FRANKFURT, 31. Juli 2018 – Das Performancewachstum des VICTOR Prime Office Indikators von JLL* hat sich im zweiten Quartal 2018 erneut verlangsamt: einem aktuellen Plus von 0,8 % stehen +1,8 % im ersten Quartal 2018 bzw. + 4,1 % im vierten Quartal 2017 gegenüber. Der neue Indikatorstand über die fünf untersuchten Immobilienhochburgen hinweg liegt bei 185,4 Punkten und notiert damit trotz des verlangsamten Wachstums einen neuen Höchststand. Preisveränderungen wurden nur in drei untersuchten Spitzenlagen registriert, am höchsten in der Düsseldorfer Bankenlage. In Berlin und München gibt es jeweils leichte Anstiege.
Aufgrund der starken Wachstumsraten in der zweiten Jahreshälfte 2017 hat das abgeschwächte Quartalswachstum im laufenden Jahr die Jahresperformance (Q 2 2018/Q 2 2017) kaum verändert. Insgesamt verzeichnet der Indikator Ende Juni im Jahresvergleich einen Anstieg von 9,3 % nach 8,6 % im Vorquartal (Q1 2018/Q 1 2017), angeführt auch für diesen Zeitraum von Düsseldorf mit einem deutlich zweistelligen Plus.
Der kumulierte Total Return im zweiten Quartal liegt bei 12,7 % und zeigt damit einen leichten Anstieg gegenüber dem Vorquartal (Q1 2018: 12,0 %).
Ralf Kemper, Head of Valuation & Transaction Advisory JLL Germany: „Die etwas schwächere Indikator-Performance im zweiten Quartal verändert nicht das Gesamtbild eines ausgesprochen hohen Preisniveaus für Spitzenimmobilien im Bürosegment - auch in der Breite. Dies basiert auf einer ungebrochen starken Nachfrage nach Immobilieninvestments in Deutschland sowohl aus dem In- als auch dem Ausland, einer enorm hohen Kapitalverfügbarkeit, guten Wirtschaftsdaten sowie Vermietungsmärkten auf bemerkenswert stabilen Level. Die seit geraumer Zeit zu beobachtende Plateaubildung verfestigt sich weiter“.
Düsseldorfer Bankenlage mit höchstem Wachstum –
Insgesamt sorgen hohe Preise im Spitzensegment verstärkt für Ausweichbewegungen
Während im 1. Quartal 2018 lediglich in München eine Renditeanpassung zu beobachten war, beschränkt sich eine Absenkung der Rendite in den Monaten April bis Ende Juni ausschließlich auf die Düsseldorfer Bankenlage (von 3,45% auf 3,35%). Bereits seit vier Quartalen werden hier robuste Preisanstiege registriert. Für die Quartalsperformance zeigt dieser Teilmarkt denn auch mit einem Plus von 3,6 % den größten Anstieg, für die Jahresperformance schlägt sogar ein Plus von 17,7 % zu Buche. Mit einem Indikatorstand von aktuell 171,2 Punkten kann die Immobilienhochburg am Rhein insofern gegenüber den anderen Hochburgen etwas Boden gut machen.
In Berlin und München ergeben sich die leichten Preisanstiege im zweiten Quartal ausschließlich durch ein Wachstum der Marktmieten. Die Berliner Spitzenlage verzeichnet eine leichte Performanceverbesserung von +1,0 % auf 200,7 Punkte (Jahresperformance: + 7,7%), die Münchner Innenstadt wächst um +0,3 % auf 188,7 Punkte (Jahresperformance: 6,5%). Die Toplagen in Frankfurt (+0,0% auf 175,2 Punkte) und in Hamburg (-0,1% auf 200,1 Punkte) stagnieren im zweiten Quartal hingegen auf hohem Niveau. Ihre Jahresperformance notiert bei 8,6 % bzw. 7,6 %.
„Die hohen Preise im Spitzensegment der Büroimmobilien haben auf Seiten der Investoren bereits für Ausweichbewegungen gesorgt, die sich verstärken“, sagt Ralf Kemper. Und weiter: „Einerseits geschieht dies innerhalb des Bürosegments, indem nicht mehr nur langfristig voll vermietete Büros in bester Gebäudequalität gekauft werden, sondern auch solche mit kürzeren Restlaufzeiten und geringeren Qualitäten“. Die Preise sind also nicht nur in den Toplagen, sondern auch außerhalb des besten Qualitätssegments spürbar gestiegen. „Inzwischen beobachten wir die geringste Renditelücke seit Mitte 2010 zwischen Top- und Sekundärsegment“, so Kemper. Eine zweite Ausweichbewegung durch die Investoren ziele auf Standorte außerhalb der innerstädtischen Toplagen. Hier verliefe die Preisentwicklung noch drastischer mit einer Spitzenrendite, die im Jahresvergleich um 30 Basispunkte auf 3,6% gesunken ist. „Einen derart geringen Risikoaufschlag gegenüber der Spitzenrendite haben wir seit Beginn unserer Erhebung im Jahr 2009 noch nicht gesehen“, so Kemper. Und ein drittes sei zu beobachten: Anleger gehen vermehrt in alternative Anlageklassen, Logistikobjekte, Hotels oder Immobilien des Health Care Segmentes, also Pflegeheime oder Kliniken.
Das seit drei Quartalen nahezu unveränderte JLL-PRP mit aktuell 229 Basispunkten (227 und 228 in den beiden Vorquartalen) ist ein weiteres Indiz für die Plateaubildung. „Es hat sich an dem Verhalten der Marktteilnehmer in den letzten Quartalen nichts verändert: sie sind in der Regel nicht mehr bereit, bei noch höheren Preisen im Topsegment mitzugehen. Ob diese Stagnation mit tiefergreifenden Befürchtungen einer Trendwende zusammenhängt, beispielsweise aufgrund von Risiken wie einem ungeordneten Brexit, Handelsauseinandersetzungen weltweit, Protektionismus oder geopolitischen Differenzen, scheint durchaus möglich, ist aber noch nicht ausgemacht. Investoren scheinen die Situation derzeit positiver zu sehen und anzunehmen, dass externe Schocks die Kapitalflüsse nach Deutschland nicht ausreichend negativ beeinflussen können“, so Kemper abschließend.
Anmerkungen zu Konzeption und Methodik
Immobilienmärkte weisen zyklische Schwankungen auf, von denen sich auch die deutschen 1A-Bürolagen nicht lösen können. Die Volatilität der Wertentwicklung verdeutlicht umso mehr, wie wichtig ein transparenter Marktindikator ist. In diesem Kontext analysiert JLL die Wertentwicklung der 1A-Bürolagen in den Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. Immobilienbestandshaltern und potentiellen Investoren soll die Möglichkeit eröffnet werden, mehr Transparenz für klar definierte Teilmärkte zu erhalten sowie Entwicklungen und Trends schneller erkennen und danach handeln zu können. Der Indikator analysiert die folgenden Teilmärkte mit einer Gesamtfläche von ca. 12 Mio. m²:
- Berlin – Charlottenburg 1A / Mitte 1A / Potsdamer Platz und Leipziger Platz
- Düsseldorf – Bankenlage
- Frankfurt – Bankenlage
- Hamburg – Innenstadt
- München – Innenstadt
In diesen Teilmärkten wird die Wertentwicklung des vermietbaren Büroflächenbestandes untersucht. Die Analyse zeigt die Wertveränderungen des Büroflächenbestands auf und stellt deren Performance (Wertänderungsrendite) im Zeitverlauf dar.
Der Total Return wird als beobachtete Jahresperformance des Indikators zuzüglich des erwarteten Returns auf den Cash-Flow (Nettoanfangsrendite des Vorjahres) errechnet.
In der Gesamtbetrachtung (VICTOR Top-5) wurde die Wertenwicklung aller oben genannten 1A-Büromärkte ungewichtet gemittelt. Aufgrund der unterschiedlichen Bestandsflächen bzw. Wertvolumina der einzelnen Teilmärkte werden diese mit jeweils 20 % Gewichtung im Top-5 Indikator berücksichtigt.
Der Indikator wird seit dem 31. Dezember 2003 quartalsweise ermittelt und zukünftig auf Quartalsbasis fortgeschrieben. Die kurzen Betrachtungsintervalle ermöglichen eine adäquate Abbildung von kurzfristigen Marktschwankungen und eine realistische Darstellung von aktuellen Markttrends. In dieser Hinsicht stellt der Valuation Performance Indicator VICTOR ein wertvolles Benchmarking-Instrument und Trendbarometer für die analysierten Teilmärkte dar.
Methodik
Die stichtagsbezogene Marktwertermittlung der Teilmärkte erfolgt nach internationalen Wertermittlungsrichtlinien und basiert auf der Datenbasis von JLL. Die Modellannahmen beziehen sich auf reale Marktdaten sowie auf die Einschätzung von JLL Professionals. Modelltechnisch beziehen wir uns auf fixe Bestandsflächen der Teilmärkte, stichtagsbezogene, reale Leerstandsquoten und Flächenstrukturanteile. Dies gewährleistet eine realitätsnahe Abbildung der Vermietungssituation und eine zeitliche Vergleichbarkeit der Indikatorwerte. Die Berechnung basiert auf einem Discounted Cash Flow Model, welches alle marktüblich relevanten Bewertungsparameter berücksichtigt.
Die Inflationserwartung, sowie das von JLL erwartete Marktmietwachstum, wurden explizit in der Analyse
berücksichtigt. Das Wachstum der Vertragsmieten wurde anhand einer marktüblich unterstellten Indexierungsregelung auf Basis der realen Inflationsraten angepasst.
Die Marktmieten der 1A-Bürolagen werden von JLL quartalsmäßig analysiert und fließen in das Modell ein. Die Vertragsmieten werden über historische Zeitreihen ermittelt, sodass eine Aussage über den jeweiligen Over-/Underrent-Status getroffen werden kann. Zusätzlich werden im Zahlungsstrom explizit laufende Gebäudekosten, punktuelle Vermietungskosten und Mietincentives sowie geschätzte Leerstands- und Wiedervermietungszeiten berücksichtigt.
Die im Modell verwendeten Kapitalisierungs- und Diskontierungszinssätze basieren auf der Analyse von realen Markttransaktionen bzw. sind von Erwartungsrenditen der am Markt aktiven Investoren abgeleitet.
