Textildiscounter, Drogerien und Woolworth auf Expansionskurs

Einzelhandelsvermietung zieht in kleinen und mittleren Städten an

29. Januar 2020

FRANKFURT, 29. Januar 2020 – Große Nachfrage nach Ladenlokalen in kleinen und mittleren Städten haben dem Einzelhandelsvermietungsmarkt 2019 das zweitbeste der vergangenen fünf Jahre beschert. Insgesamt setzte der Markt mit rund 1.150 Anmietungen 500.000 m² um und blieb so nur minimal unter dem Fünfjahresschnitt von 504.000 m². Damit schnitt der Markt bei der Fläche um vier Prozent und in Bezug auf die Anzahl um sieben Prozent besser als das Vorjahr ab. Zwei Drittel dieser Fläche entfiel auf die Städte jenseits der Big 10, denen es 2019 vor allem an Großabschlüssen mangelte. Mit insgesamt 163.000 m² Flächenumsatz bilanzierten die zehn größten Handelsmetropolen rund 40.000 m² unter dem Wert des Vorjahres.

Dirk Wichner, Head of Retail Leasing JLL Germany: „In den vergangenen Jahren haben wir erlebt, dass es die Konsumenten vor allem in die Großstädte zog. Klein- und Mittelstädte litten zuerst unter diesem Trend, der mit dem Anstieg des Online-Umsatzes einherging. Unter diesem Veränderungsdruck kommt die Transformation des Handels nun auch und gerade in vielen mittleren und kleineren Städten an, wo Einkaufen zunehmend zu Genuss und Erlebnis werden kann. Produkte und Betreiber aus der jeweiligen Region sind angesagter denn je in Zeiten, in denen auch die Umweltverträglichkeit das Kaufverhalten nachhaltig beeinflusst, weil Konsumenten keine langen Lieferwege mehr akzeptieren. Entsprechend steigt auch hier die Nachfrage nach Flächen und insbesondere deshalb, weil Konzepte hier Flächen zu Preisen finden, die in den Metropolen nicht möglich wären. Davon profitieren Kunden, Städte und Händler gleichermaßen.“

Berlin verliert Vermietungsumsatz, bleibt aber in Deutschland Spitzenreiter

Mit Herausforderungen hatten im vergangenen Jahr derweil die Big 10 zu kämpfen, von denen fünf schlechter als im Vorjahr abschnitten. Zu ihnen zählt auch Berlin, das mit 41.300 m² aber immerhin seinen Spitzenplatz deutlich verteidigen konnte. Zudem sind in Berlin – anders als in vielen anderen Großstädten – auch noch Ladenlokale mit mehr als 1.000 m² angemietet worden. Aber auch hier nimmt die Attraktivität der Mehrgeschossigkeit der Läden bei Kunden und Einzelhändlern ab. Rund die Hälfte des Flächenumsatzes in der Hauptstadt wurde mit Vermietungen in dieser Größenklasse bestritten.

Ebenfalls unter den umsatzstärksten drei sind Frankfurt (25.800 m²) und München (20.700 m²). Insbesondere das deutsche Finanzzentrum konnte überzeugen, allerdings wurde über die Hälfte des Umsatzes im ersten Quartal erzielt. Bayerns Landeshauptstadt blickt unterdessen auf ein ausgeglichenes Vermietungsjahr zurück, hier waren vor allem wieder die Maximilianstraße und Theatinerstraße stärker nachgefragt, wo insgesamt 14 Anmietungen verzeichnet wurden.

Ambivalenter verlief das Jahr indes in Köln, Düsseldorf, Leipzig und Stuttgart. Vor allem letztere schöpfte ihr Potenzial nicht aus, denn keiner der 15 erfassten Deals war größer als 500 m². Auch Leipzig mangelt es vor allem an großflächigen Anmietungen. Köln verzeichnet ein durchschnittliches Vermietungsjahr, kann sich aber nicht mit dem Vorjahresergebnis messen, das mit 31.800 m² eines der besten in den letzten fünf Jahren war. Die rheinische Nachbarstadt Düsseldorf enttäuscht mit schwachen Umsatzzahlen. Obwohl es derzeit einige Projektentwicklungen in der Stadt gibt, wurden nur 37 Mietvertragsabschlüsse gemeldet. Im Vorjahr waren es noch 67.

Textilhändler optimieren Ladengrößen und Betriebskosten

Im Branchenvergleich sorgten die expansiven Textildiscounter derweil dafür, dass sich der Textilhandel als umsatzstärkste Branche wieder stärker von der Gastronomie absetzte und jetzt 27 Prozent der Gesamtfläche ausmacht. Haupttreiber dieser Entwicklung sind unter anderem Ernsting’s Family mit 18 Anmietungen, gefolgt von TK Maxx mit zwölf neuen Standorten, die damit ausgleichen, dass das mittlere Preissegment nach wie vor mit der Transformation im Handel zu kämpfen hat. „Wir hören von den Textil-Einzelhändlern im mittleren Preissegment immer wieder Zahlen, die den Rückgang ihrer Offline-Umsätze dokumentieren. Um dem entgegenzuwirken und die Flächenproduktivität zu halten, wird derzeit intensiv an zwei Fronten gearbeitet: Erstens versuchen natürlich alle Händler an ihren Konzepten zu feilen, um für Kunden attraktiv zu sein. Zweitens werden aber auch Ladengrößen und Betriebskosten optimiert, um die Profitabilität jedes einzelnen Geschäfts sicher zu stellen. Unproduktive Flächen wie beispielsweise in den Obergeschossen werden da gern an den Vermieter zurückgegeben und finden in anderen Nutzungsarten wie Büro oder Wohnen gerade in den Big 10 reißend Absatz“, sagt Dirk Wichner.

Die Gastronomie/Foodbranche konnte im Jahresvergleich um vier Prozentpunkte auf 24 Prozent Marktanteil zulegen, unterscheidet sich gegenüber dem Textilhandel, vor allem mit Anmietungen kleinerer Flächen. Auf Expansion stehen die Zeichen ebenfalls im Bereich Gesundheit/Beauty, der sich konstant bei 15 Prozent eingependelt hat. Das Gros des Vermietungsvolumens entfällt auf die Drogeriemarktketten, Müller, Rossmann und dm, die rund 42 Prozent des Umsatzes bestreiten. Zusätzlichen Wachstumsdruck erzeugt zudem die Ankündigung des bislang auf Hamburg fokussieren Unternehmens Budnikowsy, künftig auch deutschlandweit Filialen zu eröffnen.

Ein Plus verzeichnete auch die Warenhaussparte, die im vergangenen Jahr eine eher untergeordnete Rolle spielte. Sie konnte sich 2019 um zwei Prozentpunkte auf 7 Prozent verbessern. Ein Grund: Allein 22 neue Flächen gingen auf das Konto der Kaufhauskette Woolworth, die ihre Expansion vorantreibt.

Kleine Ladenlokale in den Innenstädten werden zum Experimentierfeld

Mehr als die Hälfte der Abschlüsse entfiel mit 54 Prozent auf die beiden Segmente unter 250 m². Trotz dieser großen Nachfrage ist die Verfügbarkeit in der Kategorie sogar noch gestiegen. „Nutzer in diesem Segment sind zu einem größeren Anteil Einzelunternehmer, gerade im Gastro-Bereich, der in diesem Segment viele Abschlüsse getätigt hat. Es liegt in der Natur dieses Segmentes, dass Konzepte sich ausprobieren, neue Wege testen. Das bringt einerseits die von vielen Besuchern der Innenstadt gewünschte Vielfalt, erhöht aber anderseits auch die Gefahr des Scheiterns neuer Formate. So wird dann – in diesem Falle unbeabsichtigt – für ständige Veränderung gesorgt“, erklärt Dirk Wichner.

Die Spitzenmietpreise für die Big-10-Standorte gaben im Durchschnitt bis zur Jahresmitte 2019 um 0,4 Prozent leicht nach. Grund war ein leichter Rückgang in Köln, wo der Spitzenwert um vier Prozent auf aktuell 250/€/m²/Monat nachgab. Alle anderen Metropolen verzeichnen konstante Werte, die auch für das erste Halbjahr 2020 erwartet werden.

Insgesamt zeichnet sich in den von JLL untersuchten 185 Einzelhandelsstandorten ein Nachgeben der Mietpreise von 1,3 Prozent für die erste Jahreshälfte 2020 ab. Innerhalb der jeweiligen Größe nach Einwohnern wird mit moderaten Mietpreisrückgängen von 0,4 Prozent für Städte mit mehr als einer halben Million Menschen, von 1,5 Prozent bzw. 1,3 Prozent für die Einwohnerklassen von 100-250.000 Einwohnern und unter 100.000 Einwohnern gerechnet. Einzig für die sich bisher sehr stabilen mittelgroßen Städte von 250-500.000 Einwohnern wird ein deutlicherer Rückgang von 3,2 Prozent prognostiziert.

Prognose 2020: Vermieter und Nutzer nähern ihre Vorstellungen einander an

Für das laufende Jahr erwartet Dirk Wichner: „Die Vermietungsaktivitäten in den Big 10 werden in diesem Jahr wieder anziehen. Derzeit sind noch viele Flächen zu Konditionen am Markt, die aktuell noch nicht von den Nutzern akzeptiert werden. Die Lücke ist jedoch klein genug, um davon ausgehen zu können, dass Mieter und Vermieter hier wieder verstärkt Abschlüsse erzielen. Nicht zuletzt, weil in den Augen der Kunden die Attraktivität der Innenstädte und das offline shoppen wieder zunimmt. Das hat das jüngste Weihnachtsgeschäft bewiesen.“


Über JLL

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