Auf der Suche nach einer neuen Normalität - VICTOR

FRANKFURT, 15. Mai 2020 – Der außerordentlich positive Trend aus den Vorquartalen ist gestoppt. Zwischen Januar und März 2020 verzeichnete der JLL Performance Indicator VICTOR Prime Office nur noch ein marginales Plus von 0,7 Prozent. Der Indikatorstand für die analysierten Toplagen in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München notierte damit bei 212,8 Punkten. 

„Anfang des Jahres waren sich die meisten Marktteilnehmer einig, dass die Spitze der Preisentwicklung noch nicht erreicht sei. Nur einige Wochen später, zum Stichtag 31. März 2020, bildet der VICTOR ein sehr gemischtes Marktsentiment ab“, so Ralf Kemper, Head of Valuation & Transaction Advisory JLL Germany. Kemper weiter: „Als ab der zweiten Märzhälfte die Brisanz von Covid-19 für alle Wirtschaftsbereiche immer deutlicher wurde, haben sich weltweit viele Akteure dazu entschlossen, potentielle Marktbewegungen zunächst abzuwarten. Transaktionen wurden verschoben, Gebote zurückgezogen und angestoßene Verkaufsprozesse zunächst ‚on hold‘ gesetzt. Mittlerweile aber erkennen wir in Deutschland bereits wieder ermutigende Impulse aus laufenden Bieterverfahren für Top-Büroimmobilien. Es werden ausreichend belastbare Gebote vorgelegt, die sich auf dem Preisniveau des Jahresanfangs befinden.“

Vor dem Hintergrund noch nicht eindeutiger Entwicklungen sind die Spitzenrenditen, Marktmietentwicklungen und Leerstände in den ersten drei Monaten letztlich überwiegend unverändert geblieben. Modifikationen im VICTOR Indicator bilanzierten demzufolge sehr moderat zwischen +1,2 Prozent (Frankfurter Bankenlage) und -0,6 Prozent (Düsseldorfer Bankenlage). Neben der hessischen Metropole mit einem neuen Indikatorstand von 203,6 kommen auch die Spitzenlagen in Berlin und Hamburg auf einen Anstieg mit ähnlichem Niveau (+ 1,0 % und 238,1 Punkte bzw. 0,9 % und 221,8 Punkte). Die Münchener Innenstadt kann lediglich mit einem Performancewachstum von +0,4 Prozent aufwarten, ihr neuer Indikatorstand zeigt 222,3 Punkte.

Das vergleichsweise schwache Abschneiden im ersten Quartal des Jahres hat auch einen Effekt auf die Jahresperformance. Diese stabilisiert sich bei +8,7 Prozent (Q3 2019: +8,9 %). Die Spitzenlagen in München (+14,1 %) und Berlin (+12,7 %) können dabei nach wie vor die höchsten Zuwachsraten verzeichnen. Durchaus gute Performancewerte weisen die Spitzenlagen in Hamburg und Frankfurt auf (+7,0 % bzw. +6,6 %). Düsseldorfs Bankenlage hat hingegen bereits mehrere schwache Quartale hinter sich, erreicht lediglich ein jährliches Wachstum von +2,8 Prozent.  

„Die Stichtagsbetrachtung des VICTOR suggeriert eine gewisse Preisstabilität im Spitzensegment, die durch Beobachtungen einzelner Büroimmobilientransaktionen entsprechend gestützt wird“, so Kemper. Der Bewertungsexperte weiter: „Allerdings ist dabei zu berücksichtigen, dass es die Analyse zum Stichtag weder mit einem Marktumfeld der alten Normalität, noch mit einer schon greifbar neuen Normalität zu tun hatte.“ Es bleibe abzuwarten, wohin die Reise letztlich konkret gehen werde. Kemper: „Die schlechten globalen Wirtschaftsdaten und die extrem eingetrübten Konjunkturaussichten für Deutschland, gepaart mit alarmierenden Arbeitsmarktzahlen und die seit Beginn der Pandemie gestiegenen Finanzierungskosten, deuten eigentlich auf krisenbedingt fallende Immobilienpreise hin, zumindest in Teilbereichen – auch im Prime-Segment.“ Zwar habe Europa in vielen Ländern mit dem Rettungsschirm versucht, das Schlimmste zu verhindern - das Ende bleibt abzuwarten. Auch die deutschen Rettungspakete scheinen kurzfristig gut zu greifen mit einer derzeit stabilisierenden Wirkung bei der Preisbildung im Immobiliensektor. „Allerdings sind die staatlichen Hilfen zeitlich begrenzt, das volle Ausmaß einer Rezession - mit Abkühlung auch des Immobilienmarktes - ist derzeit noch nicht greifbar“, so Kemper. Kemper weiter: „Interessant ist vor diesem Hintergrund das aktuelle Verhalten der Akteure auf dem Immobilienmarkt im Spitzen-Bürosegment: Realismus gepaart mit einer gehörigen Portion Optimismus. Die Preisbildung in laufenden Bieterverfahren für solche Assets in Zeiten von langsam sich lockernden Lockdowns deutet darauf hin, dass die beteiligten Investoren möglicherweise eher von einer nicht lange andauernden Krise ausgehen oder gerade wegen der Unklarheit über Dauer und Schwere jetzt beherzt ihr Kapital dort einsetzen, wo sie den besten Return erwarten. Anders ist nicht zu erklären, dass für Büroimmobilien in Primelagen bisher keine signifikanten Renditesteigerungen, Mietpreiseinbrüche oder Leerstandsproblematiken eingepreist werden.“

Kemper abschließend: „Ein nur eingeschränktes Angebot und ein extrem niedriges Leerstandsniveau in den im VICTOR untersuchten Teillagen sowie die hohe Liquidität und Verfügbarkeit von Eigenkapital auf Investorenseite sorgen für einen Wettbewerb in den Bieterverfahren. Das könnte die Preise für Spitzenprodukte trotz Corona hoch halten.“

Anmerkungen zu Konzeption und Methodik

Immobilienmärkte weisen zyklische Schwankungen auf, von denen sich auch die deutschen 1A-Bürolagen nicht lösen können. Die Volatilität der Wertentwicklung verdeutlicht umso mehr, wie wichtig ein transparenter Marktindikator ist. In diesem Kontext analysiert JLL die Wertentwicklung von Objekten in den 1A-Bürolagen der Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. Immobilienbestandshaltern und potentiellen Investoren soll die Möglichkeit eröffnet werden, mehr Transparenz für klar definierte Teilmärkte zu erhalten sowie Entwicklungen und Trends schneller erkennen und danach handeln zu können. Der Indikator analysiert die folgenden Teilmärkte mit einer Gesamtfläche von ca. 12 Mio. m²:

• Berlin – Charlottenburg 1A / Mitte 1A / Potsdamer Platz und Leipziger Platz
• Düsseldorf – Bankenlage
• Frankfurt – Bankenlage
• Hamburg – Innenstadt
• München – Innenstadt

In diesen Teilmärkten wird die Wertentwicklung des vermietbaren Büroflächenbestandes untersucht. Die Analyse zeigt die Wertveränderungen des Büroflächenbestands auf und stellt deren Performance (Wertänderungsrendite) im Zeitverlauf dar.

Der Total Return wird als beobachtete Jahresperformance des Indikators zuzüglich des erwarteten Returns auf den Cash-Flow (Nettoanfangsrendite des Vorjahres) errechnet.

In der Gesamtbetrachtung (VICTOR Top-5) wurde die Wertenwicklung aller oben genannten 1A-Büromärkte ungewichtet gemittelt. Aufgrund der unterschiedlichen Bestandsflächen bzw. Wertvolumina der einzelnen Teilmärkte werden diese mit jeweils 20 % Gewichtung im Top-5 Indikator berücksichtigt.

Der Indikator wird seit dem 31. Dezember 2003 quartalsweise ermittelt und zukünftig auf Quartalsbasis fortgeschrieben. Die kurzen Betrachtungsintervalle ermöglichen eine adäquate Abbildung von kurzfristigen Marktschwankungen und eine realistische Darstellung von aktuellen Markttrends. In dieser Hinsicht stellt der Valuation Performance Indicator VICTOR ein wertvolles Benchmarking-Instrument und Trendbarometer für die analysierten Teilmärkte dar.

Methodik

Die stichtagsbezogene Marktwertermittlung der Teilmärkte erfolgt nach internationalen Wertermittlungsrichtlinien und basiert auf der Datenbasis von JLL. Die Modellannahmen beziehen sich auf reale Marktdaten sowie auf die Einschätzung von JLL Professionals. Modelltechnisch beziehen wir uns auf fixe Bestandsflächen der Teilmärkte, stichtagsbezogene, reale Leerstandsquoten und Flächenstrukturanteile. Dies gewährleistet eine realitätsnahe Abbildung der Vermietungssituation und eine zeitliche Vergleichbarkeit der Indikatorwerte. Die Berechnung basiert auf einem Discounted Cash Flow Model, welches alle marktüblich relevanten Bewertungsparameter berücksichtigt.

Die Inflationserwartung, sowie das von JLL erwartete Marktmietwachstum, wurden explizit in der Analyse

berücksichtigt. Das Wachstum der Vertragsmieten wurde anhand einer marktüblich unterstellten Indexierungsregelung auf Basis der realen Inflationsraten angepasst.

Die Marktmieten der 1A-Bürolagen werden von JLL quartalsmäßig analysiert und fließen in das Modell ein. Die Vertragsmieten werden über historische Zeitreihen ermittelt, sodass eine Aussage über den jeweiligen Over-/Underrent-Status getroffen werden kann. Zusätzlich werden im Zahlungsstrom explizit laufende Gebäudekosten, punktuelle Vermietungskosten und Mietincentives sowie geschätzte Leerstands- und Wiedervermietungszeiten berücksichtigt.

Die im Modell verwendeten Kapitalisierungs- und Diskontierungszinssätze basieren auf der Analyse von realen Markttransaktionen bzw. sind von Erwartungsrenditen der am Markt aktiven Investoren abgeleitet.