Pressemitteilung

VICTOR Prime Office: Leichter Aufwärtstrend im zweiten Quartal

Wirtschaftliche Erholung macht sich auf dem Office-Markt bemerkbar

06. August 2021

FRANKFURT, 06. August 2021 – Mit den wirtschaftlichen Erholungstendenzen zeigt auch der JLL Valuation Performance Indicator, VICTOR Prime Office, im zweiten Quartal 2021 einen Aufwärtstrend. Die Performance-Entwicklung in den analysierten Toplagen der fünf deutschen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München beträgt +2,1 Prozent. Damit liegt der neue Indikatorstand bei 227,2 Punkten.

Ralf Kemper, Head of Valuation & Transaction Advisory JLL Germany: „Auch wenn Investoren, die an Top-Immobilien mit bonitätsstarken Mietern interessiert sind, bei ihrer Suche nach solchen Objekten nach wie vor nicht aus dem Angebots-Vollen schöpfen können, so zeigt das zweite Quartal doch einen Anstieg beim Transaktionsvolumen. Neun der zehn größten Bürotransaktionen in den ersten sechs Monaten wurden zwischen April und Ende Juli über die Bühne gebracht. Allerdings: die wurden überwiegend bereits im Jahr 2020 angestoßen und kamen jetzt zum Abschluss. Fakt ist: Sie haben Bewegung in die Preisentwicklung mit einhergehend sinkenden Renditen gebracht. Dagegen bewegen sich die Spitzenmieten momentan seitwärts.“ Die „wait and see“-Haltung sei auf Verkäuferseite noch immer spürbar, die Käuferseite stünde bereit.

Hohe Nachfrage bringt Bewegung in die Preisentwicklung

Nach der schwachen Entwicklung zu Jahresbeginn erreichten die Berliner Toplagen im zweiten Quartal 2021 gegenüber den ersten drei Monaten die höchste Wachstumsrate unter den Big 5 mit +4,9 Prozent auf 253,7 Punkte. Auch die Düsseldorfer Innenstadt setzt ihre positive Entwicklung bereits das vierte Quartal in Folge fort mit einem Anstieg von +4,4 Prozent auf 199,8 Punkte. Auf Platz 3 positioniert sich die Hamburger Innenstadt (+1,8 % auf 249,8 Punkte). „In allen drei Lagen wird das Performancewachstum durch den Investmentmarkt getrieben, während die Impulse aus den Mietmärkten noch ausgeblieben sind“, betont Ralf Kemper. Die Top-Lagen in Frankfurt und München weisen im zweiten Quartal 2021 kaum Bewegung auf: +0,3 Prozent auf 213,5 Punkte bzw. +0,4 Prozent auf 232,1 Punkte.

Die Jahresperformance kann dementsprechend wieder deutlicher punkten. Sie kommt auf +5,5 Prozent und liegt damit über den Wachstumsraten der Vorquartale (Q1 2021/Q1 2020: +4,6 % und Q4 2020/Q4 2019: +4,7 %). Für drei Märkte wurde ein Plus von über 5 Prozent notiert, mit der Hamburger Innenstadt an der Spitze (t +8,9), gefolgt von Düsseldorf mit +8,2 Prozent und den Berliner Toplagen, die dank des hohen Wachstums im zweiten Quartal die Jahresperformance auf +5,4 Prozent steigen lassen. Analog zur Quartalsperformance bilden die Frankfurter Bankenlage (+3,7 %) und die Münchner Innenstadt (+3,6 %) die Schlusslichter.

Ralf Kemper kommentiert: „Die Verbesserung des Top Performers im VICTOR, Berlin, resultiert im zweiten Quartal überwiegend aus der Absenkung der Spitzenrendite um 15 Basispunkte gegenüber dem Vorquartal. Großtransaktionen wie beispielsweise der Verkauf des Projekts Fürst haben diese Anpassung vor allem bewirkt.“ Besonders in Berlin sei die Nachfrage ausländischer Investoren hoch. Immerhin hätte ihr Anteil im zweiten Quartal bei 74 Prozent gelegen. „Dadurch entsteht noch mehr Druck, sie erhöhen den Wettbewerb in den Bieterverfahren, teilweise mit einer nicht zu unterschätzenden Wirkung auf die Preisgestaltung. In Düsseldorf hat die Spitzenrendite im zweiten Quartal ebenfalls noch einmal um 15 Basispunkte nachgegeben.  Nachfrage und Angebot für hochwertigste Produkte in der Bankenlage befinden sich nach wie vor in einer Schieflage.

Die schwächere Entwicklung des VICTOR Prime Office in den vergangenen Quartalen war vor allem der verhaltenen Entwicklung des Vermietungsmarktes geschuldet, vorsichtig agierten aber auch die Player auf dem Investmentmarkt „Dies hat sich im zweiten Quartal geändert: Beide weisen eine leichte Belebung auf. Zu ihrer alten Stärke mit entsprechenden Jahresvolumina, die sich auf dem jeweiligen Fünfjahresschnitt bewegen, ist aber noch ein längerer Weg“, so Ralf Kemper. Kemper weiter: „Basierend auf ermutigenden gesamtwirtschaftlichen Signalen und einer mit deren Stabilisierung erwartet spürbaren Belebung der Vermietungsmärkte haben Verkäufer nach längerem Zögern endlich Veräußerungsprozesse gestartet. Das sind erst einmal positive Zeichen“, und er ergänzt: „Die Gespräche und Verhandlungen tragen zunächst zur besseren Transparenz bei, zeigen, wo der Markt steht, geben eine Richtung an.“ Ob es dann noch dieses Jahr zum Abschluss reicht, sei zu diesem Zeitpunkt offen.

Ralf Kemper abschließend: „Die gute Nachfrage nach hochwertigen Büroimmobilien am Markt ist auch, aber nicht nur auf das negative Zinsniveau der EZB sowie den Anlagedruck größerer

Fonds, Pensionskassen und anderer Anleger zurückzuführen. Am Immobilienmarkt keimt ein zunehmender vorsichtiger Optimismus, dass die Folgen der Covid-19-Pandemie den Büromarkt nicht auf Dauer beeinträchtigen werden. Zumindest in den untersuchten Toplagen zeigt die Renditeentwicklung, dass Investoren an die Assetklasse Büroimmobilie glauben. Entsprechendes Angebot vorausgesetzt, werden Höchstpreise gezahlt, wie der Auftakt zum dritten Quartal mit dem Erwerb des Frankfurter T 1 durch die Allianz und die Bayerische Versorgungskammer eindrucksvoll beweist. Es ist die mit 1,4 Mrd. Euro bis dato größte jemals in Deutschland registrierte Transaktion einer Einzelimmobilie. Sie verdeutlicht, dass Objekte, ausgestattet mit modernster Technologie und Nachhaltigkeitsaspekte berücksichtigend, auch in schwierigen Zeiten ihre Abnehmer haben. Dazu gehört Vertrauen in den Markt. Und das ist in den vergangenen drei Monaten wieder gestiegen – bei allem Wissen um die Herausforderungen, die immer noch immens sind.“

Anmerkungen zu Konzeption und Methodik

Immobilienmärkte weisen zyklische Schwankungen auf, von denen sich auch die deutschen 1A-Bürolagen nicht lösen können. Die Volatilität der Wertentwicklung verdeutlicht umso mehr, wie wichtig ein transparenter Marktindikator ist. In diesem Kontext analysiert JLL die Wertentwicklung von Objekten in den 1A-Bürolagen der Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. Immobilienbestandshaltern und potentiellen Investoren soll die Möglichkeit eröffnet werden, mehr Transparenz für klar definierte Teilmärkte zu erhalten sowie Entwicklungen und Trends schneller erkennen und danach handeln zu können. Der Indikator analysiert die folgenden Teilmärkte mit einer Gesamtfläche von ca. 12 Mio. m²:

  • Berlin – Charlottenburg 1A / Mitte 1A / Potsdamer Platz und Leipziger Platz
  • Düsseldorf – Bankenlage
  • Frankfurt – Bankenlage
  • Hamburg – Innenstadt
  • München – Innenstadt

In diesen Teilmärkten wird die Wertentwicklung des vermietbaren Büroflächenbestandes untersucht. Die Analyse zeigt die Wertveränderungen des Büroflächenbestands auf und stellt deren Performance (Wertänderungsrendite) im Zeitverlauf dar.

* Der Total Return wird als beobachtete Jahresperformance des Indikators zuzüglich des erwarteten Returns auf den Cash-Flow (Nettoanfangsrendite des Vorjahres) errechnet.

In der Gesamtbetrachtung (VICTOR Top-5) wurde die Wertenwicklung aller oben genannten 1A-Büromärkte ungewichtet gemittelt. Aufgrund der unterschiedlichen Bestandsflächen bzw. Wertvolumina der einzelnen Teilmärkte werden diese mit jeweils 20 Prozent Gewichtung im Top-5 Indikator berücksichtigt.

Der Indikator wird seit dem 31. Dezember 2003 quartalsweise ermittelt und  auf Quartalsbasis fortgeschrieben. Die kurzen Betrachtungsintervalle ermöglichen eine adäquate Abbildung von kurzfristigen Marktschwankungen und eine realistische Darstellung von aktuellen Markttrends. In dieser Hinsicht stellt der Valuation Performance Indicator VICTOR ein wertvolles Benchmarking-Instrument und Trendbarometer für die analysierten Teilmärkte dar.

Die stichtagsbezogene Marktwertermittlung der Teilmärkte erfolgt nach internationalen Wertermittlungsrichtlinien und basiert auf der Datenbasis von JLL. Die Modellannahmen beziehen sich auf reale Marktdaten sowie auf die Einschätzung von JLL Professionals. Modelltechnisch beziehen wir uns auf fixe Bestandsflächen der Teilmärkte, stichtagsbezogene, reale Leerstandsquoten und Flächenstrukturanteile. Dies gewährleistet eine realitätsnahe Abbildung der Vermietungssituation und eine zeitliche Vergleichbarkeit der Indikatorwerte. Die Berechnung basiert auf einem Discounted Cash Flow Model, welches alle marktüblich relevanten Bewertungsparameter berücksichtigt.

Die Inflationserwartung, sowie das von JLL erwartete Marktmietwachstum, wurden explizit in der Analyseberücksichtigt. Das Wachstum der Vertragsmieten wurde anhand einer marktüblich unterstellten Indexierungsregelung auf Basis der realen Inflationsraten angepasst.

Die Marktmieten der 1A-Bürolagen werden von JLL quartalsmäßig analysiert und fließen in das Modell ein. Die Vertragsmieten werden über historische Zeitreihen ermittelt, sodass eine Aussage über den jeweiligen Over-/Underrent-Status getroffen werden kann. Zusätzlich werden im Zahlungsstrom explizit laufende Gebäudekosten, punktuelle Vermietungskosten und Mietincentives sowie geschätzte Leerstands- und Wiedervermietungszeiten berücksichtigt.

Die im Modell verwendeten Kapitalisierungs- und Diskontierungszinssätze basieren auf der Analyse von realen Markttransaktionen bzw. sind von Erwartungsrenditen der am Markt aktiven Investoren abgeleitet.


Über JLL

JLL (NYSE: JLL) ist ein führendes Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobilienbereich. JLL gestaltet die Immobilien-Zukunft im Sinne der Nachhaltigkeit und nutzt dabei fortschrittliche Technologien, um Kunden, Mitarbeitern und Partnern werthaltige Chancen, nachhaltige Lösungen und eine zeitgemäße Arbeitsplatzgestaltung zu bieten. Das „Fortune 500“ Unternehmen mit einem Jahresumsatz 2020 von 16,6 Mrd. USD ist Ende Juni 2021 in über 80 Ländern mit weltweit mehr als 92.000 Beschäftigten tätig. JLL ist der Markenname und ein eingetragenes Markenzeichen von Jones Lang LaSalle Incorporated. Weitere Informationen finden Sie unter http://jll.de