Produktmangel bremst den Kölner Büromarkt zum Halbjahr 2018 aus

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KÖLN, 10. Juli 2018 – Der Kölner Büromarkt wartet auch zur Jahresmitte 2018 noch auf den großen Befreiungsschlag: Der Vermietungsmarkt steigerte sich vom ersten zum zweiten Quartal leicht von 59.000 m² auf 65.000 m² und kommt so zum Halbjahr auf 124.000 m². Der Investmentmarkt erlebte derweil eines seiner schwächsten Quartale der vergangenen zwei Jahre, erzielte im Q2 ein Transaktionsvolumen von 250 Mio. Euro und kommt so zum Halbjahr auf 680 Mio. Euro. Damit ist Köln die einzige Stadt der Big 7, die auf Jahressicht an Transaktionsvolumen verloren hat. Und mit 43 % Minus auch nicht gerade wenig.

Kölner Bürovermietungsmarkt liegt derzeit deutlich unter dem Langzeitschnitt

Mit 124.000 m² zum Halbjahr liegt der Bürovermietungsmarkt in Köln 26 % unter seinem Vorjahresergebnis. Auch die Zahl der Deals ging von 259 auf 221 zurück. Der mittelfristige Vergleich fällt ebenso negativ aus: Der aktuelle Vermietungsumsatz liegt rund ein Viertel unter dem Schnitt der vergangenen fünf Jahre, die Anzahl der Deals rund ein Fünftel. Es ist zugleich das umsatzschwächste Halbjahr seit Erhebungsbeginn 2011.

Andreas Reul, Team Leader Office Leasing JLL Köln: „Für diese Entwicklung sehen wir drei Gründe: Vor allem im Mittelstand verhält man sich derzeit sehr abwartend und tut sich in der aktuellen wirtschaftlichen und politischen Lage eher schwer mit langfristigen Investitionen in neue Büroflächen. Zum zweiten sind auch kaum attraktive Flächen mit einer gewissen Mindestgröße in zentralen Lagen zu bekommen. Und wenn drittens doch, dann liegen die Mieten oft über den sehr konservativen Vorstellungen vieler Nutzer.“ 

Allerdings geht Reul davon aus, dass das zweite Halbjahr traditionell umsatzstärker wird und die Prognose von 300.000 m² weiterhin Bestand hat. Denn: „Die öffentliche Verwaltung wird nach Beschlüssen und vertagten Standortentscheidungen in den kommenden Monaten über mehr als 20.000 m² an mehreren Standorten anmieten. Hier steht sie politisch unter Zugzwang“, sagt Reul.

Die größte Anmietung des Halbjahrs steuerte die Duales System Holding mit 6.000 m² in Porz/Gremberghoven bei. Dahinter folgt der Flexible-Office-Space-Anbieter Design Offices mit 5.600 m² im Kaiser Hof in der City. Die durchschnittliche Dealgröße ging von 642 m² auf 589 m² zurück.

Stärkster Teilmarkt war diesmal wieder deutlich die City mit 49.000 m² und rund 40 % Umsatzanteil. Dahinter folgen nahezu gleichauf Ehrenfeld/Braunsfeld, Rheinufer-West, Porz/Gremberghoven und Kalk/Mülheim mit Umsätzen zwischen 14.500 m² und 10.500 m². Aktivste Branche waren diesmal die unternehmensbezogenen Dienstleister mit 27.000 m² und rund einem Fünftel Marktanteil. Hier folgen Industrie (15.400 m²) und Handel (14.400 m²). „Vor allem die großen Anbieter von Flexible Office Space, die JLL unter den unternehmensbezogenen Dienstleistern führt, haben Köln in den Blick genommen. Zwar gibt es hier bereits viele kleine und lokale Anbieter, doch die werden es gegen internationale Betreiber zunehmend schwer haben. So eine Entwicklung kennen wir vom Hotelmarkt“, beobachtet Andreas Reul.

Konstant problematischer entwickelt sich zudem die Leerstandsquote, die im Jahresvergleich von 4,5 % auf 3,7 % gesunken ist. „Es wird seit Jahren zu wenig für den freien Markt gebaut, deshalb wird der Wert bis Jahresende weiter auf 3,6 % absinken und es noch weniger Optionen für Expansion und Neuanmietungen geben“, sagt Reul. Denn im zweiten Quartal 2018 sind in Köln ganze 400 m² Bürofläche fertiggestellt worden, davon 100 m² noch verfügbar. Im Halbjahr waren es zusammengenommen 21.400 m², die bei Fertigstellung aber fast komplett vergeben waren. Insgesamt sind derzeit in Köln mehr als 240.000 m² im Bau, das meiste davon in den rechtsrheinischen Teilmärkten.

Der bereits spürbare Entwicklungsengpass hat zwei Gründe: Zum einen sind viele Mieter nicht bereit, die Mieten zu zahlen, die für Entwickler Grundvoraussetzung sind, um überhaupt zu bauen. Zum anderen haben viele Entwickler in den vergangenen Jahren aber auch zu günstig vermietet und damit den Markt geprägt. Entsprechend ist die Bürospitzenmiete seit mehreren Jahren konstant bei 22 Euro.

„Doch langsam findet auch hier ein Umdenken statt, wenn Flächenmanager und Personaler stärker zusammenarbeiten, wird der Mehrwert qualitativer Flächen für ein Unternehmen früher erkannt. Diese Qualität bekommt man in zentralen Lagen aber nicht zum Günstigpreis“, ordnet Reul ein. Erste Anzeichen für das Umdenken finden sich in der gewichteten Durchschnittsmiete wieder, die binnen eines Jahres von 12,65 Euro auf 13,87 Euro angestiegen ist.

Kölner Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien leidet unter Produktmangel

Mit 680 Mio. Euro Transaktionsvolumen rangiert der Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien nicht nur weit unter dem Vorjahr mit 1,2 Mrd. Euro, sondern auch am Ende der Big 7. Das Trostpflaster: Das Halbjahr liegt immer noch 17 % über dem Fünfjahresschnitt. Rund 35 % des Gesamtvolumens entfiel zudem auf Gebäude mit Büronutzung.

Daniele Provenzano, Team Leader Office Investment JLL Köln: „Gerade im Bürobereich sehen wir eine deutliche Produktknappheit auf dem Investmentmarkt. Die Nachfrage überragt das Angebot weiterhin deutlich. Köln ist für viele Investoren spannend, das hören wir immer wieder, aber es gibt derzeit kaum Optionen, um Bestände auszubauen.“ In wie weit diese Konzentration auf wenige Objekte die Preisentwicklung beeinflusst, muss aber erst noch abgewartet werden. „Hohe Nachfrage bedeutet nicht gleichzeitig, dass Investoren bereit sind, jeden Preis mitzugehen“, sagt Provenzano.

Besonders stark gehandelt wurde das Segment zwischen 20 und 50 Mio. Euro. Hier summierten sich zehn Transaktionen auf 320 Mio. Euro. „Neben langfristig orientierten Core-Investitionen besteht eine deutliche Nachfrage nach Upside-Potenzialen. Also der Möglichkeit, den Wert eines Objektes zu steigern, um damit vermeintlich höhere Einstandspreise zu rechtfertigen“, beobachtet Provenzano. Entsprechend wurden neben 46 % Core-Produkten auch 27 % Core plus und 23 % opportunistische Objekte gehandelt.

Größter Abschluss war der Verkauf des Maritim Hotels am Heumarkt für rund 120 Mio. Euro von der Commerz Real an die Art Invest. Bislang die einzige Transaktion im dreistelligen Millionenbereich. „Derzeit zeichnen sich keine weiteren Transaktionen in dieser Dimension ab. Doch haben die vergangenen Jahre gezeigt, dass man auch in Köln nichts ausschließen sollte“, sagt Provenzano.

Das hängt vor allem von der Angebotslage ab: „Kurzfristig ist hier keine Entspannung zu erwarten. Allerdings rechnen wir mit steigenden Büromieten, die sich dann auch belebend auf den Investitionsmarkt auswirken sollten.“

Aktivste Verkäufer waren bislang Asset/Fonds Manager mit 40 % des Gesamtvolumens vor Spezialfonds (29%) und Entwicklern (11 %). Auf der Käuferseite stachen besonders geschlossene Fonds (29 %), Asset/Fonds Manager (13 %) und Banken (12 %) hervor.

Internationale Investoren bauten ihre Bestände in Köln um 125 Mio. Euro aus, indem sie 40 % des Kaufvolumens und 21 % des Verkaufsvolumens beisteuerten. „Generell ist das Verhältnis von nationalen und internationalen Investoren ausgeglichen. Doch kann ein großer Abschluss wie vor wenigen Jahren das Stadthaus und die Lanxess-Arena das Verhältnis spürbar beeinflussen“, erklärt Provenzano die möglichen Schwankungen.

Die Bürospitzenrendite verharrt derweil weiter bei 3,45 %. Dieser Rekordtiefststand soll nach JLL-Prognosen auch bis zum Jahresende noch Bestand haben.