Pressemitteilung

VICTOR Prime Office geht träge in den Herbst

Trotz zunehmender Leerstände in einigen Märkten weitere Mietpreisanstiege

02. November 2021

Ralf Kemper

Head of Valuation & Transaction Advisory Germany
+49 (0)69 2003 1092

FRANKFURT, 2. November 2021 – Trotz der guten Stimmung unter den Immobilienmarktakteuren zeigt sich der JLL Valuation Performance Indicator, VICTOR Prime Office, im dritten Quartal 2021 vergleichsweise träge. Der Performancezuwachs von +1,0 Prozent fällt schwächer aus als noch im Vorquartal (+2,1 %). Der neue Indikatorstand für die analysierten Toplagen der fünf deutschen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München beträgt damit Ende September 2021 229,4 Punkte.

„Die Stimmung am Markt ist gut. Das war auch auf der diesjährigen EXPO Real in München deutlich spürbar. Weder die mittlerweile Fahrt aufnehmende vierte Welle der Covid-19-Pandemie noch das Ergebnis der Bundestagswahl oder die momentan hohe Inflation, die deutliche Senkung der Konjunkturprognose - und das sind nicht die einzigen Herausforderungen - scheinen die Immobilienexperten zu beunruhigen, “ so Ralf Kemper, Head of Valuation & Transaction Advisory JLL Germany. Unbeeindruckt zeigt sich, insbesondere im Segment der Spitzenprodukte, auch der Investmentmarkt, für den im dritten Quartal mit dem Verkauf des T 1 in Frankfurt sogar eine Büro-Rekord-Einzeltransaktion notiert werden konnte. Zwischen Januar und Ende September hat das Transaktionsvolumen in dieser Assetklasse sukzessive angezogen, auch wenn Transaktionen jenseits der 200 Millionen Euro im laufenden Jahr bis dato noch rar sind (Q 1 - 3 2021: 14; Q 1- 3 2020: 12). „Wir erwarten für das Gesamtjahr ein Ergebnis im Bürosegment von um die 24 Mrd. Euro, damit bleibt der Fünfjahresschnitt noch um 14 Prozent unterschritten. Über alle Assetklassen hinweg könnte mit Erreichen der 100 Mrd. Euro-Marke allerdings sogar ein neuer Rekordwert bilanziert werden – Vonovia machts möglich“, so Kemper.

Nur Düsseldorf mit Impulsen aus dem Investmentmarkt

Die Düsseldorfer Innenstadt weist eine erneute Absenkung der Spitzenrendite um 10 Basispunkte auf. Damit kommt sie auf das höchste Performance-Wachstum unter den analysierten Top-Lagen: Um +3,3 Prozent steigt der Indikator auf den neuen Stand von 206,3 Punkten. Auf Platz 2 positioniert sich die Münchner Spitzenlage mit +1,4 Prozent auf nun 235,4 Punkte. Hier resultiert das Wachstum aus dem Mietmarkt: Sowohl im Spitzensegment als auch in der Breite weisen die Mieten einen Anstieg auf. Deutlich weniger Bewegung zeigt sich in den Top-Lagen in Berlin (+0,4 % auf 254,8 Punkte) und in Hamburg (+0,3 % auf 250,6 Punkte). Die Frankfurter Bankenlage tritt auf der Stelle, der Indikatorstand stagniert bei 213,5 Punkten (+0,0 %).

Die Jahresperformance schwächt sich leicht auf +5,2 Prozent ab (Q2 2021/Q2 2020: +5,5 %). Für drei Märkte kann ein Wachstum über der 5 Prozent-Marke notiert werden: die Düsseldorfer Innenstadt, die dank der hohen Wachstumsraten im dritten Quartal die Hamburger Toplage überholt, setzt sich mit +9,9 Prozent an die Spitze, gefolgt von Hamburg mit +7,9 Prozent. Berlin liegt mit +5,6 Prozent ebenfalls über dem Durchschnitt der analysierten Städte. Die Jahresperformance in Frankfurt sinkt, verglichen mit +3,7 Prozent im zweiten Quartal, aufgrund der Stagnation in diesem Quartal auf +2,9 Prozent. Auf dem letzten Platz landet die Münchener Innenstadt mit +2,3 Prozent Wachstum.

Ralf Kemper kommentiert: „Wir beobachten in einigen Hochburgen zurzeit ein Phänomen, das es so in vorangegangenen Marktzyklen noch nicht gegeben hat: Trotz Zunahme der Leerstände legen die Spitzenmieten weiter zu. Insbesondere in München ist der Effekt ausgeprägt und treibt den VICTOR-Performanceanstieg im dritten Quartal 2021 gegenüber dem Vorquartal. Leicht abgeschwächt zeigt sich diese Entwicklung auch in Berlin und Hamburg. In vorherigen Marktzyklen gingen steigende Leerstandsquoten immer auch mit sinkenden Mieten einher und umgekehrt. Getreu dem Motto: Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis“.

Was ist dieses Mal anders? Ralf Kemper: „Da spielen mehrere Faktoren eine Rolle. Zum einen kommen wir von einem extrem geringen Leerstandsniveau, gerade in den Top-Lagen gibt es immer noch wenig verfügbares Flächenangebot. Zum anderen steht nicht die Quantität der Flächen, sondern die Qualität im Vordergrund. Dieser Fokus auf das knappe Spitzenprodukt treibt die Mieten weiter nach oben.“ Kemper fügt an: „Nicht zuletzt ist auch die Erwartungshaltung am Markt ausschlaggebend für die paradox erscheinende Entwicklung“. Nach dem Platzen der New Economy Blase im Jahr 2000 und der anschließenden Wirtschaftskrise sei die Projektpipeline in den fünf im Victor analysierten Immobilienhochburgen prall gefüllt gewesen, mit dem Höhepunkt im Jahr 2002 mit mehr als 2,2 Mio. m² fertig gestellter Büroflächen, davon 360.000 m² in den 1 A Bürolagen. Deutlich weniger würden es mit 144.000 m² in diesen Toplagen bis Ende des laufenden Jahres sein. „Diese damals extrem hohen Volumina hatten zu einer Kettenreaktion geführt: Alle Marktteilnehmer erwarteten ein Überangebot und Mieter forderten schnell Mietpreisnachlässe - bis hinein in die A-Lagen. Dies ist heute anders: es gibt kein Überangebot und es wird auch keines erwartet“, so Kemper.

 

Das Thema ESG verschärft die Fokussierung auf das Premiumsegment. „ESG ist in aller Munde. Die Marktteilnehmer arbeiten mit Hochdruck an dem Thema, und auch in der Bewertung werden zunehmend ESG-Aspekte geprüft. Es bleibt abzuwarten, wie schnell eine Erfüllung der ESG-Anforderungen durch Bürogebäude zu einer Selbstverständlichkeit wird und wie schnell mögliche Preisaufschläge für nachhaltige durch Abschläge für nicht nachhaltige Bestandsgebäude ersetzt werden, erläutert Kemper.“ Ralf Kemper abschließend: „Die großen Trends der vergangenen Quartale bleiben bestehen: Die Nachfrage nach hochwertigen Büroimmobilien ist groß. Es mangelt den Investoren an Anlagealternativen und der Kapitaldruck wächst: Allein in den kommenden beiden Jahren steht das Re-Investment von auslaufenden Bundesanleihen in Höhe von rund 660 Mrd. Euro an. Angesichts negativer Renditen auf Staatsanleihen dürfte ein großer Teil davon in Immobilienanlagen umgeschichtet werden und weiter Druck auf die Preise ausüben.“

 

Anmerkungen zu Konzeption und Methodik

Immobilienmärkte weisen zyklische Schwankungen auf, von denen sich auch die deutschen 1A-Bürolagen nicht lösen können. Die Volatilität der Wertentwicklung verdeutlicht umso mehr, wie wichtig ein transparenter Marktindikator ist. In diesem Kontext analysiert JLL die Wertentwicklung von Objekten in den 1A-Bürolagen der Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. Immobilienbestandshaltern und potentiellen Investoren soll die Möglichkeit eröffnet werden, mehr Transparenz für klar definierte Teilmärkte zu erhalten sowie Entwicklungen und Trends schneller erkennen und danach handeln zu können. Der Indikator analysiert die folgenden Teilmärkte mit einer Gesamtfläche von ca. 12 Mio. m²:

• Berlin – Charlottenburg 1A / Mitte 1A / Potsdamer Platz und Leipziger Platz

• Düsseldorf – Bankenlage

• Frankfurt – Bankenlage

• Hamburg – Innenstadt

• München – Innenstadt

In diesen Teilmärkten wird die Wertentwicklung des vermietbaren Büroflächenbestandes untersucht. Die Analyse zeigt die Wertveränderungen des Büroflächenbestands auf und stellt deren Performance (Wertänderungsrendite) im Zeitverlauf dar.

* Der Total Return wird als beobachtete Jahresperformance des Indikators zuzüglich des erwarteten Returns auf den Cash-Flow (Nettoanfangsrendite des Vorjahres) errechnet.

In der Gesamtbetrachtung (VICTOR Top-5) wurde die Wertenwicklung aller oben genannten 1A-Büromärkte ungewichtet gemittelt. Aufgrund der unterschiedlichen Bestandsflächen bzw. Wertvolumina der einzelnen

Teilmärkte werden diese mit jeweils 20 Prozent Gewichtung im Top-5 Indikator berücksichtigt.

Der Indikator wird seit dem 31. Dezember 2003 quartalsweise ermittelt und auf Quartalsbasis fortgeschrieben. Die kurzen Betrachtungsintervalle ermöglichen eine adäquate Abbildung von kurzfristigen Marktschwankungen und eine realistische Darstellung von aktuellen Markttrends. In dieser Hinsicht stellt der Valuation Performance Indicator VICTOR ein wertvolles Benchmarking-Instrument und Trendbaromete für die analysierten Teilmärkte dar.

Die stichtagsbezogene Marktwertermittlung der Teilmärkte erfolgt nach internationalen Wertermittlungsrichtlinien und basiert auf der Datenbasis von JLL. Die Modellannahmen beziehen sich auf reale Marktdaten sowie auf die Einschätzung von JLL Professionals. Modelltechnisch beziehen wir uns auf fixe Bestandsflächen der Teilmärkte, stichtagsbezogene, reale Leerstandsquoten und Flächenstrukturanteile. Dies gewährleistet eine realitätsnahe Abbildung der Vermietungssituation und eine zeitliche Vergleichbarkeit der Indikatorwerte. Die Berechnung basiert auf einem Discounted Cash Flow Model, welches alle marktüblich relevanten Bewertungsparameter berücksichtigt.

Die Inflationserwartung, sowie das von JLL erwartete Marktmietwachstum, wurden explizit in der Analyseberücksichtigt. Das Wachstum der Vertragsmieten wurde anhand einer marktüblich unterstellt Indexierungsregelung auf Basis der realen Inflationsraten angepasst.

Die Marktmieten der 1A-Bürolagen werden von JLL quartalsmäßig analysiert und fließen in das Modell ein. Die Vertragsmieten werden über historische Zeitreihen ermittelt, sodass eine Aussage über den jeweiligen Over-/Underrent-Status getroffen werden kann. Zusätzlich werden im Zahlungsstrom explizit laufende Gebäudekosten, punktuelle Vermietungskosten und Mietincentives sowie geschätzte Leerstands- und Wiedervermietungszeiten berücksichtigt.

Die im Modell verwendeten Kapitalisierungs- und Diskontierungszinssätze basieren auf der Analyse von realen Markttransaktionen bzw. sind von Erwartungsrenditen der am Markt aktiven Investoren abgeleitet.

 


Über JLL

JLL (NYSE: JLL) ist ein führendes Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobilienbereich. JLL gestaltet die Immobilien-Zukunft im Sinne der Nachhaltigkeit und nutzt dabei fortschrittliche Technologien, um Kunden, Mitarbeitern und Partnern werthaltige Chancen, nachhaltige Lösungen und eine zeitgemäße Arbeitsplatzgestaltung zu bieten. Das „Fortune 500“ Unternehmen mit einem Jahresumsatz 2020 von 16,6 Mrd. USD ist Ende September 2021 in über 80 Ländern mit weltweit mehr als 95.000 Beschäftigten tätig. JLL ist der Markenname und ein eingetragenes Markenzeichen von Jones Lang LaSalle Incorporated. Weitere Informationen finden Sie unter jll.com.