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Asset Management: Engpässe überwinden mit passgenauen Dienstleistungen

Externe Dienstleistungen im Asset Management ermöglichen, schnell Personalbedarf zu decken und entscheidende Kompetenzen einzukaufen.

19. November 2019

Temporärer Support im Asset Management wird zu einer immer gefragteren Dienstleistung. Die Kernkompetenz bleibt im Haus, aber gerade für rasch wachsende Immobilien-Portfolios werden externe Unterstützungsleistungen aus der Real Estate-Branche eingekauft.

Zwar wird auch ein umfassendes Outsourcing des Asset Managements nachgefragt, vielfach geht es aber darum, vorübergehende Engpässe beim Personal abzudecken. Das geschieht etwa über Interimsmanagement oder Personalausleihe bzw. Secondment, also die Entsendung von Mitarbeitern des Dienstleisters in das Unternehmen des Auftraggebers. Auch das Prinzip der verlängerten Werkbank kommt zum Einsatz: Hier werden individuell geschnürte Aufgabenpakete an den Asset Management-Dienstleister abgegeben.

Die Portfolios wachsen, aber es fehlt an Personal

Die aktuelle Großwetterlage in der Immobilienbranche ist ein fruchtbarer Boden für die externe Unterstützung im Asset Management. Das Niedrigzinszeitalter treibt Anleger und Investoren weiter in den Real Estate-Markt. Immobilienportfolios vergrößern sich daher in zum Teil atemberaubender Geschwindigkeit – schneller, als neues Personal auf dem Arbeitsmarkt zu finden ist. Ein Jahrzehnt des Booms in der Branche haben eben diesen nämlich leergefegt. Ob erfahrene Generalisten oder Spezialisten, beide sind schwer zu bekommen. Gerade Immobilienprofis mit besonderer Expertise werden nachgefragt, denn immer häufiger weichen Investoren und damit die von ihnen beauftragten Asset Manager in fremde Bereiche aus: Alternative Immobilien, ungewohnte Asset- oder Risikoklassen, das alles gewinnt vor dem Hintergrund sinkender Renditen in den jeweils vertrauten Immobilien-Metiers stark an Attraktivität.

Spezialwissen für alternative Immobilien und Märkte

So gibt es zum Beispiel Immobilien-Investoren aus dem Office-Bereich, die sich Logistik-Assets erschließen wollen. Aber auch Nischen wie die immer beliebteren Healthcare-Immobilien oder der Aufbau von Spezialfonds erfreuen sich zunehmender Beliebtheit. Um in diesen Bereichen erfolgreich zu agieren, benötigt man für ein herausragendes Asset Management Spezialwissen, das aber im eigenen Unternehmen fehlt. Was liegt also näher, als diese Kompetenz extern nach Bedarf einzukaufen?

Doch selbst in den großen, klassischen Asset-Klassen geht es häufig nicht mehr ohne externe Unterstützung, zum Beispiel bei der kurzfristigen Übernahme von größeren Portfolios. Häufig ist das mit der Erschließung neuer geographischer Teilmärkte verbunden. Außerhalb der etablierten Immobilienhochburgen sind nicht zuletzt institutionelle Investoren im großen Stil auf Einkaufstour. Und das bedeutet, dass man auch dort die nötigen Fachleute benötigt. „Erforderlich für effektives Asset Management ist eine gewisse räumliche Nähe. Objekte und regionale Anforderungen nur auf dem Papier zu kennen ist eine denkbar schlechte Grundlage für nachhaltige Wertschöpfung“, erklärt Uwe Dieterich, JLL Senior Team Leader Asset Management.

Asset Management nah an der Immobilie

Doch wie lassen sich neue Assets derart angemessen bedienen? Neue regionale Standorte aufbauen? Das ist nicht nur vor dem Hintergrund der langwierigen Arbeitskräftesuche meist kein realistischer Ansatz: Die Investitionszyklen haben sich verkürzt. Oft rechtfertigt der Zeitraum bis zum Wiederverkauf nicht, neue Niederlassungen allein für das Management zu etablieren. Oder auch die langfristige Bindung von festem Personal vor dem Hintergrund des ungewissen anhaltenden Marktzyklus. Hier bietet sich also an, auf externe Dienstleistungen zu setzen.

Um es nicht zu verschweigen: Für viele etablierte Investment- und Asset-Manager geht die Vorstellung, externe Leistungen einzukaufen, mit einem gewissen Unwohlsein einher. Macht man sich damit nicht am Ende selbst Konkurrenz? Ist dies nicht die Kernleistung, die man gegenüber den Endinvestoren als USP verkauft?

Dienstleistungen im Asset Management sind vielfältig

Befürchtungen dieser Art lassen sich relativieren. Es geht vor allem um spezialisierte bzw. modulare Asset Management-Leistungen zur Erweiterung und Unterstützung der eigenen Kompetenz. Zudem ist die Immobilienbranche in dieser Hinsicht weit beweglicher als viele andere. Dass selbst Konkurrenten in vielen Aspekten und Disziplinen auch kooperieren, ist in der Real Estate-Szene keine Seltenheit.

„Klassisches, vollumfängliches Outsourcing liegt nicht unbedingt im Trend. Stattdessen sind kreative, flexible Lösungen gefragt, die sich an den individuellen Bedürfnissen orientieren: Kurzfristigkeit, verlängerte Werkbank vor Ort, Spezialwissen, Marktzugang und -transparenz und viele weitere Aspekte“, beschreibt Dieterich die aktuelle Entwicklung. Die Kernkompetenz des Investment- bzw. Asset Managers soll nicht ausgelagert werden. Vielmehr holt er sich Support und Kooperationspartner ins Boot. So lässt sich gemeinsam als Team Mehrwert schaffen, zusammen effizienter, wirtschaftlicher und flexibler agieren. Das ist in vielfältigen Formen möglich: Zum Beispiel mit Interims-Management, Joint Ventures, über Shadow Manager, verlängerte Werkbank oder über Beraterverträge im Zusammenhang mit Personalausleihe. Auch Ausfälle wie Elternzeiten lassen sich so überbrücken. Selbst bei Kapitalverwaltungsgesellschaften und ihren strengen Regularien sind flexible Lösungen möglich.

Uwe Dieterich
Senior Team Leader Asset Management Frankfurt