Wertsteigerungspotenzial treibt Hamburger Büromarkt an

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HAMBURG, 6. Juli 2018 – Wertsteigerung ist das Gebot der Stunde auf dem Hamburger Bürovermietungs- und Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt. Die zunehmende Angebotsknappheit lässt den Vermietungsmarkt nach dem Rekordjahr 2017 um knapp ein Viertel auf 250.000 m² nach dem ersten Halbjahr 2018 zurückgehen. Der Investmentmarkt legt hingegen um gut 60 % auf 2,38 Mrd. Euro Transaktionsvolumen zu. Die hohe Investmentbereitschaft speist sich dabei zum Teil auch aus der Erwartung auf anziehende Mieten.

Das hanseatische Augenmaß zahlt sich jetzt aus: Während die Märkte in Frankfurt, München und Berlin in den vergangenen Quartalen heiß liefen und die Spitzenmieten zumindest an Main und Isar in Richtung 40 Euro galoppierten, blieb man an Alster und Elbe konservativ, machte höchstens kleine Schritte auf mittlerweile 26,50 Euro. Nun profitiert der Markt davon, dass noch Luft nach oben ist – sowohl die Mieter, die noch ein anderes Niveau als in den drei genannten Städten finden, wie auch Investoren, die angesichts niedriger Renditen auf Wertsteigerung durch Mietwachstum setzen.

„Trotz großer Nachfrage und stetig steigender Attraktivität ist der Hamburger Immobilienmarkt in den vergangenen Jahren realistisch und verlässlich geblieben. Große Preissprünge oder -schwankungen blieben so aus. Das honorieren Nutzer wie Eigentümer und blicken in Hamburg zuversichtlich auf die weitere Entwicklung der Stadt und des Marktes“, sagt Richard Winter, Niederlassungsleiter JLL Hamburg.

Mit 250.000 m² liegt der Bürovermietungsmarkt fast exakt auf dem Fünf-Jahres-Schnitt

Nach dem Rekordjahr 2017 ist der Hamburger Bürovermietungsmarkt wieder auf ein gutes Normalmaß zurückgegangen. Minus 23 % bedeuten nach der Hälfte des Jahres 250.000 m² Flächenumsatz. Es ist im Jahresvergleich der deutlichste Rückgang unter den Big 7 – aber kein Grund zur Verunsicherung: „Objektiv betrachtet, hat sich das erste Halbjahr sehr positiv entwickelt und der Trend stimmt: Das zweite Quartal lag mit 138.500 m² genau 27.000 m² über dem Jahresauftakt. Die Nachfrage ist weiterhin hoch, doch werden wir bis 2021 durch die prognostizierte Angebotsflaute hindurchmüssen. Das hält den Gesamtflächenumsatz unter dem Potenzial, das eigentlich möglich wäre. Grundsätzlich halten wir aber an unserer Prognose von 550.000 m² für das Gesamtjahr fest, denn traditionell hat das zweite Halbjahr noch einige große Abschlüsse parat“, erklärt Tobias Scharf, Team Leader Office Leasing JLL Hamburg. 

Die Zahl der Abschlüsse ging im Jahresvergleich ebenfalls von rund 320 auf 270 zurück, was einem Minus von 15 % entspricht. Mittelfristig betrachtet liegt Hamburg zum Halbjahr aber im Soll: Der Flächenumsatz ist nur 2 % unter dem Fünf-Jahres-Schnitt, die Anzahl der Anmietungen rund 9 % darunter.

Öffentliche Verwaltung und Coworking beflügeln den Markt mit Großanmietungen

Zu den sieben größten Deals mit mehr als 5.000 m² kamen im zweiten Quartal vier hinzu. So ist die Anmietung der Signal Iduna mit 10.000 m² in der City Nord nach sechs Monaten der Spitzenreiter. Es folgen zwei Anmietungen in der City Süd: Design Offices, die sich 8.600 m² für ihr Flexible Office Space Konzept gesichert haben sowie die öffentliche Verwaltung, die für das städtische Unternehmen „Fördern & Wohnen“ die gleiche Flächengröße anmietete. Auch das Amt für Bauordnung und Hochbau griff mit 6.700 m² in der City Süd zu.

Aktivste Teilmärkte waren diesmal die Innenstadt (58.000 m² bzw. 23 % Anteil), City Süd (46.300 m² bzw. 18,5 %) und der Bereich „Harburg – südlich der Elbe“ (19.500 m² bzw. 7,8 %). Die City Nord indes ist nach der Großanmietung durch die Signal Iduna bislang noch nicht durchgestartet und kommt aktuell auf 13.700 m². „Hier ist es aber nur eine Frage der Zeit, bis große Abschlüsse folgen werden“, gibt Scharf einen Ausblick.

Trotz eines Rückgangs von 24 % im Vergleich zum Vorjahr, erreichen unternehmensbezogene Dienstleister (45.400 m²) wieder die Spitze des Branchenvergleichs. Durch die Aktivität der Reedereien ist diesmal die Branche Transport, Verkehr und Lagerhaltung besonders auffällig, erzielt ein Plus von 211 % und setzt sich mit 29.500 m² vor dem Bereich „Bau, Immobilien“ (26.500 m²) auf den zweiten Platz. Ungewöhnlich zurückhaltend war im ersten Halbjahr die Industrie mit 21.500 m² und Rang 6. Traditionell ist sie auf dem zweiten Platz zu finden.

Rund 80.000 m² wurden fertiggestellt, doch nur 16 % waren noch verfügbar

Angespannt ist nach wie vor die Lage bei den Neubauten: Nach rund 18.000 m² Bürofläche im ersten Quartal sind nun immerhin 62.000 m² im zweiten hinzugekommen. Darunter das Bieberhaus am Hauptbahnhof mit 13.000 m² und das Watermark in der HafenCity mit derselben Flächengröße. Von den insgesamt 80.000 m² waren bei Fertigstellung allerdings nur noch 16 % für den Markt frei verfügbar. „Sind die kommenden drei Jahre durchschritten, wird es aber wieder besser“, erklärt Scharf, „denn Hamburg hat Raum zum Wachsen. Hier wird wirklich gebaut und auch im gewissen Rahmen auch spekulativ. In einzelnen Teilmärkten kommen absehbar 60.000 bis 70.000 m² Bürofläche hinzu.

Nutzer beschleunigen Verfahren, um sich Flächen zu aktuellen Preisen zu sichern

Die hohe Nachfrage bei gleichzeitig wachsendem Produktengpass lässt die Leerstandsquote weiter sinken – auf nur noch 4,6 Prozent. „Wir rechnen damit, dass wir 2018 bis 2019 die Talsohle bei der Leerstandsquote erreichen werden“, sagt Scharf. Erst ab 2021 entspannt sich der Markt, denn nahezu alles, was im größeren und hochwertigen Segment bis dahin fertiggestellt wird, ist bereits heute größtenteils vermietet. „Manche Büronutzer versuchen deshalb spürbar, das Verfahren zu beschleunigen, um die Fläche zu bekommen“, so Scharf. Optionen, die vor allem dem Nutzer Vorteile brachten, werden kaum noch angeboten. „Die Eigentümer bevorzugen Zehn-Jahres-Verträge statt 5 plus 5 und haben auch die Position, dies durchzusetzen. Wenn Nutzer Flexibilität wollen, kostet das deutlich mehr Geld als früher.“

Diese Gesamtlage wirkt sich schrittweise auch auf die Mieten und deren Wachstum aus: Derzeit liegt die Spitzenmiete für Büros bei 26,50 Euro, wird aber voraussichtlich bis Jahresende auf 27 Euro anziehen. „Für moderates Wachstum sorgen beispielsweise Neuanmietungen am Alten Wall und dem Springer Quartier, die alle im Spitzenpreissegment liegen“, beobachtet Scharf. „Das ist ein klares Signal für Investoren, die auf Wertsteigerungen über Mieten setzen.“

Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien stellt neuen Rekord für das erste Halbjahr auf

Das bestätigt auch die Halbjahresbilanz des Investmentmarktes für Gewerbeimmobilien. Hier wurden zur Jahreshälfte bereits 2,38 Mrd. Euro Transaktionsvolumen erzielt, was auf Jahressicht ein Plus von 59 % ist und einen neuen Rekord aufstellt. Im zweiten Quartal verpasste der Markt mit 970 Mio. Euro nur knapp die Milliardenmarke. Hamburg rangiert damit zum Halbjahr erneut auf seinem angestammten vierten Rang hinter Frankfurt, München und Berlin. Im Langzeitvergleich erzielte der Markt 45 % mehr Volumen als im Schnitt der vergangenen fünf Jahre sowie 101 % mehr als im Mittelwert der abgelaufenen Dekade. Die Anzahl der Deals in Hamburg ging von 63 auf 56 im Halbjahr zurück.

„Im vergangenen Jahr hatten die Marktakteure sehr lange abgewartet und erst mit der Expo Real den Startschuss zu einem sehr dichten Abschlussquartal gegeben. Dieses Jahr scheinen wir über das ganze Jahr gleichmäßig verteilt Produkt zu sehen“, erklärt Sarah Cervinka, Team Leader Office Investment JLL Hamburg, den deutlichen Anstieg im Vergleich zum Vorjahr. „Auch wenn das erste Halbjahr mit fünf Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich sehr gut war, gehen wir davon aus, dass dem Hamburger Markt nicht die Luft ausgehen wird und wir bis Jahresende unsere Prognose von 5 Mrd. Euro erreichen können.“

Rund 43 % des Gesamtvolumens entfallen auf Büroobjekte. Dahinter folgen Objekte in Mischnutzung mit 18 % sowie Hotels mit 15 % Marktanteil. Nach dem Verkauf des Springer-Quartiers für 400 Mio. Euro direkt zu Jahresbeginn, war der Verkauf des Sumatrakontors mit knapp 190 Mio. Euro im zweiten Quartal eine der Großtransaktionen. Hier verkaufte Blackstone an die Real I. S.

Investmentangebot deckt die komplette Bandbreite der Risikoklassen ab

„Beachtlich ist, dass es eine große Bandbreite an Angeboten gibt, vom Premiumprodukt, über Core plus bis Value Add ist einiges in der Vermarktung. Diese Vielfalt gilt diesmal auch für die großen Lose, was zeigt, wie ausgeglichen und vielfältig der Markt derzeit ist, nachdem nun auch gute Produkte in B-Lagen zunehmend gehandelt werden“, analysiert Sarah Cervinka. Bislang hat sich der Markt bei den abgeschlossenen Transaktionen mit 67 % auf Core-Objekte gestützt. Die Kategorie Core plus erzielte 24 %, Opportunistisch immerhin 7 %.

„Besonders gefragt sind derzeit Objekte mit kurzen Restlaufzeiten, da die Investoren angesichts der Flächenknappheit im Hamburger Markt viel Potenzial für Mietsteigerungen sehen“, beobachtet Cervinka. Auf der Käuferseite besonders aktiv waren Pensionskassen mit 28 % Marktanteil knapp vor den Asset / Fondsmanagern mit 26 %. Auf Verkäuferseite dominierten die Entwickler mit 52 %, gefolgt von den Asset / Fondsmanagern mit 16 % am Gesamtvolumen.

Spitzenrendite für Büroobjekte rückt näher an die 3-Prozent-Marke heran

„Deutsche Versorger, aber auch italienisches und französisches Kapital sind derzeit besonders aktiv“, sagt Cervinka. Insgesamt waren internationale Investoren auf Käuferseite zu 28 % auf Verkäuferseite zu 26 % aktiv – per Saldo bauten sie ihre Bestände um 37 Mio. Euro auf.

Die Spitzenrendite für Büroobjekte verharrt weiterhin bei 3,05 % und wird damit nur von Berlin mit 2,90 % unterboten. „Bis zum Jahresende erwarten wir einen Wert von 3,0 %“, gibt Cervinka einen Ausblick.