Wirtschaftliche Unsicherheit sorgt für schwachen Logistikvermietungsmarkt

FRANKFURT, 6. Mai 2025 – Auf dem deutschen Markt für Lager- und Logistikflächen wurden im ersten Quartal 2025 rund 1,47 Millionen m² (Eigennutzer und Vermietungen) umgesetzt. Das sind 100.000 m² weniger als zu Vorjahresbeginn, was einem Rückgang von circa sechs Prozent entspricht. Deutlicher fallen allerdings die Vergleiche zu den langjährigen Mittelwerten aus: Das Fünfjahresmittel wurde um 14 Prozent und der Zehnjahresschnitt um 17 Prozent verfehlt. Lediglich im Vergleich zum Vorquartal konnte der Jahresstart Boden gut machen, und zwar um 30 Prozent.

Dementsprechend befindet sich der Markt weiterhin auf niedrigem Niveau: So stieg der Umsatz von Vermietungen lediglich um vier Prozent, während der Eigennutzerumsatz um 30 Prozent eingebrochen ist. Auch die Anzahl der Abschlüsse ging um zehn Prozent auf 148 Verträge zurück.

„Die Herausforderungen für Logistiknutzer haben sich erneut verschärft“, sagt Sarina Schekahn, Head of Industrial & Logistics Agency JLL Germany. „Die Weltwirtschaft befindet sich in einem komplexen Umfeld, nicht zuletzt aufgrund der hohen Ungewissheit, wie sich die Konjunktur aufgrund von Handels- und Zollpolitik entwickeln wird. Neben den bestehenden geopolitischen Konflikten drohen weitere Krisenherde zu eskalieren. Hinzu kommen die wirtschaftlichen Probleme in Deutschland und die Frage, wie sich die Vorhaben einer neuen Bundesregierung auf die hiesige Wirtschaft und das Konsumverhalten auswirken werden.“ Bis Klarheit herrscht, stünde Sicherheit an oberster Stelle, so Schekahn: „Konsumenten halten sich zurück und sparen, was sich unmittelbar auf Unternehmen auswirkt, die deshalb auf weitreichende Immobilienentscheidungen verzichten. Wirtschaftlich fehlt ihnen eine langfristige Perspektive.“

Der Flächenumsatz für das Gesamtjahr dürfte sich Schekahn zufolge auf ähnlichem Niveau wie im Vorjahr einordnen. „Zwar ist nicht auszuschließen, dass es ab Jahresmitte leicht bergauf geht, sofern die wirtschaftlichen und politischen Parameter zumindest eine leichte Verbesserung vermuten lassen. Andererseits könnte aber auch die restriktive Handelspolitik zu ansteigender Lagerhaltung führen. Unternehmen wollen mit Sicherheitsbeständen unabhängiger von Lieferketten werden.“

Große Unterschiede in den „Big-5“-Ballungsräumen

In den sogenannten „Big 5“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) wurden in den ersten drei Monaten rund 360.000 m² umgesetzt. Dabei handelt es sich zwar um ein Plus von sechs Prozent gegenüber dem Vorjahresbeginn; das fünfjährige Mittel wurde damit jedoch um 24 Prozent deutlich verfehlt.

Auf die Größenordnung zwischen 2.500 m² bis 5.000 m² entfielen in den ersten drei Monaten 23 Abschlüsse (84.500 m²) und damit sieben mehr als im Vorjahreszeitraum. Auch im Segment ab 10.000 m² waren es drei Verträge mehr.

Deutliche Unterschiede offenbart der Blick auf die einzelnen Logistikregionen: Dank mehrerer Eigennutzerabschlüsse war Hamburg mit 118.200 m² umsatzstärkster Markt und hat seinen Vorjahreswert um 95 Prozent übertroffen. Frankfurt als zweitstärkste Region stagnierte bei 95.800 m², gefolgt von Berlin mit 86.500 m² bei einem Plus von 43 Prozent. Deutlich weniger Flächen als vor einem Jahr wurden mit minus 17 Prozent und 32.100 m² in Düsseldorf sowie mit einem Minus von 68 Prozent bei 27.000 m² in München umgesetzt.

Umsatzstärkste Branche war die Industrie mit 156.000 m² und einem deutlichen Wachstum von knapp 66 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal (94.100 m²). Großen Anteil hatte der Eigennutzer Körber Technologies in Hamburg-Bergedorf, der dort mit dem Bau einer Fläche von 34.300 m² begonnen hat. „Aufgrund der geopolitischen Lage hat aber auch die Rüstungsbranche ihren Anteil am hohen Umsatz des gesamten Segments. Sie befindet sich auf Expansionskurs und wird in Zukunft für weitere und auch große Abschlüsse verantwortlich sein“, so Schekahn.

Ebenfalls zugelegt, und zwar um 32 Prozent, haben Handelsunternehmen mit nun 90.000 m², darunter Alnatura mit einem Logistikzentrum in einer Projektentwicklung in Groß-Rohrheim bei Frankfurt. „Die Zunahme des Anteils von Handelsunternehmen kann als Zeichen unserer Zeit gesehen werden“, sagt Schekahn. „Besonders expansiv zeigt sich der Discounterbereich, nicht nur bei den stetig benötigten Nahrungsmittelherstellern und -händlern, sondern auch im Non-Food-Segment. Die wirtschaftlichen Umstände schlagen sich in der Sparquote der Verbraucher nieder, die vor allem auf günstige Waren setzen. Profiteure sind asiatische Marktteilnehmer, insbesondere im Mobile Shopping. Sie weiten ihre Marktaktivitäten mit extrem hoher Geschwindigkeit massiv aus, vorrangig aufgrund der Lieferketten in Nordrhein-Westfalen, und scheuen dabei auch keine Big-Box-Objekte.“

Andere Branchen haben unterdessen drastische Rückgänge zu verzeichnen: Unternehmen aus dem Segment Transport, Verkehr und Lagerhaltung machten mit 64.000 m² rund 54 Prozent weniger Umsatz als im Vorjahreszeitraum.

221.600 m² wurden im ersten Quartal fertiggestellt und damit mehr als doppelt so viel wie im Vorjahreszeitraum – allerdings entfielen allein rund 62 Prozent dieser Fläche auf zwei besonders große Projektentwicklungen: In Düsseldorf-Reisholz wurde der Industrie- und Gewerbepark „The Tube“ fertiggestellt und in Oberding bei München ein Eigennutzerneubau von Group7. Im Bau befinden sich zurzeit insgesamt 553.000 m², 44 Prozent davon noch unvermietet. Die meisten Flächen entstehen derzeit in den Regionen Berlin (rund 193.000 m²) und Hamburg (etwa 110.000 m²; davon allerdings zwei Drittel für Eigennutzer).

Nach zum Teil deutlichen Anstiegen im Jahresvergleich blieben die Spitzenmieten im ersten Quartal 2025 in den fünf wichtigsten Logistikregionen stabil. Der teuerste Standort ist nach wie vor München mit einem Wert von 10,70 Euro/m². Berlin belegt mit 10,50 Euro/m² Platz zwei und mit einigem Abstand folgen Düsseldorf mit 9,00 Euro/m², Hamburg mit 8,50 Euro/m² und Frankfurt mit 7,95 Euro/m².

Außerhalb der Big-5-Ballungsräume prägen Logistiker die Nachfrage

Rund 1,11 Millionen m² wurden im ersten Quartal 2025 in den Regionen außerhalb der fünf Ballungsräume umgesetzt. Damit wurde der Vorjahreswert von 1,23 Millionen m² um zehn Prozent unterschritten und das Fünfjahresmittel um 14 Prozent. Auch hier haben Eigennutzer ihre Aktivitäten merklich zurückgeschraubt: Mit 267.000 m² – und damit 37 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum – waren sie für rund ein Viertel des Flächenumsatzes verantwortlich.

Hohe Nachfrage zeigten Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr und Lagerhaltung, die 41 Prozent zum Flächenumsatz beitrugen und damit rund ein Viertel mehr als im Vorjahr. Auch die drei größten Abschlüsse entfielen auf die Branche: Der Kontraktlogistiger ID Logistics unterzeichnete einen Vertrag für ein neues Logistikzentrum über rund 61.500 m² in Diemelstadt, während der chinesische Logistikdienstleister Goodcang Logistics seinen Standort im Regiopark Mönchengladbach um rund 60.000 m² erweitert. Ceva Logistics hat in einer Projektentwicklung in Meppen rund 53.000 m² angemietet.

Zweitstärkste Branche war die Industrie (minus 13 Prozent) mit 30 Prozent Umsatzanteil, gefolgt von Handelsunternehmen (minus 32 Prozent) mit einem Anteil von 21 Prozent. Bei Letzteren fällt vor allem der fehlende Umsatz durch E-Commerce-Unternehmen ins Gewicht, die zu Jahresbeginn 2024 noch 257.000 m² zum Umsatz beitrugen – im aktuellen Startquartal waren es lediglich 22.000 m², wobei weitere Mietverträge von Kontraktlogistikern im ersten Quartal durch Unternehmen dieser Branche induziert waren.

Mönchengladbach war die stärkste Region außerhalb der fünf Ballungsräume. Allein im ersten Quartal 2025 wurden dort 135.000 m² umgesetzt, womit das Ergebnis des gesamten Vorjahres (102.000 m²) bereits übertroffen wurde. Grund dafür sind mehrere Großanmietungen im Segment ab 20.000 m². Das Ruhrgebiet folgt auf dem zweiten Platz mit etwa 100.000 m², das ebenfalls zulegen konnte, und zwar um 32 Prozent. Drittplatzierte Region ist Kassel/Bad Hersfeld mit etwa 82.000 m².

Knapp 60 Prozent der Flächenumsatze ab 5.000 m² wurden in Neubauten bzw. Projektentwicklungen getätigt, darunter vier der fünf größten Abschlüsse.