Vier-Milliarden-Euro-Marke nicht erreicht

Deutscher Hotelinvestmentmarkt mit vielen Einzeltransaktionen - große Portfolien nicht im Markt

11. Januar 2019

FRANKFURT, 11. Januar 2019 - Vier Milliarden Euro wurden 2018 auf dem deutschen Hotelinvestmentmarkt zwar nicht erreicht, wie ursprünglich prognostiziert, aber einen Positiv-Rekord gibt es trotzdem: Noch nie floss so viel Kapital in Hotel-Einzeltransaktionen (+12%) wie im vergangenen Jahr: (3,0 Mrd. Euro). Die Kehrseite: Portfoliotransaktionen schrumpften auf ein Volumen von 850 Mio. Euro, deutlich unter den vier Vorjahren.

Mit insgesamt 3,85 Mrd. Euro (- 7 %) und 109 Transaktionen (+11%) im Einjahresvergleich bleibt das Hoteltransaktionsvolumen auch 2018 auf einem hohen Niveau. Im Zieleinlauf Platz vier hinter den Jahren 2015, dem Allzeithoch in 2016 mit dem höchsten Portfoliovolumen und 2017, allesamt mit Ergebnissen über der Vier-Milliarden-Marke. Für den mittel- und langfristigen Vergleich ist ein Plus zu notieren: beim Fünfjahresschnitt sind es 7 Prozent, beim Zehnjahresschnitt 73 Prozent. Stefan Giesemann, Executive Vice President der JLL Hotels & Hospitality Group: „Ja, das Ergebnis ist zum dritten Mal hintereinander rückläufig. Nein, das deutet

nicht auf ein nachlassendes Interesse an dieser Assetklasse hin. Es ist das alte Lied: Wenn kein entsprechendes (Portfolio-)Angebot auf dem Markt ist, können Anleger auch nicht zum Zug kommen, weder deutsche noch ausländische. Das ist ganz einfach. Großvolumige Portfoliotransaktionen in dreistelliger Größenordnung gab es im vergangenen Jahr halt nur eine, 2017 drei und 2016 sieben. Gut kompensiert wurde dieser Mangel aber durch ein Mehr an Einzeltransaktionen (+11 %), denn Kapital ist genügend vorhanden, die Finanzierungkonditionen sind anlegerfreundlich.“ Und Giesemann ergänzt: „Die Hotelmärkte entwickeln sich nach wie vor robust, mit Rekordergebnissen bei Übernachtungen in fast allen großen Städten mit stabiler Inlandsnachfrage und stetig steigender Anzahl ausländischer Touristen, kein unwesentlicher Grund für die starke Performance der Hotels. Das zieht ausländische Off-shore-Investoren an, mit ihrem Kapital in Hotels mit Pachtstrukturen zu gehen.“

2018 wurden insgesamt 93 Hotel-Einzeltransaktionen abgeschlossen. Das Gros der Einzeltransaktionen lag zwischen 25 und 30 Mio. Euro. Die Top 5 - Transaktionen kamen dabei auf ein Volumen von rund 900 Mio. Euro, darunter der Verkauf des Hilton Berlin im zweiten Quartal für ca. 297 Mio. Euro durch ein Joint Venture von Park Hotels & Resorts und Abu Dhabi Investment Authority (ADIA) an Aroundtown. Das Haus mit 601 Zimmer liegt direkt am Gendarmenmarkt und ist die deutschlandweit größte jemals durchgeführte Hotel-Einzeltransaktion. JLL war beratend auf Verkäuferseite tätig.

Weitere Beispiele für Einzeltransaktionen in 2018:

➢ die Veräußerung des Leonardo Royal Hotel München an Invesco im zweiten Quartal für 157 Mio. Euro. Verkäufer ist die israelische Fattal Gruppe, die das 424 Zimmer große Hotel langfristig zurückgemietet hat.

➢ der Verkauf des Bristol in Berlin an Aroundtown im vierten Quartal für um die 120 Mio. Euro. Der Käufer hatte im Rahmen eines Insolvenzplanverfahrens die Verwaltungsgesellschaft Hotel Bristol Berlin mbH übernommen. Das 5-Sterne-Hotel mit 301 Zimmer am Kurfürstendamm wurde 1952 eröffnet und vor kurzem noch unter der Marke Kempinski geführt.

➢ die Veräußerung des Dorint Hotel An der Messe Köln an die Commerz Real für ihren Commerz Real Institutional Hotel Fund im vierten Quartal. Das 313 Zimmer große Hotel wurde 2001 eröffnet und umfasst knapp 20.000 m² Mietfläche sowie 131 Tiefgaragenstellplätze. Mit dem Mieter Dorint besteht ein langfristiger Pachtvertrag. Der Kaufpreis dürfte sich zwischen 90 und 100 Mio. Euro bewegen.

➢ der Ankauf der Motel One Projektentwicklung am neuen Stuttgarter Hauptbahnhof im vierten Quartal im Rahmen eines Forward Deals an die Zurich Gruppe Deutschland. Der Kaufpreis lag bei um die 95 Mio. Euro. Verkäufer war der Entwickler Reiß & Co. Eine Fertigstellung ist für das vierte Quartal 2020 vorgesehen.

Das Investitionsvolumen im Portfoliosegment hat sich gegenüber dem Rekordjahr 2016 um 70% reduziert. Damals waren unter den 22 Portfolien mehr als eine Handvoll über 100 Millionen Euro (2018: 16 Transaktionen insgesamt und nur eine über der 100 Millionen-Marke). Pro Investment verringerte sich die durchschnittliche Größe des Kapitaleinsatzes auf 52 Mio. Euro (im Rekordjahr lag der Schnitt bei 123 Mio. Euro).

Zu den größeren Portfoliotransaktionen zählten unter anderem:

➢ im Rahmen eines Forward- Purchase-Agreements wurden im dritten Quartal vier Hotel- Projektentwicklungen der benchmark. REAL Estate GmbH an die Union Investment veräußert. Das Portfolio besteht aus „Super 8 Hotels“ in Dresden und Oberhausen sowie zwei „Longstay-Häuser“ in Eschborn (Hyatt House) und Freiburg im Breisgau (Adagio Access).

➢ die Veräußerung von drei Ibis-Hotels in München an BNP Paribas REIM im dritten Quartal. Im Rahmen des Ankaufs wurden jeweils die Mietverträge mit dem Ibis-Franchisenehmer um 20 Jahre verlängert.

➢ der Verkauf von drei H-Hotels in Friedrichroda, Wiesbaden/Niedernhausen und Hannover im vierten Quartal an die Immac-Tochter DFV Deutsche Fondsvermögen. Verkäufer und Mieter ist die H-Hotels Gruppe.

➢ der Ankauf von drei Mercure Hotels im vierten Quartal in Hagen, Hamm und Lüdenscheid durch den Hoteleigner und -betreiber Somnoo in Verbindung mit dessen Finanzpartnern Rive PI, Extendam und 123 IM. Verkäufer ist Langdor Hotels. Die Hotels werden auch künftig unter der Marke Mercure geführt.

Das Gros der Anleger kam aus Deutschland. Mit ca. 72% aller getätigten Transaktionen (Einzelund Portfolios) und einem Volumen von 2,8 Mrd. Euro haben sie gegenüber dem Vorjahr noch einmal deutlich zugelegt. Die Aktivitäten ausländischer Investoren, insbesondere an großen Portfolien oder Einzelobjekten in guter Lage interessiert, mündeten 2018 lediglich in knapp 1,1 Mrd. Euro. Das meiste Kapital floss dabei aus Großbritannien (300 Mio. Euro mit fünf Transaktionen), gefolgt von französischen Anlegern mit rund 164 Mio. Euro und acht Transaktionen. Off-shore Investoren aus dem Mittleren Osten und Asien investierten mit drei Transaktionen rund 180 Mio. in deutsche Hotelimmobilien.

Institutionelle Anleger deckten fast die Hälfte des Hoteltransaktionsvolumens ab. Mit 46 Transaktionen bewegten sich ihre Investments bei rund 1,8 Mrd. Euro. Auf Platz 2 und 3 folgen die Immobiliengesellschaften mit 814 Mio. Euro (zwar nur 10 Transaktionen, aber mit Kauf des Hilton Berlin und Bristol Berlin durch Aroundtown zwei der größten Abschlüsse) und Private Equity und REITs mit 640 Mio. Euro (19 Transaktionen). Bei deutlich weniger lag das Transaktionsvolumen durch Hotelbetreiber, sie kamen auf 288 Mio. Euro und immerhin 16 Transaktionen).

Stefan Giesemann abschließend: „Wäre ausschließlich das zur Verfügung stehende Kapital Bedingung für die Entwicklung des Transaktionsvolumens, es wäre ein Leichtes eine Prognose abzugeben. Eingebettet in derzeit sicherlich schwierige Rahmenbedingungen vielfältiger und vielfach erwähnter vor allem geopolitischer und handelspolitischer Art sind die immobilienspezifischen Fakten noch erfreulich, das gilt auch für den Hotelinvestmentmarkt. Zwischen 3,5 und 4,0 Mrd. Euro sind auch 2019 drin. Vielleicht sehen wir bereits im ersten Quartal den einen oder anderen größeren Abschluss, für den es in 2018 nicht mehr gereicht hat. Die Stimmung auf dem Hotel-Investmentmarkt ist durchweg positiv und in den derzeitigen Prozessen können wir kein abflauendes Interesse beobachten. Im Fokus verschiedener Investorengruppen mit unterschiedlichsten Kapitalkosten stehen - mangels qualitativ hochwertigen und großvolumigen Produkts - dieselben Hotelimmobilien. Dies führt zu einer Intensivierung der Wettbewerbssituation. Allerdings könnte in der Folge durch eine Verschiebung auf kleinere Städte das Transaktionsvolumen pro gehandeltem Portfolio geringer werden. Einzeltransaktionen im mittleren und unteren Bereich wird es nicht an einer hohen Dynamik fehlen.“