Versöhnliches Jahresende auf dem Berliner Immobilienmarkt erwartet

Die Pandemie macht an den Toren der deutschen Hauptstadt nicht Halt

08. Oktober 2020

BERLIN, 8. November 2020 – Die Pandemie respektiert keine Grenzen und macht auch an den Toren der deutschen Hauptstadt nicht Halt. „Covid-19 wirft speziell im politischen Berlin viele Fragen auf und beschränkt nicht zuletzt den Handlungsspielraum der Immobilienakteure in erheblichem Umfang. Im Investment-, genauso wie im Vermietungsgeschäft. Eine insgesamt in jeder Hinsicht fragile Gemengelage an der Spree. Die Stadt befindet sich in der Schwebe zwischen Lockdown, kalkuliertem Risiko und verantwortungsbewusstem Aufbruch“, diagnostiziert Rüdiger Thräne, Niederlassungsleiter JLL Berlin, das Immobiliengeschehen in Deutschlands Metropole von Weltrang.

„Etwas verunsichert zeigen sich noch immer einige Investoren auf dem Berliner Immobilien-Investmentmarkt“, fasst Hendrik Kadelbach, Senior Team Leader Office Investment JLL Berlin, das investive Geschehen nach neun Monaten des Jahres 2020 zusammen. Die Bilanz der Sommermonate fällt mit 3,22 Mrd. Euro allerdings schon deutlich besser aus als im Lockdown-Quartal (April bis Juni), das mit 1,19 Mrd. Euro das niedrigste Transaktionsvolumen eines Drei-Monats-Zeitraums seit sechs Jahren markiert hatte.

„In der Gesamtbetrachtung des deutschen Immobiliengeschehens weist das Transaktionsvolumen[1] im Dreivierteljahr trotz eines deutlichen Rückgangs von minus 29 Prozent gegenüber dem Vorjahr mit 8,32 Mrd. Euro Berlin noch immer als Deutschlands uneingeschränkte Investmenthauptstadt aus“, betont Rüdiger Thräne. Dies auch mit deutlichem Abstand vor dem - noch vor Frankfurt und München - zweitplatzierten Hamburg (4,89 Mrd. Euro). „An der insgesamt nach wie vor abwartend vorsichtigen Herangehensweise der Investoren haben die Sommermonate nichts Entscheidendes verändert“, erklärt Hendrik Kadelbach. Zwar reicht das Transaktionsvolumen des Dreivierteljahres 2020 nicht an starke Jahre wie 2019 und 2017 heran, zeigt aber gegenüber dem 5-Jahresschnitt ein geringfügiges Plus von 1 Prozent, gegenüber dem 10-Jahresschnitt angesichts der immer noch sehr schwierigen Lage sogar ein bemerkenswertes Plus von 45 Prozent. „Wir beobachten verhältnismäßig wenig großvolumige Transaktionen und Transaktionsprozesse“, so Kadelbach. Abzulesen sei dies anhand der durchschnittlichen Transaktionsgrößen, die deutlich unterhalb vor allem des Vorjahres liegen. Lag dieser Durchschnittswert im dritten Quartal 2019 bei 111 Mio. Euro, sind im gleichen Zeitraum 2020 lediglich 47 Mio. Euro zu bilanzieren. Erfreulich allerdings: die Anzahl der gehandelten Immobilien ist steigend und liegt 2020 bei 195 nach 148 im Dreivierteljahr 2019. „Angesichts wieder höherer und zum Teil steigender Infektionszahlen dürfte die ‚Normalität‘ wie vor Corona - wenn sie denn überhaupt eintrifft - eher ein langfristiges Thema sein. Was dies für den Jahresendspurt auf dem Berliner Investmentmarkt bedeutet, können wir noch nicht genau einschätzen, gehen aber aus heutiger Sicht für das Gesamtjahr von einem Transaktionsvolumen von 12 Mrd. Euro aus“, prognostiziert der Investmentexperte. 

„Durch den konjunkturell herausfordernden Hintergrund sind Nachvermietungsszenarien und Mietpotentiale aktuell schwierig einzuschätzen, das gilt insbesondere für die Nachfrage nach Core+ / Value-add Objekten. Aufgrund der restriktiven Finanzierung von Projektentwicklungen seitens der Banken sind auch Grundstückstransaktionen größtenteils zum Erliegen gekommen“, so Kadelbach. Und weiter: „Dagegen bleiben vor allem Core-Produkte mit langfristigen Mietverträgen und bonitätsstarken Mietern der Öffentlichen Hand auch für den weiteren Jahresverlauf stark nachgefragt.“ Das vierte Quartal in Folge unverändert bei 2,65 Prozent notieren die Büro-Spitzenrenditen.   

In den letzten Jahren hatte die Assetklasse „Living“ in Berlin und auch im Vergleich zu den anderen Immobilienhochburgen relativ hohe Anteile des Transaktionsvolumens auf sich vereinen können, so auch im Dreivierteljahr 2020 mit 33 Prozent. Allein 2,72 Mrd. Euro entfielen in den ersten drei Quartalen auf „Living“, rund 830 Mio. Euro davon durch die Übernahme eines Portfolios mit insgesamt rund 4.000 Wohneinheiten durch die Heimstaden Bostad im dritten Quartal, die bundesweit größte Transaktion der Monate Juli bis September.

Maß aller Dinge bleibt trotz allem der Bürosektor mit 41 Prozent (3,38 Mrd. Euro). Nach wie vor haben aber auch die Top-Transaktionen des ersten Quartals, darunter der Kauf der östlichen Hälfte eines insgesamt 120.000 m² umfassenden Bürokomplexes im Stadtteil Wedding durch Commodus und die Anteile der Übernahme von TLG durch Aroundtown ihren Spitzenplatz unter den Top-Transaktionen des Gesamtjahres sicher.

Auf dem Bürovermietungsmarkt schwächstes Jahr seit 2014 prognostiziert

Mit einem Umsatzvolumen von 498.000 m² wurde auf dem Bürovermietungsmarkt zum ersten Mal seit 2014 in einem Dreivierteljahr die 500.000 m² - Marke verfehlt – wenn auch knapp. Das Vorjahresergebnis ist um 31 Prozent, der 5-Jahres-Durchschnitt (666.000 m²) um ein Viertel unterschritten. 139.000 m² in den Monaten Juli bis September bedeuten auch das schwächste Umsatzvolumen seit dem dritten Quartal 2014. „Sicher spielen für das Ergebnis unter anderem auch saisonale Gründe eine Rolle. In der Summe bleibt aber festzuhalten, dass die schwache Konjunktur trotz der Lockerungsmaßnahmen voll auf den Berliner Bürovermietungsmarkt durchgeschlagen hatte“, so Gerald Dietzold, Senior Team Leader Office Leasing JLL Berlin. 

„Das dritte Quartal wurde zu einem großen Teil von Anmietungen der Öffentlichen Hand bestimmt“, so Dietzold. Die drei größten Abschlüsse, die zusammengerechnet für ein Drittel des Umsatzes der Monate Juli bis September gesorgt haben, sind dieser Branche zuzurechnen.

Einmal mehr trug sich beispielsweise die Deutsche Rentenversicherung DRV in die Umsatzstatistiken ein – sie mietete 15.600 m² in der Heilbronner Straße. Die DRV hatte bereits im

Frühjahr für den nach wie vor größten Deal des Jahres (85.000 m² im „CULE“) gesorgt. Die genannten Top 3 - Deals werden mit einigem Abstand gefolgt von der Anmietung der Trade Republic Bank im „Eiswerk“ mit 6.300 m².  

In Folge der Unsicherheit würden Expansionspläne auf Eis gelegt oder zumindest erst einmal verschoben, Strategien neu ausgerichtet. „Und natürlich sind auch bereits – wie oft in Krisenzeiten – gegenläufige Bewegungen zu beobachten: Flächenreserven aus guten Zeiten werden dem Vermietungsmarkt wieder zugeführt - in Form von Untervermietungen oder aber Flächenverkleinerungen“, so Dietzold. Eine Folge sei der Anstieg der Leerstandsquote von Juli bis September von 1,9 Prozent auf 2,4 Prozent. Aber auch die ansteigenden Fertigstellungen trugen dazu bei: nach neun Monaten wurde mit 290.000 m² bereits mehr Büroflächen fertiggestellt

als im Gesamtjahr 2019. „Die meisten neuen Flächen wurden vor Corona größtenteils vor Fertigstellung angemietet und kamen gar nicht erst frei auf den Markt. Infolge dessen hatten auch

spekulative Bauprojekte Konjunktur – ein Trend, der nun vorerst zum Erliegen gekommen ist“, so Rüdiger Thräne.

Noch keine Reaktion zeigt die Spitzenmiete, die seit Ende 2019 durchgehend stabil bei 37 Euro / m² / Monat notiert. „Diese Stabilität bezieht sich auf die Nominalmiete. Effektiv, also nach Abzug von Incentives wie mietfreie Zeiten, beobachten wir bereits eine leichte Abwärtsbewegung“, so Dietzold. Die gewichtete Durchschnittsmiete lag im dritten Quartal bei 27,56 Euro / m² / Monat und damit erneut höher als im Vorquartal (26,72 Euro / m² / Monat).

Dietzold: „Das vierte Quartal könnte nach unserer Einschätzung noch einen halbwegs versöhnlichen Jahresabschluss bieten, denn einige große Flächengesuche stehen kurz vor dem Abschluss. Für das Gesamtjahr erwarten wir einen Umsatzvolumen von rund 700.000 m².“ Damit wäre das umsatzschwächste Jahr auf dem Berliner Bürovermietungsmarkt seit 2014 (617.000 m²) zu bilanzieren.

„Von ähnlichen Volumina gehen wir auch für das kommende Jahr aus. Die in den letzten Jahren an der Spree zahlreich aus der Taufe gehobenen Unternehmen können sich allerdings auf eine imponderable Lage durch Flexibilität und Schnelligkeit am besten anpassen und für positive Überraschungen sorgen. Denn die Resilienz nicht zuletzt der Start-ups und die Branchenvielfalt könnten das Potenzial besitzen, Berlin insgesamt besser durch die Krise zu führen als andere Städte“, so Rüdiger Thräne abschließend. 

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[1] Das Transaktionsvolumen umfasst Büro-, Einzelhandels-, Logistik - und Industrieimmobilien, Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien, gemischt genutzte Immobilien sowie die Asset-Klasse Living mit Mehrfamilienhäusern und Wohnportfolios ab 10 Wohneinheiten und 75 Prozent Wohnnutzung, Verkauf von Unternehmensanteilen (ohne Börsengänge), Appartementhäuser, Studentenwohnen, Senioren-/Pflegeimmobilien und Kliniken


Über JLL

JLL (NYSE: JLL) ist ein führendes Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobilienbereich. JLL gestaltet die Immobilien-Zukunft im Sinne der Nachhaltigkeit und nutzt dabei fortschrittliche Technologien, um Kunden, Mitarbeitern und Partnern werthaltige Chancen, nachhaltige Lösungen und eine zeitgemäße Arbeitsplatzgestaltung zu bieten. Das „Fortune 500“ Unternehmen mit einem Jahresumsatz 2019 von 18 Mrd. USD ist Ende Juni 2020 in über 80 Ländern mit weltweit knapp 93.000 Beschäftigten tätig. JLL ist der Markenname und ein eingetragenes Markenzeichen von Jones Lang LaSalle Incorporated. Weitere Informationen finden Sie unter http://jll.de