Stuttgarter Investmentmarkt profitiert von Vermietungsengpass

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STUTTGART, 10. Juli 2018 – Ein Nullsummenspiel zeichnet sich auf dem Stuttgarter Büromarkt ab: Das immer drastischere Leid des Bürovermietungsmarktes verleiht dem Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien zusätzlichen Auftrieb. Mit 29.000 m² Büroflächenumsatz im 2. Quartal kommt der Markt zum Halbjahr auf 118.000 m², die sich jedoch verschärfen, wenn man die 50.000 m² von Eigennutzer Bosch aus dem ersten Quartal herausnimmt. Auf der anderen Seite hat der Investmentmarkt satte 89 % auf 880 Mio. Euro Transaktionsvolumen zugelegt. „In Stuttgart zeigen sich in wie kaum einer anderen Stadt die zwei Seiten der Medaille, die man bekommt, wenn zu wenig Flächen in der Stadt verfügbar sind“, sagt Alexander Veiel, Niederlassungsleiter JLL Stuttgart. Das unterstreicht vor allem eine Zahl: Exakt null Quadratmeter Bürofläche wurden in Stuttgart im ersten Halbjahr 2018 fertiggestellt.

Günstige Flächen sind im Vermietungsmarkt endgültig vergriffen

Auf 118.300 m² kommt der Stuttgarter Bürovermietungsmarkt nach einem halben Jahr. Der Löwenanteil dieser Summe geht jedoch auf 50.000 m² des Eigennutzers Bosch im ersten Quartal zurück. Entsprechend hat der Vergleich zum Vorjahr, der mit einem Plus von 6,7 % zugunsten des laufenden Jahres ausfällt, sowie der mittelfristige Vergleich nur begrenzten Aussagewert. Die Zahl der Anmietungen ging auf Jahresfrist von 108 auf 93 zurück.

„Im zweiten Quartal bot der Stuttgarter Vermietungsmarkt deutlich zu wenige Optionen. Auch aktuell ist nur eine Handvoll Flächen in der Vermarktung, so dass wir an unserer unterdurchschnittlichen Prognose von 220.000 m² festhalten. Zudem ist nun zu sehen, dass sich die Preisschraube zunehmend drehen wird, denn die letzten Flächen in zentralen Stadtlagen unter 16 Euro sind jetzt vergeben“, sagt Sebastian Treier, Team Leader Office Leasing JLL Stuttgart.

Die größte Anmietung eines Nicht-Eigennutzers steuerte mit 2.400 m² das Land Baden-Württemberg bei. „Dies spiegelt aber nicht die Nachfrage-, sondern vielmehr die Angebotsseite wider. Aktuell gibt es fast ein Dutzend Gesuche mit mehr als 1.500 m², was deutlich mehr als in den vergangenen Jahren ist“, fasst Treier zusammen. „Keines davon kann allerdings derzeit in der City bedient werden.“ Die Folge: Der Wettbewerb um einzelne Flächen ist deutlich intensiver und Eigentümer haben auch ohne Vergünstigungen die große Auswahl bei den Mietern.

Großprojekt von Bosch dominiert Teilmarkt- und Branchenvergleich

Dank des Großprojekts von Bosch ist Feuerbach mit 51.500 m² der dynamischste Teilmarkt und hat einen Anteil von 43,5 %. Die City folgt mit 32.600 m² bzw. 27,6 % vor Vaihingen-Möhringen mit 10.100 m² und 8,5 %. Gleiches gilt für den Branchenvergleich, in dem Bosch der Industrie zu 54.100 m² und 45,7 % Anteil verhilft. Unternehmensbezogene Dienstleister folgen mit 14.100 m² und 11,9 % knapp vor der öffentlichen Verwaltung (13.900 m²).

Seit deutlich mehr als einem Jahr werden die geringe Leerstandsquote und die damit verbundenen Risiken für Stuttgart thematisiert. Dennoch zeigt sich, dass es offenbar kaum Gegenmittel gibt, denn die Quote sinkt weiterhin unaufhaltsam auf mittlerweile nur noch 2,3 %. „Doch auch das ist noch nicht das Ende, denn zum Jahresende gehen wir von 2,2 % aus“, warnt Treier. Ein Grund: In diesem Halbjahr ist noch nicht ein Quadratmeter dazugekommen. Zwar sind aktuell 410.000 m² im Bau – doch nur ein kleiner Bruchteil davon wird auch auf dem Markt verfügbar sein.

Die Spitzenmiete gerät vor diesem Hintergrund nun in Bewegung und ist binnen eines Jahres um 1,50 Euro auf aktuell 23,50 Euro gestiegen. Bis Jahresende wird die 24-Euro-Marke erwartet.

„Viele Nutzer in Stuttgart sind noch sehr konservativ bei der Miete und scheuen sich über 20 Euro anzumieten. Zugleich sehen wir aber das Phänomen, dass Nutzer, wenn sich keine andere Chance bietet, im Zweifel auch eine zu große Fläche nehmen und dann den bislang nicht benötigten Teil untervermieten“, beobachtet Treier.

Investmentmarkt punktet mit wenigen, aber hochpreisigen Produkten

Doch was den Vermietungsmarkt und vor allem dessen Nutzer vor große Herausforderungen stellt, beflügelt die Kauflaune der Investoren, fühlen sie sich in Stuttgart doch in einer ausgesprochen starken Situation angesichts eines Leerstands von fast null Prozent im Central Business District. Entsprechend hoch fällt das Transaktionsvolumen mit 880 Mio. Euro aus – das stärkste erste Halbjahr der vergangenen zehn Jahre. 

Zwar entfällt das Gros mit 660 Mio. Euro auf das erste Quartal, doch lässt sich daraus kein Trend ableiten: „Es ist derzeit wenig Produkt auf dem Markt, wenn aber ein attraktives Objekt verkauft wird, dann meist zu einem neuen Rekordfaktor. Das Volumen gleicht den Produktmangel aktuell aus, so dass wir unsere Prognose von 1,8 Mrd. Euro beibehalten“, erklärt Alexander Veiel, der in Stuttgart auch das Office Investment Team leitet. „Doch in der jetzigen Situation setzen einige auch auf Wertsteigerung durch Mietanstiege und wollen ihre Objekte vorerst im Bestand behalten.“

Die Anzahl der Abschlüsse liegt mit 30 knapp über denen der beiden Vorjahre. Deutlicher stieg derweil die durchschnittliche Transaktionsgröße von 19 Mio. Euro im Vorjahr auf 29 Mio. Euro in diesem Jahr an. Rund 37 % des Gesamtvolumens entfiel auf Büronutzung, immerhin 18 % auf den Einzelhandel.

Gab es im Vorjahr zur Hälfte des Jahres noch keinen Abschluss mit mehr als 100 Mio. Euro Transaktionsvolumen, waren es dieses Mal bereits zwei mit einem Gesamtanteil von 28 % am Gesamtvolumen – beide im ersten Quartal. Größter Abschluss war der Verkauf des SI-Centrum in Vaihingen-Möhringen für 145 Mio. Euro von Balandis and Brookfield.

„Wir sehen ein deutliches Preiswachstum: Je nach Objekt und Lage sind seit 2013 fünf bis sechs Faktoren hinzugekommen“, analysiert Alexander Veiel.

Core-Produkte sind nur noch schwer zu finden

Bei den Risikoklassen sind vor allem Core-plus-Objekte (56 %) vor Core (35 %) gehandelt worden. Die restlichen 9 % entfallen auf Value Add. Besonders aktive Käufer waren Asset/Fonds Manager mit einem Anteil am Gesamtvolumen von 55 %. Dahinter folgen Entwickler mit 16 %. Auf Verkäuferseite liegen die Entwickler mit 28 % vorne, dahinter folgen geschlossene Fonds und Asset/Fonds Manager mit jeweils 16 %.

Steigende Preise und größere Lose bedeuten in der Regel auch mehr Interesse internationaler Investoren. So auch in Stuttgart, wo ausländische Akteure auf Käuferseite 52 % des Gesamtvolumens bestritten, aber nur 20 % als Verkäufer, was per Saldo einen Ausbau der Bestände um 286 Mio. Euro bedeutet.

Die Bürospitzenrendite verharrt in diesem Quartal noch bei 3,50 %, wird aber bis Jahresende erstmals seit zwei Jahren wieder unter Druck geraten und dann bei 3,35 % erwartet. „Viele Investoren werden bei den aktuellen Rahmenbedingungen auch die niedrigeren Renditen mitgehen, da sie perspektivisch auf Wertwachstum und die Wirtschaftskraft in Stuttgart setzen“, sagt Alexander Veiel.