Solider Jahresauftakt am deutschen Hotelinvestmentmarkt

Eklatanter Angebotsmangel macht Forward Deals noch begehrter

10. April 2019

FRANKFURT, 11. April 2019 – Zwei Merkmale charakterisieren den deutschen Hotelinvestmentmarkt immer deutlicher: Käufe von Projektentwicklungen mangels Angebots an Bestandsimmobilien sowie das Ausbleiben großer Portfoliotransaktionen. Mit sieben Prozent unter dem Jahresauftakt des Vorjahres erreicht das Transaktionsvolumen im ersten Quartal 2019 592 Mio. Euro. Für den Fünfjahresschnitt ist ein Minus von fünf Prozent zu bilanzieren, deutlich positiv fällt der Vergleich nur mit den Entwicklungen seit 2009 aus (+40%). „Allenfalls solide kann man das Transaktionsvolumen in den ersten drei Monaten bezeichnen, limitiert im Wesentlichen durch einen eklatanten Angebotsmangel. Die aktuell vorherrschenden Rahmenbedingungen, innerhalb derer sich auch die Immobilienmärkte insgesamt zu bewähren haben, haben bis dato aber noch keine Schleifspuren hinterlassen. Auch verharren die Renditen auf niedrigem Niveau“, so Stefan Giesemann, Executive Vice President der JLL Hotels & Hospitality Group.

Zwischen Januar und Ende März 2019 wurden insgesamt 18 Einzeltransaktionen mit einem Volumen von ca. 496 Mio. Euro (Q1 2018: 21 mit 458 Mio. Euro) verzeichnet. Dies entspricht einem leichten Zuwachs von ca. acht Prozent. Darunter waren immerhin acht Verkäufe im Projektstadium. Die durchschnittliche Transaktionsgröße aller registrierten Transaktionen lag bei 29 Mio. Euro und damit 30 Prozent über dem Niveau von 2018 (Q1 2018: ca. 22 Mio. Euro).

Zu den größten Einzeltransaktionen zählen u.a.:

➢ Der Verkauf des Marriott Hotels am World Conference Center Bonn (WCCB) mit 336 Zimmern an die Art-Invest Real Estate im Rahmen eines Sale-and-Lease-Back. Der Kauf erfolgte für den von Art-Invest verwalteten "Hotel-Manage to Core-Fonds". Verkäufer war DevelopVisio Real Estate.

➢ Die Veräußerung des Lindner Hotel am Michel in Hamburg an einen institutionellen Investor. Das Objekt wurde aus einem geschlossenen Fonds der Lloyd Fonds verkauft. Das 2008 eröffnete Hotel verfügt über 260 Zimmer und wird von Lindner auf Basis eines langfristigen Pachtvertrages betrieben.

➢ Der Ankauf des Westin Bellevue Dresden durch die in Singapur ansässige First Sponsor Group für ca. 49,5 Mio. Euro auf Basis eines Share Deals. Das Hotel mit 340 Zimmern wird von der Event Gruppe gemanagt. Verkäufer war Covivio mit einem Mehrheitsanteil von 94,9 Prozent. Die restlichen 5,1 Prozent verbleiben beim Hotelbetreiber Event.

➢ Der Projektverkauf des Hilton Garden Inn am Mannheimer Hauptbahnhof an einen institutionellen Investor. Verkäufer war der Projektentwickler Diringer & Scheidel. Das 13- stöckige Hotel mit insgesamt 197 Zimmern soll im Spätherbst eröffnen.

➢ Die Veräußerung des Holiday Inn Mannheim als Teil einer gemischtgenutzten Projektentwicklung an eine Kapitalverwaltungsstelle aus München. Das Büro- und Hotelgebäude „No. 1" wurde in einem Forward-Sale für 100 Mio. Euro verkauft. Verkäufer war die Consus Real Estate, für die JLL beratend tätig war.

Nur zwei Portfoliotransaktionen mit einem Gesamtvolumen von 95 Mio. Euro waren im ersten Quartal zu notieren (Q1 2018: drei mit 115 Mio. Euro):

➢ Der Verkauf des Iberotel & Dorfhotel im Ostseebad Boltenhagen an die Magna Asset Management. Beide Häuser werden langfristig von TUI auf Basis eines Managementvertrages betrieben. Verkäufer war die 12.18. Unternehmensgruppe, die mit Magna zugleich einen 20-jährigen Pachtvertrag unterzeichnet hat.

➢ Die Veräußerung einer Novotel- und ibis- Entwicklung am Düsseldorfer Flughafen an den österreichischen Fonds LLB. Verkäufer war die Langen Immobilienholding. Die Aurelis- Tochter Ghotel fungiert als Pächter und Franchisenehmer.

Deutsche Investoren zeichneten für knapp 70 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens verantwortlich, entsprechend 405 Mio. Euro und 16 Transaktionen. Unter den ausländischen Anlegern waren Österreicher zweimal, Luxemburger sowie Singapurer jeweils einmal vertreten. Mit einem Volumen von rund 400 Mio. Euro (zehn Transaktionen) bleiben institutionelle Investoren die aktivste Investorengruppe, gefolgt von Immobiliengesellschaften mit knapp 100 Mio. Euro bei fünf Transaktionen.

„Wir sind guter Dinge, dass der Hotelinvestmentmarkt in Deutschland robust bleibt. Zahlreiche Transaktionen befinden sich schon in der Due Diligence und werden aller Voraussicht nach in den kommenden Wochen abgeschlossen. Die Volumina der fünf Vorjahre werden im laufenden Jahr mit prognostizierten ca. 3,5 Mrd. Euro allerdings nicht mehr erreicht. An dem Trend, dass viele Investoren ihr Kapital für Hotel-Projektentwicklungen einsetzen, wird sich auch 2019 nichts ändern. Allerdings: auf der einen Seite sind die Investoren bei langfristigen Forward Deals vorsichtiger geworden bzw. möchten das Baurisiko durch das Vorliegen einer Baugenehmigung und eines Generalunternehmer-Vertrages idealerweise minimieren. Anderseits sind Projektentwickler daran interessiert, möglichst früh den Exit zu suchen - ein nicht so leichtes Unterfangen bei weiter steigenden Baukosten und hohen Grundstückspreisen“, so Giesemann abschließend.

*Die Hotels & Hospitality Group von JLL, Germany, berücksichtigt Einzeltransaktionen mit einem Investitionsvolumen von mindestens 5 Mio. Euro sowie Portfoliotransaktionen mit Objekten ausschließlich in Deutschland. Ebenso enthalten sind deutsche Hotels, die als Teil von grenzüberschreitenden Portfolioverkäufen veräußert werden.