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Ausblick 2015: Eine Welt voller Risiken, Panik fehl am Platz

Selten zuvor war das Interesse an deutschen Wohn- und Gewerbeimmobilien größer. Selten zuvor gab es aber auch ein vergleichbares Bündel an Risiken - ganz unterschiedlicher Art, aber jedes für sich mit dem Potenzial, ökonomische und finanzwirtschaftliche Schockwellen zu auszulösen.

02. Februar 2015

Der Investmentmarkt boomt, unbestritten. Und die Nachfrage und Aktivitäten werden aller Voraussicht nach 2015 noch weiter zunehmen. Selten zuvor war das Interesse an deutschen Wohn- und Gewerbeimmobilien größer. Selten zuvor gab es aber auch ein vergleichbares Bündel an Risiken – ganz unterschiedlicher Art, aber jedes für sich mit dem Potenzial, ökonomische und finanzwirtschaftliche Schockwellen zu auszulösen.

Wie gehen Investoren mit diesem risikobelasteten Umfeld um? Wie reagieren sie und welche Erwartungen haben sie an das Immobilienjahr 2015?

Diesen Fragen sind wir nachgegangen und haben dazu deutsche und ausländische Investoren im Spätherbst 2014 befragt, die in der Grafik dargestellten Risiko-Fächer fokussierend. Auch wenn sich mittlerweile neue Risikofaktoren aufgetan haben (z.B. Griechenland, Ölpreisverfall) oder andere, wie die Ausbreitung der Ebola Seuche, sich tendenziell in eine relativierende Richtung entwickeln, bleiben die skizzierten Fragen relevant.

Sind der deutsche Immobilienmarkt und seine Akteure angesichts der positiven Stimmung in der Branche etwa gegen Risiken immun? Klare Antwort: Nein, sind sie natürlich nicht. Es geht vielmehr darum, sachlich mit einem klaren Blick auf exogene Einflussfaktoren zu schauen, flexibel zu bleiben, um ggf. auch kurzfristig reagieren zu können.

Was wir feststellen, ist eine Unsicherheit bei den Akteuren und in der Öffentlichkeit über die aktuelle Ballung von geopolitischen Ereignissen. Denn die Immobilienwirtschaft hat sich längst als globale Anlageklasse etabliert, für die die Geopolitik eine nicht zu unterschätzende Rolle spielt. Von daher dürfen die Akteure unserer Branche die Augen vor solchen Ereignissen nicht verschließen. Vogel Strauß war noch nie ein guter Ratgeber. Die Effekte werden in einer vernetzten Welt irgendwann auch hierzulande und in der Immobilienwirklichkeit wahrgenommen werden. Hinzu kommt, dass tatsächlich eine Art Krisenhype entstanden ist, den ich übrigens nicht teile. Auch dieser Hype war Anlass für die Befragung. Denn wir werden als Researcher sowohl von Kollegen, von Kunden und von den Medien zu all diesen Themen befragt und alle erwarten Antworten. Und eine bessere Antwort, als die, die Meinungen unserer Kunden widerspiegelt, kann es nicht geben. Kurzum: wir möchten versuchen, die Risiko-Thematik auf eine sachliche Diskussionsgrundlage zu stellen.

Was waren die wesentlichen Ergebnisse der Umfrage?

Zunächst einmal hat uns überrascht, dass der Aspekt „Demografischer Wandel“ gemeinsam mit der anstehenden „Zinswende in den USA und/oder Großbritannien“ als der den deutschen Immobilienmarkt am wahrscheinlichsten beeinflussende Risikofaktor gesehen wird. Das Thema „Alterung der Gesellschaft“ – lange schon diskutiert, aber lange auch ignoriert – scheint angekommen zu sein in der Investitionswelt.

Bei „Inflation/Deflation“ gehen die Meinungen der deutschen und der internationalen Investoren deutlich auseinander. Man kann ja etwas für wahrscheinlich halten, ohne dass es signifikanten Einfluss haben wird. Deshalb haben wir nicht nur nach der Wahrscheinlichkeit des Eintritts sondern auch nach der Einflussstärke gefragt. Und hier zeigt sich deutlich, dass die befragten Investoren die finanziellen Risiken (Staatsschuldenkrise, Zinswende, Preisentwicklung sowie Bankenpleiten) am stärksten einschätzen.

Neben dem Wiederaufflammen der EU-Finanzkrise gehen die meisten Marktteilnehmer davon aus, dass im Laufe dieses Jahres an der Zinsschraube gedreht wird, weil sich die Konjunktur in den USA und die Arbeitsmarktdaten besser entwickeln als gedacht. Warum fürchten Investoren das? Zum einen könnten in den USA oder in Großbritannien abgeschlossene Finanzierungen ins Wanken geraten. Zum anderen besteht die Gefahr, dass Investitionen aus der Eurozone abgezogen werden. Die aktuell starke Aufwertung des Dollars gegenüber dem Euro könnte freilich durchaus dazu führen, dass die Zinswende verschoben wird, denn eigentlich ist der starke Dollar bereits eine Art Zinserhöhung mit möglichen Konsequenzen für exportorientierte US-Unternehmen, deren Gewinne zurückgehen.

Frappierend sind die Unterschiede zwischen deutschen und ausländischen Investoren in der Risikobeurteilung von Inflation und Deflation. Ist es die mangelnde Erfahrung mit deflationären historischen Entwicklungen, aufgrund dessen die einheimischen Investoren der Deflation kaum Risikopotenzial beimessen? Oder die tief sitzende typische „German Angst“ vor Inflation? Fakt scheint aber zu sein, dass Inflation für die nächsten 2-3 Jahre kein Thema sein wird, noch weniger vor der jüngsten „Wir kaufen alles“-Entscheidung der EZB.

Weiter wurde gefragt, ob und wenn ja, wie Investoren auf Risiken reagieren. Ganz nüchtern: ein Drittel der Befragten werden nicht auf anstehende oder mögliche Risiken reagieren. Wie ist das zu bewerten? Werden Risiken ignoriert? Fühlt man sich macht- oder alternativlos? Auch hier: Internationale Investoren haben eine abweichende Meinung von der nationalen. Der Anteil derjenigen, die reagieren wollen, steigt auf drei Viertel. Dieser grundsätzlich andere Umgang mit potenziellen Risiken mag auch damit zusammenhängen, dass ausländische Investoren eine eher globale Investitionsstrategie verfolgen bzw. einheimische Investoren sich in Deutschland sicher fühlen

Im zweiten Teil unserer Erhebung haben wir konkret nach der Markteinschätzung gefragt.

Über 75% gehen davon aus, dass das Transaktionsvolumen in diesem Jahr nochmals steigen oder zumindest stabil auf dem aktuellen hohen Niveau bleiben wird. Das ist deutlich. Aber genauso deutlich wird der Vermietungsmarkt wenig optimistisch beurteilt. Nur wenige sehen hier Steigerungspotenzial bei der Nachfrage, aber immerhin Stabilität und etwas mehr Spielraum bei den Mieten. Tendenziell sollten sich aber Vermietungs- und Investmentmärkte weiter auseinander bewegen. Internationale Investoren zeigen sich diesbezüglich optimistischer.

Woher kommt das Plus auf den Investmentmärkten? Immer wieder höre ich, dass Investoren risikofreudiger werden und zwar derart, dass neben den klassischen A-Städten auch in B-, C- oder sogar in D-Städten investiert wird. Das lässt sich aus meiner Sicht weder für das abgelaufene Jahr so bestätigen, noch glaube ich, dass es in diesem Jahr einen „run“ auf Büroobjekte in Itzehoe, Gera, Pforzheim oder Bamberg geben wird. Für Büroimmobilien wohlgemerkt. In diesem Zusammenhang ist fast inflationär der Begriff „ABBA“ durch die Lande gezogen: ich hätte mir den Begriff Ende 2013 bei meiner erstmaligen Präsentation dieses Wortspiels sinnvollerweise schützen lassen sollen: es hätte sich gerechnet…

Auch bei ABBA klares Ergebnis: Björn schlägt Benny. B-Lagen (in A-Städten) werden von den Investoren deutlich häufiger ins Auge gefasst als B-Städte. Das erwarte ich auch für 2015.

Daneben wird erwartet, dass ausländische Investoren – allen voran chinesische – ihr Engagement in Deutschland deutlich ausbauen werden. Die Befragten glauben sogar, dass Investoren aus dem Reich der Mitte dieses Jahr die nordamerikanischen Investoren von der Spitze verdrängen werden. Das ist sicherlich überzeichnet, mag aber von einem verzerrten Meinungsbild zeugen, denn noch spielen Chinesen am deutschen Investmentmarkt keine entscheidende Rolle. Gerade einmal etwas mehr als ein Prozent betrug der Anteil chinesischer Investoren am Transaktionsvolumen der Jahre 2013/2014 in toto. Hier steckt noch enormes Potenzial und auch wir erwarten einen signifikanten Anstieg des Transaktionsvolumens.

Aber: keine Panik. Deutschland steht mitnichten vor einem Ausverkauf an ausländische Investoren. Das gilt weder für Gewerbe- noch für Wohnimmobilien. Hier werden Ängste geschürt, die schlichtweg sachlich grundlos sind. Denn eines wird dabei vergessen: ausländische Investoren investieren nicht nur, sie trennen sich auch von Immobilien – die Käufer des letzten Booms sind jetzt die größten Verkäufer. Und anders als vor 7 resp. 8 Jahren mischen auch einheimische Investoren kräftig mit!

Sämtliche Ergebnisse der Befragung in Präsentationsform finden Sie hier.