 39,50 Euro und damit 2,50 Euro höher als noch vor einem Jahr. Und damit nicht genug: Bis Ende des Jahres geht JLL von einem erneuten Sprung auf 41,50 Euro aus. Auch die gewichtete Durchschnittsmiete zog binnen Jahresfrist spürbar von 17,27 Euro auf 19,14 Euro an. In beiden Fällen sind das die höchsten Werte seit Beginn der Erhebung.

Investmentmarkt wartet nach verhaltenem Start auf den Durchbruch

Auf dem Münchener Investmentmarkt muss man schon weit zurückgehen, um einen ähnlich schwachen Jahresauftakt wie 2019 zu finden. Zuletzt wurde der Wert von 570 Mio. Euro im Jahr 2011 unterboten. „Vor allem die ersten beiden Monate des Jahres waren sehr verhalten, erst im März zeigte sich erste Bewegung im Markt. Allerdings muss man hier differenzieren zwischen den bereits abgeschlossenen Transaktionen und den anstehenden Deals“, sagt Andreas Eichwald, Senior Team Leader Office Investment JLL München, „denn nun gehen einige Objekte in die Vermarktung, die sich dann im zweiten Halbjahr massiv auf die Bilanz auswirken werden. Darunter auch großvolumige Tickets, von denen eines mehr als eine halbe Milliarde Euro haben könnte.“

Insgesamt muss man aber damit rechnen, dass die Zahl der Transaktionen zurückgeht, da nur sehr wenig Produkt auf dem Markt ist und kommen wird. So standen nach dem ersten Quartal 2018 noch 34 Abschlüsse zu Buche, diesmal waren es nur 15 – der geringste Quartalswert seit Anfang 2015 und der niedrigste im aktuellen Vergleich der Big 7.

So findet sich im ersten Quartal nur eine Transaktion im dreistelligen Millionenbereich: PGIM Real Estate Germany verkaufte die „Westend Yards“ in der Hansastraße für 140 Mio. Euro an LaSalle Investment Management.

Auch bei dem geringen Volumen zeigte sich die Dominanz des Bürostandortes, da zwei Drittel des Transaktionsvolumens auf die Nutzungsart Büro entfielen, was der höchste Wert unter den Big 7 und auch vier Prozentpunkte mehr als im Münchener Durchschnitt der vorangegangenen fünf Jahre ist. „Vor allem die B-Lagen in den Randlagen und dem Umland werden viel aktiver in den Investorenblick genommen. Es spricht für München als Gesamtstandort, dass sich das Interesse nun auch über den Mittleren Ring hinaus ausweitet“, vergleicht Eichwald mit dem Fokus vergangener Jahre.

Dabei nehmen die Investoren mittlerweile zunehmend in Kauf, dass es kaum Core-Produkte am Markt gibt. Der Anteil der Transaktionen in dieser Risikoklasse lag im ersten Quartal bei nur fünf Prozent des Volumens. Viel stärker waren indes Core plus (53 %) und Value Add (34 %) vertreten.

Vor allem Asset/Fonds Manager griffen in München zu und waren auf Käuferseite mit der Hälfte des Volumens präsent. Erst mit großem Abstand folgen private Investoren (18 %) und Entwickler (17 %). Auf der Verkäuferseite ist das Bild etwas differenzierter: Hier hatten Asset/Fonds Manager 32 Prozent Anteil, gefolgt von Banken (17 %), Immobilienunternehmen (13 %) und auch Immobilien AGs (11 %).

Für manche internationalen Investoren sind die Renditen mittlerweile zu niedrig

„Im transparenten Münchener Markt kommen auch internationale Investoren oft zum Zug – im Zweifel indirekt über Fonds. Allerdings passen die in München möglichen Renditen nicht immer mit den Ansprüchen jedes internationalen Investors zusammen“, untersucht Eichwald das Verhalten ausländischer Investoren. Die 52 Prozent Ausländeranteil sind dennoch der höchste Wert unter den Big 7 und damit deutlich mehr als im Schnitt der Big 7 (28 %) und ebenfalls mehr als im Münchener Fünfjahresschnitt von 40 Prozent. Auf Verkäuferseite liegt der Anteil nur bei 27 Prozent. Das heißt, per Saldo haben Ausländer um 140 Mio. Euro zugekauft. In keiner anderen Stadt der Big 7 fällt der Nettozukauf ausländischer Investoren höher aus.

„Die Renditen fallen erneut, wobei es diesmal vor allem die Objekte jenseits der Spitzenrendite trifft“, unterscheidet Andreas Eichwald. Die Büro-Spitzenrendite ist derweil binnen eines Jahres um zehn Basispunkte auf 3,10 Prozent gesunken und könnte bis Jahresende bei 3,00 Prozent landen. „Damit sind auch die Kapitalwerte gestiegen, was das Transaktionsvolumen automatisch höher ausfallen lässt.“

 

Umfasst Büro-, Einzelhandels-, Logistik - und Industrieimmobilien, Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien sowie Living mit Mehrfamilienhäusern und Wohnportfolios ab 10 Wohneinheiten und 75 % Wohnnutzung, Verkauf von Unternehmensanteilen mit Übernahme einer Kontrollmehrheit (ohne Börsengänge), Appartementhäuser, Studentenwohnen, Senioren-/Pflegeimmobilien und Kliniken