Trotz Angebotsknappheit auf den meisten europäischen Büro-Nutzermärkten bestes Umsatzergebnis seit 2007 – Weiterhin Mietpreiswachstum

Relativ unbeeindruckt von den weltweiten politischen und wirtschaftlichen Risiken zeigt sich die Flächennachfrage nach Büroimmobilien: die ist anhaltend stark und wird sich nach Erwartungen von JLL weiter über dem Langzeittrend bewegen.

17. April 2019
  • Der gewichtete europäische Büro-Mietpreisindex ist im ersten Quartal 2019 gegenüber den vorangegangenen drei Monaten um 0,6 % gestiegen, im Jahresvergleich um 5,1 %. Spitzenmietpreiswachstum von etwa 3,0 % für 2019 prognostiziert
  • Mit 3,3 Mio. m² legte der europäische Büroflächenumsatz im Jahresvergleich um 7% zu. Umsatzvolumen 2019 könnte Vorjahresniveau (13,5 Mio. m²) erreichen
  • Die europäische Leerstandsquote für Büroflächen ist weiter gesunken und lag Ende März 2019 bei 6,0%. Seit 2002 gab es kein niedrigeres Niveau. Bis Jahresende keine wesentlichen Veränderungen erwartet
Europäische Büro Immobilienuhr

Die Schlagzeilen für Europas Wirtschaftsentwicklung sind eher ernüchternd. Die Grunddynamik hat sich bereits 2018 abgeschwächt, die Wachstumsprognosen sind mittlerweile weiter gesenkt worden. Virulente Themen wie die ungelösten Handelskonflikte zwischen den USA, Europa und China und sechs weitere Monate der Unsicherheit im Zusammenhang mit einem Brexit beeinflussen nicht nur die Aussichten für Großbritannien und Deutschland. Für Deutschland, die gemessen am BIP größte europäische Volkswirtschaft, wurden die Wachstumsprognosen sukzessive zurückgefahren, teilweise deutlich unter 1% für 2019. Die exportabhängige Industrie bleibt das Sorgenkind. Relativ unbeeindruckt von den weltweiten politischen und wirtschaftlichen Risiken zeigt sich die Flächennachfrage nach Büroimmobilien: die ist anhaltend stark und wird sich nach Erwartungen von JLL weiter über dem Langzeittrend bewegen. In Verbindung mit dem vorherrschenden niedrigen Angebotsniveau wird sie in den meisten Märkten der Region die Mietpreise stützen und für weitere Mietpreissteigerungen sorgen.

Büromieten in sieben von 24 Märkten gestiegen

Der gewichtete europäische Büro-Mietpreisindex von JLL* legte im ersten Quartal 2019 um 0,6% gegenüber dem vorangegangenen Quartal zu – nach 1,5% im letzten Quartal 2018. 17 der 24 Index-Städte notierten dabei unveränderte Mietpreise, sieben ein Mietpreiswachstum (gegenüber 13 im vierten Quartal 2018 mit einem Plus von 1,5 % gegenüber dem dritten Quartal 2018).

Mit 5,1% hat sich der jährliche Mietpreiszuwachs in Europa gegenüber seinem Höchststand im dritten Quartal 2018 (5,8%) abgeschwächt, liegt aber weiterhin deutlich über dem Zehnjahres- (2,1%) und dem Fünfjahresschnitt (2,4 %). Bis Ende des Jahres dürfte sich das europäische Spitzenmietpreiswachstum für Büroimmobilien bei ca. 3,0% bewegen, in 2020 bei 1,7%.

Amsterdam war mit einem Plus von 5,9 % gegenüber dem Vorquartal Top-Performer. Dort hat sich der Wettbewerb um die knappen zur Verfügung stehenden Büroflächen erheblich verschärft. Das Stadtzentrum von Amsterdam hat mit 450 Euro/m²/Jahr den Teilmarkt Zuidas (425 Euro/m²/Jahr) als teuerste Büro-Lage der niederländischen Hauptstadt mittlerweile überholt.

Neben Paris, das dritte Quartal in Folge mit einem Anstieg der Spitzenmiete (+1,2% auf 820 Euro/m²/Jahr), verzeichneten auch Barcelona (+3,0 % auf 312 Euro/m²/Jahr), Prag (+2,3% auf 264 Euro/m²/Jahr) und Madrid (+1,4% auf 420 Euro/m²/Jahr) Quartalszuwächse.

Selbst vor dem Hintergrund eines erheblich ausgeweiteten Fertigstellungsvolumens sind die Spitzenmieten in London im ersten Quartal unverändert bei 1.437 Euro/m²/Jahr geblieben. Angebot und Nachfrage haben sich als relativ ausgewogen erwiesen.

Während im Jahresvergleich das nach wie vor angespannte Verhältnis von Angebot und Nachfrage in allen deutschen Big 7 das Mietpreiswachstum weiter befeuert hatte, am stärksten in Berlin (+9,7 % auf 408 Euro/m²/Jahr), gab es im Dreimonatszeitraum (Q 1 2019/Q 4 2018) keine Veränderung in der deutschen Hauptstadt, auch nicht in Düsseldorf, Frankfurt und Hamburg. München mit einem Plus von 1,3% auf 474 Euro/m²/Jahr, Köln (+ 2,1 % auf 288 Euro/m²/Jahr) und Stuttgart (+ 2,1 % auf 288 Euro/m²/Jahr) konnten dagegen auch in diesem Zeitraum leicht zulegen. Bis Jahresende wird, mit Ausnahme Köln, ein weiteres Mietpreiswachstum erwartet.

Umsatzvolumen wird von zwei Märkten angetrieben

Die Zahlen des ersten Quartals 2019 weisen auf einen starken Jahresauftakt hin. Trotz der in der Region nahezu in den meisten Märkten niedrigen Leerstände wurde sowohl in den westeuropäischen (+8%) als auch in den mittel- und osteuropäischen Märkten (+2%) ein leichter Umsatzzuwachs im Jahresvergleich registriert. Mit 3,3 Mio. m² lag der aggregierte Büroflächenumsatz in Europa um 7% höher als im Vorjahr und fast ein Viertel höher als der Fünfjahresschnitt der jeweils ersten Quartale. Allerdings: ohne die starken Aktivitäten in Brüssel (+187% gegenüber Vorjahr) und Stockholm (+153% gegenüber Vorjahr) ist ein Minus von 2% im Jahresvergleich zu konstatieren, insbesondere zurückzuführen auf einen in vielen der analysierten Büromärkte grassierenden Angebotsmangel. Mit einem Umsatz von 238.000 m² wurde in der belgischen Hauptstadt das höchste Volumen in einem Quartal seit 2003 erzielt. In Stockholm gelang dies trotz einer deutlichen Verknappung von anzumietenden Büroflächen mit einem Umsatz von 172.000 m². Seit 2014 gab es kein besseres Ergebnis. Insgesamt deutet die europäische Netto-Absorption mit einem Plus von rund 20 % über dem Zehnjahresschnitt auf einen gesunden Flächenexpansionsbedarf hin.

In Deutschland unterliegt auch zum Ende des ersten Quartals 2019 die Nachfrage dem Postulat eines weiter sinkenden Flächenangebotes. In den Monaten Januar bis Ende März lag das Umsatzvolumen in den Big 7 bei rund 922.000 m², entsprechend einem leichten Rückgang (4 %) gegenüber dem Jahresauftakt im vergangenen Jahr. Ein leichtes Plus (3 %) schlägt im Vergleich zum Fünfjahresschnitt zu Buche. Unternehmen suchen grundsätzlich nach wie vor neue flexible Flächen mit Expansionsoptionen. Dass sie diese in der aktuellen Marktlage mit teilweise dramatischen Engpässen nur schwerlich finden, ist bekannt. Sie stellt flächensuchende Unternehmen aber vor eine immer größere Herausforderung, Lösungen für ihre jeweils spezifischen Ansprüche zu finden. Die Alternativen heißen, Verbleib in den Altflächen ohne weitere Expansionsmöglichkeit, Umzug in dezentrale Teilmärkte mit gegebenenfalls Verschlechterung der Erreichbarkeit durch die Mitarbeiter, Anmietungen in Projektenwicklungen mit Umzugstermin in ein bis drei Jahren oder Anmietung in Flexible Office Flächen. Alle Varianten bedeuten aus unternehmerischer Sicht Einschnitte oder erheblichen Mehraufwand.

Es bleibt abzuwarten, ob sich die wirtschaftliche Schwächephase und eine Konsolidierung des Beschäftigungswachstums im weiteren Jahresverlauf auch auf die Nachfrage nach Büroflächen auswirken werden. Im ersten Quartal wurde in drei der Big 7 gegenüber dem Vorjahr ein Umsatzrückgang registriert (Frankfurt- 31%, München - 16% und Stuttgart - 4%). Insbesondere am Rhein zogen demgegenüber die Umsatzzahlen deutlich an, in Köln + 23 % auf 76.400 m² und in Düsseldorf um 22 % auf knapp 110.000 m². Hamburg kam auf ein Plus von 11 % (135.000 m²). Das höchste Büroumsatzvolumen gab es mit 217.500 m² in Berlin, damit leicht über dem Niveau des letzten Jahres. Für das Gesamtjahr 2019 wird derzeit ein Umsatzvolumen in den deutschen Big7 von 3,8 Mio. m² für möglich gehalten, knapp 5 % unter dem 2018er Ergebnis.

Angesichts der anhaltenden politischen Unsicherheit ist es nicht überraschend, dass der Londoner Bürovermietungsmarkt ein unterdurchschnittliches Quartal erlebt hat. Der Büroflächenumsatz lag im ersten Quartal mit 198.000 m² 14 % unter dem Vorjahresergebnis. Trotz des gedämpften Starts ist die Nachfrage in der britischen Metropole hoch, Unternehmen brauchen aufgrund des Brexit möglicherweise länger für ihre Anmietungsentscheidungen, agieren vorsichtiger, ein Stillstand oder gar Abbruch der Aktivitäten ist aber nicht zu beobachten.                                                                                         

Auch der flächenmäßig größte europäische Büromarkt, Paris, musste in den ersten drei Monaten des Jahres eine Abschwächung der Nutzeraktivitäten hinnehmen.

Um 23% niedriger (auf 541.000 m²) notierte der Umsatzrückgang gegenüber dem Vergleichszeitraum im Vorjahr, damals war es allerdings das stärkste Quartal seit 2006. In den mittel- und osteuropäischen Märkten sorgten Moskau (+ 15%) und Prag (+14%) unter dem Strich für ein Ergebnis im leicht positiven Bereich. Warschau (-25%) und Budapest (-10%) konnten ihre starke Performance vom ersten Quartal 2018 nicht mehr erreichen.

Für 2019 geht JLL von einem europäischen Umsatzvolumen auf Vorjahresniveau aus (2018 mit 13,5 Mio. m² zweitbestes Ergebnis seit 2007); der Fünfjahresschnitt könnte damit deutlich überschritten werden.

Höchstes Fertigstellungsvolumen seit 2010 - Leerstandsquote unbeeindruckt

Die europäische Leerstandsquote für Büroflächen ist im ersten Quartal 2019 um 10 Basispunkte auf 6,0% zurückgegangen. Noch nie seit 2002 gab es einen niedrigeren Stand. Zwar hat das Volumen der Büro-Fertigstellungen in den letzten 12 Monaten zugenommen – zwischen Januar und Ende März mit 860.000 m² um immerhin 32%. Demgegenüber standen aber eine starke Nachfrage, eine dynamische Vorvermietungstätigkeit sowie Nutzungsumwandlungen von Bürogebäuden, die modernen Ansprüchen nicht mehr genügen und/oder länger leer stehen. Für 2019 und 2020 prognostiziert JLL Bürofertigstellungen in einer Größenordnung von rund 5,7 Mio. m² bzw. 6,3 Mio. m².

15 der 24 Index-Städte verzeichneten im ersten Quartal einen Rückgang des Leerstands, am stärksten in Dublin (-120 Basispunkte auf 6,2 %) Moskau (-70 Basispunkte auf 9,6%), Utrecht (-50 Basispunkte auf 7,0%), Stockholm (-60 Basispunkte auf 5,6%) und Madrid (-30 Basispunkte auf 10,1%). Brüssel (+20 Basispunkte auf 8,0%), Luxemburg (+20 Basispunkte auf 3,6%), Lyon (+10 Basispunkte auf 4,9%) und London (+10 Basispunkte auf 4,4%) sahen einen Anstieg.

Die über die sieben deutschen Immobilienhochburgen aggregierte Leerstandsquote notiert Ende März bei 3,5 % und damit einen Prozentpunkt unter dem Vorjahresquartal. Die stärksten Rückgänge gab es in Berlin, Düsseldorf und Hamburg. Die deutsche Hauptstadt hat als erste der Big 7-Märkte die zwei Prozentmarke unterschritten – zuletzt gab es einen solch niedrigen Wert in München 2002. Einzelne innerstädtische Teilmärkte zeigen Leerstandsquoten sogar von bis unter 1%.

Bis Jahresende wird bei der Mehrheit der Big 7 ein weiterer Rückgang des Leerstands erwartet, trotz der insgesamt wachsenden Projektfertigstellungen.

* Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.

Europäischer Spitzenmietpreisindex
Spitzenmietpreise Q1 2019

Definitionen

Spitzenmiete

Stellt die höchstmögliche Miete, die auf dem freien Markt für eine fiktive Büroeinheit von höchster Qualität und Ausstattung in bester Lage zum Zeitpunkt der Erhebung (in der Regel am Ende des jeweiligen Quartals) erreicht werden könnte. Die angegebene Miete bezieht sich auf Spitzenbüroeinheiten mit mehr als 500 m² vermietbarer Fläche und schließt Mieten mit einem Mietpreisaufschlag für kleine Flächeneinheiten aus. Die Spitzenmiete basiert auf einen für den lokalen Markt standardmäßigen Mietvertrag. Es handelt sich um eine Nominalmiete, ohne Berücksichtigung von Incentives, Nebenkosten und lokalen Steuern. Die Spitzenmiete stellt die Einschätzung der Marktlage von JLL dar und beruht auf einer Analyse/Betrachtung tatsächlicher Transaktionen für Spitzen-Büroflächen, ausgenommen nicht-repräsentativer Transaktionen. Wo nicht genügend Transaktionen für Spitzen-Büroflächen zum Abschluss kamen, wird anhand allgemeiner Transaktionen eine Einschätzung des Mietniveaus im Markt vorgenommen, die so angepasst wird, dass sie dem Spitzenmietpreisniveau entspricht.

Flächenumsatz

Der Flächenumsatz ist die Summe aller Flächen, die innerhalb eines Erhebungszeitraums (in der Regel drei Monate) in einem Markt (vor)vermietet, verleast oder an einen Eigennutzer verkauft oder von ihm oder für ihn realisiert werden. Für die Registrierung als Umsatz gilt der Zeitpunkt des Abschlusses eines rechtlich bindenden Vertrages bzw. des Baubeginns (in Ausnahmefällen auch bei Bekanntwerden des Bauvertragsabschlusses) bei Projektentwicklungen für die Eigennutzung.

Jährliche Nettoabsorption

Die Nettoabsorption beschreibt die Veränderung der in einem Markt belegten Bürofläche während eines Jahres. Die Nettoabsorption wird auf Grundlage einer “Top-Down”-Schätzung belegter Flächen berechnet, indem Büroflächenbestände vom Gesamtbestand abgezogen werden. Flächen, die leer stehen und nicht zur Vermietung angeboten werden – normalerweise im Rahmen von Neuentwicklungen oder Sanierungen– sind ausgenommen.

Leerstandsquote

Die Leerstandsquote beschreibt das prozentuale Verhältnis der Summe der leerstehenden Büroflächen, inklusiver untervermieteter Flächen, in allen fertiggestellten Gebäuden, zum Büroflächenbestand zum Zeitpunkt der Erhebung (in der Regel am Ende des jeweiligen Quartals). Fertigstellungen Bürofertigstellungen beinhalten alle Flächen, die innerhalb eines Erhebungszeitraums fertig gestellt wurden. Die Fertigstellungen umfassen sowohl Neubauten als auch Flächen, die umfangreich saniert wurden. Eine Büroeinheit gilt als fertiggestellt, wenn der Projektentwickler keine weiteren Arbeiten bis auf den späteren Mieterausbau vornehmen wird. In der Mehrheit der Fälle heißt dies, dass die wesentliche Gebäudetechnik, Hängeböden und Beleuchtung installiert sind. Einige Projektentwicklungen werden ebenfalls als fertiggestellt gezählt, wenn der „shell-and-core“-Stand erreicht ist, wenn die Flächen zur Vermarkung in diesem Entwicklungsstand vorgesehen sind.

Zukünftige Fertigstellungen

Zukünftige Fertigstellungen ist die Gesamtheit der Büroflächen, in Neubau oder Sanierung, entweder im Entwurf, in Planung oder bereits im Bau, innerhalb eines Jahres oder im Rest eines laufenden Jahres (etwa am Ende des ersten Quartals für die Quartale zwei, drei und vier). Berücksichtigt werden alle Flächen, deren Fertigstellung von hoher Wahrscheinlichkeit ist, weil sie bereits im Bau sind, eine Baugenehmigung erhalten haben oder aus anderen Gründen eine hohe Wahrscheinlichkeit der Fertigstellung besteht.