Stuttgarter Büromarkt kommt auch ohne Eigennutzer auf Topniveau

Sieben Anmietungen mit mehr als 10.000 m² - Spitzenrendite unter drei Prozent

14. Januar 2020

STUTTGART, 14. Januar 2020 – Der Bürovermietungsmarkt in Stuttgart hat nach zwei durchwachsenen Jahren wieder Stärke demonstriert und ist mit dem zweitbesten Ergebnis seit Beginn der Datenerhebung aus dem Jahr gegangen. 319.000 m² wurden neu angemietet und damit 48 Prozent mehr als im Vorjahr. Beachtlich ist vor allem, dass der Markt diese Umsatzhöhe erreichte, obwohl die sonst mit großen Abschlüssen dominanten Eigennutzer diesmal nahezu ausblieben. Unterdessen legte die Leerstandsquote erstmals seit Jahren wieder zu – wenn auch nur leicht um 10 Basispunkte auf 2,3 Prozent. Entsprechend positiv fällt die Zukunftsperspektive aus: JLL rechnet für das laufende Jahr mit einem weiteren Wachstum auf 340.000 m².

Der Investmentmarkt präsentierte sich ebenso dynamisch und lag mit einem Transaktionsvolumen von 2,4 Mrd. Euro nur minimal unter dem Vorjahresergebnis. Wie erfolgreich das Jahr war zeigt der mittelfristige Vergleich: Mit 2,4 Mrd. Euro liegt der Markt 19 Prozent über dem Fünfjahresschnitt. Wie gewohnt war dabei das zweite Halbjahr mit 1,4 Mrd. Euro das volumenstärkere. Unter die Drei-Prozent-Marke rutschte derweil die Bürospitzenrendite, die zehn Basispunkte auf 2,95 Prozent abgab.

Georg Charlier, Niederlassungsleiter JLL Stuttgart: „Rückblickend stellte sich die Stadt Stuttgart im Jahr 2019 erneut als attraktiver Zielhafen für Investitionen in Immobilien dar. Ein robuster Vermietungsumsatz deutlich über dem Zehnjahresschnitt unterstreicht die Dynamik der Stadt: Ansässige Unternehmen wachsen und Neuankömmlinge suchen einen Platz innerhalb einer der zukunftsfähigsten Regionen Europas. Wir gehen davon aus, dass sich der Trend auch 2020 fortsetzen wird – trotz der anhalten Diskussion um die Automobilbranche. Die Region etabliert sich als relevanter Standort für Zukunftsthemen wie das „Internet of Things“, Industrie 4.0 und KI-Forschung und treibt somit die Evolution der hier ansässigen Automobilbranche mit voran.“

Das Transaktionsvolumen werde einzig durch den Produktmangel begrenzt, ergänzt Charlier: „Die Nachfrage nach ,Stuttgarter Produkten‘ war hoch und konnte bei Weitem nicht gedeckt werden. Viele Investoren hätten gerne stärker in unsere Region investiert. Wir nehmen an, dass 2020 ein ähnlich starkes Transaktionsjahr werden wird – schließlich gibt es wenig Anlass für anderweitige Auffassungen. Die Konjunktur hat weniger stark nachgelassen als vermutet, die Zentralbanken sind nach wie vor expansiv und der politische Status Quo in Großbritannien und den USA scheint weiter an Relevanz zu verlieren.“

Das laufende Jahr wird jedoch nicht nur geopolitisch interessant – auch die Neuwahl des Stuttgarter Oberbürgermeisters steht an und somit eine Weichenstellung für die Stadt. Für den langfristig orientierten Immobilienbereich erhoffen wir uns neue Impulse, um den Engpässen in der Stadt und Region entgegen wirken zu können. Sowohl im Gewerbeimmobilienbereich, als auch im Wohnbereich. Negativ für die Region wäre langfristig ein Abwandern von Unternehmen und Einwohnern, weil keine Wohnungen, Büroflächen oder Investitionsmöglichkeiten verfügbar sind.“

Bürovermietung: Durchschnittliche Dealgröße zieht 2019 deutlich an

Rein statistisch verzeichnete 2019 das zweitbeste Jahr seit Beginn der Aufzeichnung, denn 2016 wurden 400.000 m² registriert. „Allerdings waren damals 110.000 m² enthalten, die zwei Weltkonzerne als Eigennutzer einbrachten. Rechnet man diese Einmaleffekte heraus, war das abgelaufene Jahr deutlich dynamischer. Bereinigt könnte man also von einem neuen Rekord sprechen“, analysiert Sebastian Treier, Team Leader Office Leasing JLL Stuttgart. Insbesondere das dritte Quartal mit 114.000 m² gab die Richtung nach oben vor. Das Ergebnis liegt so elf Prozent über dem Fünf- und 27 Prozent über dem Zehnjahresschnitt.

Parallel stieg auch die Anzahl der Abschlüsse an, wenn auch längst nicht proportional, von 220 auf 240 und somit um neun Prozent an. Der Wert liegt bis zu 15 Prozent unter dem langfristigen Mittelwert. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass die durchschnittliche Dealgröße von 1.062 m² auf 1.459 m² signifikant anstieg.

„2019 war in Stuttgart das Jahr der Großabschlüsse. Gleich sieben Anmietungen hatten eine Fläche von 10.000 m² und mehr. So kamen in der größten Kategorie 127.000 m² zusammen“, vergleicht Treier, „im Vorjahr waren es nur zwei Abschlüsse mit insgesamt 63.000 m² gewesen.“

Die Rangliste der Topsdeals führt die öffentliche Verwaltung mit 27.000 m² in Feuerbach an. Knapp dahinter liegt die Vector Informatik GmbH, die sich bereits zu Jahresbeginn 25.000 m² in Weilimdorf gesichert hatte. Schließlich wird Siemens auf 20.000 m² auf dem Fritz Campus in Zuffenhausen ziehen.

Stärkste Teilmärkte waren die City (65.000 m²), Feuerbach (47.500 m²) sowie Bad Cannstatt (38.000 m²). Doch auch Vaihingen-Möhringen, Weilimdorf, Zuffenhausen und Degerloch kamen auf mehr als 20.000 m².

Unternehmen erkennen attraktive Büroflächen als Investition in motivierte Mitarbeiter

Dabei hat sich im vergangenen Jahr nach Treiers Beobachtung ein Trend endgültig durchgesetzt: „Unternehmen orientieren sich in moderne, attraktive Flächen in möglichst gut angebundener Lage, da sie erkannt haben, dass Büroflächen nicht in erster Linie ein Kostenfaktor, sondern vielmehr eine Investition in die nachhaltige Motivation und Loyalität der Mitarbeiter sind.“ Im Kampf um die besten Köpfe muss ein interessantes Arbeitsumfeld geboten werden, will sich ein Unternehmen gegen die Wettbewerber durchsetzen. „Das gilt mittlerweile nicht nur für die Privatwirtschaft oder Unternehmen, die die Digitalisierung vorantreiben, sondern ebenso für den öffentlichen Dienst.“

Entsprechend führen Land und Kommune auch den Branchenvergleich mit 78.000 m² an. Erst dahinter folgt die Industrie – sonst klarer Primus in Stuttgart – mit 53.000 m² vor der EDV-Branche mit 45.000 m². Auf die mit Abstand größte Anzahl von Anmietungen kommen die unternehmensbezogenen Dienstleister mit 57 Abschlüssen und 39.000 m².

Leichte Entspannung zeigte sich zum Jahresende bei der Leerstandsquote: Nachdem der Wert während des Jahres von 2,2 Prozent auf 2,1 Prozent abgesunken war, lag er zum Jahresende bei 2,3 Prozent. „Eine Trendwende ist daraus aber nicht abzulesen. Wir gehen davon aus, dass der Wert Ende 2020 erneut bei 2,2 Prozent liegen wird. Denn nach wie vor, wird in Stuttgart zu wenig Bürofläche fertiggestellt. Im abgelaufenen Jahr waren es 93.000 m², von denen rund ein Viertel bei Fertigstellung noch verfügbar war. Allerdings wurden davon ab April nur 31.000 m² fertig. Insgesamt sind derzeit 302.000 m² Bürofläche im Bau, davon knapp 100.000 m² im Teilmarkt Vaihingen-Möhringen, weiter 72.000 m² in Feuerbach, nur knapp 14.000 m² in der begehrten City.

Unterdessen dreht sich die Preisschraube konstant weiter: Binnen zwölf Monaten zog die Bürospitzenmiete von 23,50 Euro auf 24,50 Euro an. Deutlich stärker fiel der Anstieg bei der gewichteten Durchschnittsmiete aus, die von 14,10 Euro auf 16,31 um mehr als zwei Euro zulegte. „Mittlerweile gibt es auf dem Stuttgarter Markt Mieter, die sich ausrechnen, ob sie das steigende Mietniveau mitgehen wollen oder, ob jetzt der Zeitpunkt zum Kauf einer Immobilie gekommen ist“, sagt Treier.

Investmentmarkt geht zum Jahresende ein wenig die Luft aus

Der Investmentmarkt schloss mit 2,4 Mrd. Euro 19 Prozent über dem Fünfjahresschnitt. Die Anzahl der Transaktionen erhöhte sich binnen eines Jahres von 71 auf 75 Abschlüsse. „Der Stuttgarter Investmentmarkt hat ein gutes Jahr abgeliefert. Zum Schluss wäre vielleicht sogar noch ein wenig mehr drin gewesen. Doch einzelne Transaktionen sind noch nicht erfolgreich abgeschlossen worden und gehen deshalb nicht in die Jahresbilanz ein“, sagt Andreas Mader, Team Leader Office Investment JLL Stuttgart.

Die Nutzungsart Büro war erneut dominant mit 47 Prozent – bundesweit gesehen ist das jedoch der geringste Büroanteil. Dahinter folgen Mischnutzung mit 17 Prozent und Living mit 13 Prozent. Ein Objekt gilt als Mischnutzung, wenn keine Nutzungsart auf 75 Prozent der Mieteinnahmen kommt wie beispielsweise die Königsbau-Passagen, die für 280 Mio. Euro den Besitzer wechselten.

Um Standorte und Arbeitsflächen zu sichern, tritt die öffentliche Hand als Käufer auf

„In Stuttgart sehen wir zwar weniger Transaktionen als in den meisten anderen Big 7 Städten, dafür sehen wir aber ein konstantes Preiswachstum“, beschreibt Andreas Mader. „Wir sehen, dass auch Objekte, die früher als kompliziert galten, nun eine gute Chance auf dem Markt haben. Wenn Investoren in Stuttgart nicht fündig werden, gehen sie aber mittlerweile auch gerne ins Umland von Böblingen bis Ludwigsburg.“ Dabei mache sich zunehmend ein neuer Akteur auf dem Markt bemerkbar: die öffentliche Hand. „Kommune und Land treten mittlerweile auch als Interessent und Käufer auf, was den Wettbewerbs- und Preisdruck nochmals erhöht.“ Stadt und Land gehe es dabei aber nicht um Rendite durch die Investition, sondern darum, Arbeitsflächen für Behörden zu sichern.

Da es die Angebotslage ermöglichte, wurde mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens mit Core-Objekten erzielt. Weitere 39 Prozent entfielen auf Core plus, Value Add erreichte ein Zehntel.

Die Käuferseite prägten Asset/Fonds Manager mit 30 Prozent Anteil am Gesamtvolumen. Ebenso auf Einkaufstour waren Private Equity / Hedge Fonds, die 19 Prozent verbuchten. Auf der Verkäuferseite zeigte sich ein ungewöhnliches Bild: Asset/Fonds Manager landeten mit 16 Prozent nur auf dem dritten Platz. Entwickler führten das Feld mit 22 Prozent an, gefolgt von REITs mit 19 Prozent. Internationale Investoren bauten ihre Bestände per Saldo um 160 Mio. Euro auf. Sie steuerten 42 Prozent des Transaktionsvolumens als Verkäufer bei, allerdings auch 49 Prozent als Käufer.


Über JLL

JLL (NYSE: JLL) ist ein führendes Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobilienbereich. Unsere Vision ist es, die Welt der Immobilien neu zu gestalten, profitable Chancen aufzuzeigen und Räume zu schaffen, in denen Menschen ihre Ambitionen verwirklichen können – für eine aussichtsreiche Zukunft unserer Kunden, Mitarbeiter und Partner. Das „Fortune 500“ Unternehmen mit einem Jahresumsatz 2018 von 16,3 Mrd. USD ist Ende September 2019 in über 80 Ländern mit weltweit mehr als 93.000 Beschäftigten tätig. JLL ist der Markenname und ein eingetragenes Markenzeichen von Jones Lang LaSalle Incorporated. Weitere Informationen finden Sie unter http://jll.de