VICTOR Prime Office steigt weiter - Starke Jahresabschlüsse in Berlin und München

Mit einem Plus von 3,2 Prozent ähnlich stark wie im Vorquartal

31. Januar 2020

FRANKFURT, 31. Januar 2020 – Im vierten Quartal 2019 zeigte sich der JLL Performance Indicator VICTOR Prime Office mit einem Plus von 3,2 Prozent ähnlich stark wie im Vorquartal (+3,9 %). Der Indikatorstand für die 1A-Bürolagen in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München notiert damit bei 211,4 Punkten. „Nach verhaltenem Jahresbeginn sorgte das zweite Halbjahr 2019 für rekordverdächtige Transaktionsvolumina - Ausdruck dafür, dass der Markt seinen Peak offenbar immer noch nicht erreicht hat“, so Ralf Kemper, Head of Valuation & Transaction Advisory JLL Germany. Transaktionen wie das Squaire in Frankfurt, STREAM in Berlin oder der „Tucherpark” in München sorgten in der zweiten Jahreshälfte für weitere Impulse. „Besonders München und Berlin profitierten zum Jahresabschluss vom international ungebrochen hohen Anlagedruck und der Liquidität in den Immobilienmärkten. Hohe Transaktionsvolumina gingen mit weiteren signifikanten Preissteigerungen einher: Die Büro-Spitzenrendite sank in Berlin im vierten Quartal um 25 Basispunkte auf 2,65%, in München um 30 Basispunkte auf 2,80%. Ende 2019 lagen damit - bis auf Düsseldorf - alle untersuchten Städte unter der lange als Wendepunkt prognostizierte Drei-Prozent-Marke, ohne dass eine Trendwende zu erkennen gewesen war“, so Kemper. Auch im internationalen Vergleich gewinne der deutsche Markt weiterhin an Signifikanz: Deutschland hat, gemessen am gehandelten Volumen gewerblich genutzter Immobilien, UK als größten Immobilien-Investmentmarkt Europas abgelöst. Kemper: „Der im europäischen Vergleich als sicher geltende deutsche Immobilienmarkt wird seitens der Investoren mit historisch niedrigen Spitzenrenditen eingepreist.“    

Die Entwicklung der fünf Spitzenlagen im vierten Quartal 2019 bilanzierte jedoch durchaus unterschiedlich. Wie im Vorquartal waren die größten Performancesprünge in München (+7,3 % auf 221,5 Punkte) und Berlin (+4,6 % auf 235,7 Punkte) zu verzeichnen. Beide Städte profitierten neben der bereits erwähnten Renditekompression von erneuten Mietsteigerungen. Letzteres gilt auch für die Frankfurter Bankenlage: der Indikator klettert hier um +1,9 % auf 201,1 Punkte. Auf vergleichsweise stabilem Niveau verbleiben die Preise in Düsseldorf (+1,0 % auf 186,0 Punkte) und Hamburg (+0,7 % auf 219,8 Punkte).

Der erneut starke Indikatoranstieg im vierten Quartal 2019 hat auch die Jahresperformance beeinflusst. Mit +10,0 % liegt sie deutlich über der von 2018 (+6,3 %). München belegt nach zwei starken Quartalen in Folge mit einer Jahresperformance von +16,0 % den Spitzenplatz. Auf den Plätzen folgen die Berliner Innenstadt (+12,2 %) sowie die Frankfurter Bankenlage mit +10,1 %. Am Ende des Feldes findet sich die Hamburger Innenstadt mit einer Jahresperformance von +7,0 % sowie die Düsseldorfer Bankenlage mit +3,2 % für das Gesamtjahr.

„Insgesamt erwarten wir für 2020 ein ähnlich hohes Transaktionsvolumen wie 2019. Es gibt wenig stichhaltige Argumente für ein Abflauen des internationalen Investitionsdrucks. Die Erfolgsgeschichte auf dem deutschen Immobilieninvestmentmarkt setzt sich demzufolge fort - das nachhaltige Niedrigzinsumfeld sowie auslaufende Staatsanleihen sorgen für weiter steigende Liquidität. Gelder müssen angelegt, Returns erwirtschaftet werden. Rentierliche Anlagealternativen stehen nur eingeschränkt zur Verfügung. In diesem Umfeld punktet Deutschland im Blick auf die Fundamentaldaten auch 2020 mit einem der stabilsten Immobilienmärkte weltweit“, so Kemper. Zwar gehen einige Marktforscher von einer Trendwende für die Entwicklung der Spitzenrendite bereits im Jahr 2021 aus. Mieten könnten hingegen 2020 weiter aufwärts tendieren, da die Konjunkturentwicklung mit prognostizierten +1,0 % laut Bundesregierung weiter stabil scheint. Kemper weiter: „Die Möglichkeit, dass sich Preisniveaus auf den Immobilien-Investmentmärkten normalisieren und auf hohem Niveau stabilisieren, ist rein theoretischer Natur, Wahrscheinlichkeiten sehen anders aus. Bei einer stabilen wirtschaftlichen Entwicklung wird die Mieternachfrage nach Top-Büroflächen weiter hoch bleiben. Die hohe Vorvermietungsquote von Neubauten schränkt die Verfügbarkeit neuer Büroflächen stark ein und hemmt eine nachhaltige Entspannung auf den Vermietungsmärkten.“ Die Businessmodelle der Investoren preisen diese Marktbedingungen ein. Um weiter von Returns zu profitieren dürfte, trotz möglicherweise schwächerer Mietsteigerungen als in den Vorjahren, statt „Verkaufen“ auch „Halten“ eine Investorenoption sein. „Zusammengefasst wird die Nachfrage nach Immobilien im Spitzensegment das Angebot nach wie vor deutlich toppen. Anleger dürften es künftig noch schwerer haben, geeignete Objekte in einem von eklatantem Angebotsmangel geprägten Markt zu finden“, so Kemper abschließend.     

 

 

Anmerkungen zu Konzeption und Methodik

 

Immobilienmärkte weisen zyklische Schwankungen auf, von denen sich auch die deutschen 1A-Bürolagen nicht lösen können. Die Volatilität der Wertentwicklung verdeutlicht umso mehr, wie wichtig ein transparenter Marktindikator ist. In diesem Kontext analysiert JLL die Wertentwicklung von Objekten in den 1A-Bürolagen der Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. Immobilienbestandshaltern und potentiellen Investoren soll die Möglichkeit eröffnet werden, mehr Transparenz für klar definierte Teilmärkte zu erhalten sowie Entwicklungen und Trends schneller erkennen und danach handeln zu können. Der Indikator analysiert die folgenden Teilmärkte mit einer Gesamtfläche von ca. 12 Mio. m²:

• Berlin – Charlottenburg 1A / Mitte 1A / Potsdamer Platz und Leipziger Platz

• Düsseldorf – Bankenlage

• Frankfurt – Bankenlage

• Hamburg – Innenstadt

• München – Innenstadt

In diesen Teilmärkten wird die Wertentwicklung des vermietbaren Büroflächenbestandes untersucht. Die Analyse zeigt die Wertveränderungen des Büroflächenbestands auf und stellt deren Performance (Wertänderungsrendite) im Zeitverlauf dar.

Der Total Return wird als beobachtete Jahresperformance des Indikators zuzüglich des erwarteten Returns auf den Cash-Flow (Nettoanfangsrendite des Vorjahres) errechnet.

In der Gesamtbetrachtung (VICTOR Top-5) wurde die Wertenwicklung aller oben genannten 1A-Büromärkte ungewichtet gemittelt. Aufgrund der unterschiedlichen Bestandsflächen bzw. Wertvolumina der einzelnen Teilmärkte werden diese mit jeweils 20 % Gewichtung im Top-5 Indikator berücksichtigt.

Der Indikator wird seit dem 31. Dezember 2003 quartalsweise ermittelt und zukünftig auf Quartalsbasis fortgeschrieben. Die kurzen Betrachtungsintervalle ermöglichen eine adäquate Abbildung von kurzfristigen Marktschwankungen und eine realistische Darstellung von aktuellen Markttrends. In dieser Hinsicht stellt der Valuation Performance Indicator VICTOR ein wertvolles Benchmarking-Instrument und Trendbarometer für die analysierten Teilmärkte dar.

Methodik

 

Die stichtagsbezogene Marktwertermittlung der Teilmärkte erfolgt nach internationalen Wertermittlungsrichtlinien und basiert auf der Datenbasis von JLL. Die Modellannahmen beziehen sich auf reale Marktdaten sowie auf die Einschätzung von JLL Professionals. Modelltechnisch beziehen wir uns auf fixe Bestandsflächen der Teilmärkte, stichtagsbezogene, reale Leerstandsquoten und Flächenstrukturanteile. Dies gewährleistet eine realitätsnahe Abbildung der Vermietungssituation und eine zeitliche Vergleichbarkeit der Indikatorwerte. Die Berechnung basiert auf einem Discounted Cash Flow Model, welches alle marktüblich relevanten Bewertungsparameter berücksichtigt.

Die Inflationserwartung, sowie das von JLL erwartete Marktmietwachstum, wurden explizit in der Analyse

berücksichtigt. Das Wachstum der Vertragsmieten wurde anhand einer marktüblich unterstellten Indexierungsregelung auf Basis der realen Inflationsraten angepasst.

Die Marktmieten der 1A-Bürolagen werden von JLL quartalsmäßig analysiert und fließen in das Modell ein. Die Vertragsmieten werden über historische Zeitreihen ermittelt, sodass eine Aussage über den jeweiligen Over-/Underrent-Status getroffen werden kann. Zusätzlich werden im Zahlungsstrom explizit laufende Gebäudekosten, punktuelle Vermietungskosten und Mietincentives sowie geschätzte Leerstands- und Wiedervermietungszeiten berücksichtigt.

Die im Modell verwendeten Kapitalisierungs- und Diskontierungszinssätze basieren auf der Analyse von realen Markttransaktionen bzw. sind von Erwartungsrenditen der am Markt aktiven Investoren abgeleitet.

 


Über JLL

JLL (NYSE: JLL) ist ein führendes Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobilienbereich. Unsere Vision ist es, die Welt der Immobilien neu zu gestalten, profitable Chancen aufzuzeigen und Räume zu schaffen, in denen Menschen ihre Ambitionen verwirklichen können – für eine aussichtsreiche Zukunft unserer Kunden, Mitarbeiter und Partner. Das „Fortune 500“ Unternehmen mit einem Jahresumsatz 2018 von 16,3 Mrd. USD ist Ende September 2019 in über 80 Ländern mit weltweit mehr als 93.000 Beschäftigten tätig. JLL ist der Markenname und ein eingetragenes Markenzeichen von Jones Lang LaSalle Incorporated. Weitere Informationen finden Sie unter http://jll.de