Pressemitteilung

Stuttgarter Immobilieninvestments nehmen Fahrt auf

Bürovermietungsmarkt verharrt weiter in Wartestellung

12. Juli 2021

Stuttgart, 12.07.2021 – Positive Impulse gibt es im Stuttgarter Immobilien-Transaktionsmarkt. Gegenüber dem Vergleichszeitraum 2020 verbesserte sich das Halbjahresergebnis um 13 Prozent und auch vom ersten zum zweiten Quartal ist ein deutlicher Anstieg des Transaktionsvolumens1 zu verzeichnen. Der Bürovermietungsmarkt dagegen bleibt in lähmender Wartestellung. Der Flächenumsatz im ersten Halbjahr belief sich auf rund 50.000 m2.

„Die Tendenz aus dem ersten Quartal 2021 hat sich auf dem Stuttgarter Bürovermietungsmarkt auch bis zur Jahreshälfte fortgesetzt. Die Verunsicherung ist vielleicht sogar noch gestiegen. Viele Unternehmen haben sicher nicht damit gerechnet, dass der zweite Corona-Lockdown so langfristig und einschneidend werden würde. Wenn es um Anmietungen geht, möchten viele derzeit am liebsten überhaupt keine Entscheidungen treffen. Es staut sich so eine gewaltige Bugwelle an. Doch wann auf der Nachfragerseite der Knoten platzt, bleibt schwierig einzuschätzen“, erklärt Georg Charlier, Niederlassungsleiter JLL Stuttgart.

Und diese Unsicherheit äußert sich deutlich bei den Vermietungszahlen des zweiten Quartals. Der Flächenumsatz erreichte von Mai bis Juni nur 17.000 m2. Das führte zu einem schwachen Halbjahreswert 37 Prozent unterhalb des Vergleichszeitraums 2020. Dabei steht bei der Anzahl der Vermietungen sogar ein klares Plus von 15 Prozent zu Buche, im zweiten Quartal im direkten Vorjahresvergleich sogar von 23 Prozent.

Doch das Anmietungsgeschehen spielte sich vor allem bei den kleinen Flächen ab. Der Anteil von Büroflächen unter 500 m2 lag bezogen auf die Anzahl der Abschlüsse bei rund 73 Prozent – auch das ein Indiz für die Verunsicherung des Marktes. Anmietentscheidungen von vergleichsweise geringer Tragweite werden noch getroffen, gewichtigere Entscheidungen dagegen zögern Unternehmern nach Möglichkeit weiter hinaus.

„Dieses ängstliche Verharren lähmt die Marktdynamik. Wir erleben keinen großen Trend der Flächenaufgaben, die Leerstandsquote hat sich im zweiten Quartal sogar noch einmal auf 1,8 Prozent reduziert. Aber es gibt andererseits auch keine großen Bewegungen, die stärker auf den Flächenumsatz einzahlen könnten“, so Charlier.

Den stärksten Büroflächenumsatz verzeichnete im ersten Halbjahr 2021 noch die City-Lage mit rund 17.000 m2 und einem Anteil von 33 Prozent am gesamten Vermietungsgeschehen. Es folgt Vaihingen-Möhringen mit 14 Prozent, eine Lage, die sich bereits seit einigen Quartalen als attraktiver Bürostandort etabliert. Dort gab es auch die größte Vermietung des zweiten Quartals (2.700 m2) an einen Vertreter der Life Science-Industrie. Auf Stuttgart-West schließlich entfielen 11 Prozent des Flächenumsatzes.

Unter den unterschiedlichen Branchen mietete vor allem das Segment unternehmensbezogene Dienstleistungen an (rund 19 Prozent), gefolgt von der Öffentlichen Verwaltung und der Industrie. Die Sparte EDV folgt auf Rang 4, doch gerade aus diesem Bereich könnten der Stuttgarter Büromarkt in naher Zukunft eine Belebung erfahren.

„Viele Unternehmen der IT-Branche gehören zu den Gewinnern der Pandemie. Dort sind deutliche Personalzuwächse zu erwarten. Entsprechend zeichnet sich in diesem Segment auch steigende Nachfrage inklusive konkreter Flächengesuche ab. In den kommenden Quartalen erwarten wir hier Abschlüsse, die dem Markt neue Impulse geben werden“, erwartet Charlier.

Dennoch, derzeit fällt eine Einschätzung der weiteren Flächenmarktentwicklung nicht leicht. „Alles hängt vom Vertrauen der Unternehmen in die gesamtwirtschaftliche Erholung ab. Wenn die Pandemie als letztendlich überwunden wahrgenommen wird, dann dürfte auch die Dynamik in das Mietgeschehen zurückkehren. Aber die Erwartungen an die Büroarbeitswelt könnten sich nachhaltig verändert haben. Büroflächen müssen noch attraktiver werden, auch bezüglich des infrastrukturellen Umfelds. Daher erwarten wir eine Stärkung der Zentren. Randlagen und die klassische Bürostadt werden eher zu den Verlierern der Post-Corona-Welt gehören“, vermutet Charlier.

Zum Gesamtjahr ist in Stuttgart ein Flächenumsatz von 120.000 m2 erreichbar. Beim Leerstand ist kein nennenswerter Anstieg zu erwarten, auch aufgrund einer gedrosselten Entwicklungspipeline. Die Bürospitzenmiete dürfte ihren aktuellen Wert von 25,50 Euro/m2 stabil bis zum Jahresende halten.

Auf dem Investmentmarkt zeichnet sich steigende Zuversicht ab

Erheblich positiver entwickelt sich das Immobilieninvestmentgeschäft in der Landeshauptstadt. Das Transaktionsvolumen erreichte zur Jahresmitte rund 710 Mio. Euro und der Anstieg zwischen den beiden Anfangsquartalen fiel deutlich aus. Während von Januar bis März Deals in Summe von etwa 270 Mio. Euro abgeschlossen wurden, stieg das Volumen im zweiten Quartal auf knapp 450 Mio. Euro.

„Investoren vertrauen langfristig auf die wirtschaftliche Stärke der Region, über alle aktuellen wirtschaftlichen Eintrübungen der Pandemie hinweg. Damit bleibt Stuttgart ein attraktiver Immobilienstandort, Investoren rüsten sich jetzt für die Zeit des Aufschwungs“, so Charlier.

Allerdings werden Kaufwillige nicht immer fündig in Stuttgart, Produktmangel bleibt weiterhin ein bestimmender Faktor. Das zeigt sich in der Assetklasse Büro, in der im zweiten Quartal kaum große Angebote in den Markt gingen – und die größte Bürotransaktion in diesem Zeitraum notierte gerade einmal im mittleren zweistelligen Millionen-Euro-Bereich.

So verlor das Office-Segment auch weiter beim relativen Anteil am Transaktionsgeschehen, in der Halbjahresbetrachtung liegt er bei 17 Prozent. Zum Vergleich: Das Gesamtjahr 2020 schloss noch mit 66 Prozent. Die Bürospitzenrendite zeigte dabei keine Veränderung und hielt sich konstant bei 2,85 Prozent, könnte bis zum Jahresende aber auf 2,75 Prozent absinken.

Großer Gewinner unter den Assetklassen ist wie in vielen deutschen Immobilienstandorten der Bereich Living. Mittlerweile gehören Wohnimmobilien zu den etablierten Assets der Investorenportfolios. Covid-19 hat diese weitgehend krisenfeste Klasse noch attraktiver werden lassen. Etwa 180 Mio. Euro Transaktionsvolumen sind im ersten Halbjahr auf den Living-Bereich zu verbuchen, ein Anteil von 25 Prozent am Gesamtgeschehen.

„Trotz Remote Working und der Sehnsucht nach dem Speckgürtel, die Urbanisierung bleibt einer der bestimmenden Trends in der Immobilienwirtschaft. Wohnimmobilien in den Zentren werden in den kommenden Jahren weiter zu den stabilsten Investmentoptionen gehören, mit sicheren Cashflows und nahezu ausgeschlossenem Leerstandrisiko. Nicht zu ignorieren ist aber der erforderliche Klimaschutz – hier wird es von politischer Seite sehr darauf ankommen, intelligente Rahmenbedingungen zu schaffen, die Wohnimmobilien einerseits für Bewohner bezahlbar und andererseits für Investoren attraktiv halten“, so Charlier.

Den Rang eins unter den Assetklassen hat sich im ersten Halbjahr 2021 aber das Segment Logistik/Industrie gesichert, mit einem Transaktionsvolumen von rund 190 Mio. Euro. Das ist ein Anteil von 26 Prozent an der Gesamtsumme. Zudem sind vier der zehn größten Transaktionen des Halbjahres diesem Bereich zuzuordnen.

„Insgesamt macht vor allem das zweite Quartal 2021 Hoffnung für den Immobilieninvestment-Standort Stuttgart. Es erzielte das beste Dreimonatsergebnis seit sechs Quartalen. Wir gehen daher davon aus, im Gesamtjahr das Vorjahresergebnis deutlich zu übertreffen“, erklärt Charlier.

1 Das Transaktionsvolumen umfasst Büro-, Einzelhandels-, Logistik - und Industrieimmobilien, Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien, gemischt genutzte Immobilien sowie die Asset-Klasse Living.


Über JLL

JLL (NYSE: JLL) ist ein führendes Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobilienbereich. JLL gestaltet die Immobilien-Zukunft im Sinne der Nachhaltigkeit und nutzt dabei fortschrittliche Technologien, um Kunden, Mitarbeitern und Partnern werthaltige Chancen, nachhaltige Lösungen und eine zeitgemäße Arbeitsplatzgestaltung zu bieten. Das „Fortune 500“ Unternehmen mit einem Jahresumsatz 2020 von 16,6 Mrd. USD ist Ende März 2021 in über 80 Ländern mit weltweit mehr als 91.000 Beschäftigten tätig. JLL ist der Markenname und ein eingetragenes Markenzeichen von Jones Lang LaSalle Incorporated. Weitere Informationen finden Sie unter http://jll.de