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Auseinanderlaufen der Märkte: Entkopplung von Bürovermietungs- und Investmentmarkt?

Auf den ersten Blick sieht es so aus, als würde sich der sehr dynamische (Büro-) Investmentmarkt vom schwächeren Bürovermietungsmarkt abkoppeln. Doch aus mehreren Gründen ist der Büroflächenumsatz nicht der alleinige Indikator zur Beantwortung dieser Frage.

31. März 2015

Mit dem zweiten sieht man besser

Auf den ersten Blick sieht es so aus, als würde sich der sehr dynamische (Büro-) Investmentmarkt vom schwächeren Bürovermietungsmarkt abkoppeln. Doch aus mehreren Gründen ist der Büroflächenumsatz nicht der alleinige und ‚einzig wahre‘ Indikator zur Beantwortung der Frage nach einer möglichen Entkopplung der Märkte. Ein zweiter Blick klärt die Verhältnisse.

Erstens schreibt die Erhebung des Flächenumsatzes (synonym: „Take-up“) gemäß gif¹-Definitionen vor, Mietvertragsverlängerungen nicht in die Marktstatistik zu zählen. Selbst wenn also ein Flächennutzer aktiv den Markt prüft, vielleicht sogar Projektentwickler mit ins Boot holt, auf andere Objekte bzw. Projekte verhandelt, und am Ende seine Entscheidung für den Verbleib in seinen bisherigen Flächen trifft (selbst wenn es dabei Änderungen der Nominal- und Effektivmiete gibt, der Vermieter auf eigene Kosten eine Klimatisierung nachrüstet – und sich damit die Ausstattungsqualität deutlich verbessert -, sich also vertraglich und technisch einiges ändert), so wird dies dennoch nicht in den Take-up gezählt. Da Verlängerungen aber einen bedeutenden Teil der Marktaktivitäten ausmachen, wurde in Frankfurt 2013 damit begonnen, jene Mietvertragsverlängerungen separat zu erfassen, bei denen die Nutzer zuvor aktiv den Markt geprüft haben – die Dimensionen sind beeindruckend: Neben dem statistisch wirksamen Take-up-Volumen in Höhe von 440.000 m² gab es 2013 in Frankfurt ein Volumen an Verlängerungen von über 220.000 m², 2014 lag der Take-up bei rund 380.000 m² und die Verlängerungen erneut über 200.000 m². Damit sieht die Dynamik auf dem Bürovermietungsmarkt auf den zweiten Blick schon anders aus. Implizit wird diese Dynamik im Leerstand deutlich.

Die Richtung stimmt

Für einen Investor ist es letztlich nachrangig, ob in einem Gebäude der Vermietungsstand, der WALT, usw. durch Take-up oder durch Verlängerungen zustande kommen². Daher soll an dieser Stelle ergänzend ein Blick auf die Entwicklung von Leerstand, Mieten und Kapitalwerten geworfen werden:

Während der auf Ende 2006³ indexierte Take-up in den sieben deutschen Bürohochburgen zum Jahresende 2014 fast exakt auf dem damaligen Ausgangsniveau lag, ist das Niveau des Leerstands deutlich tiefer gesunken. Und bei Hinzuziehung der Mietpreisentwicklung zeigt sich, dass sowohl die Spitzenmiete als auch die gewichtete Durchschnittsmiete Ende 2014 annähernd auf demselben Niveau lagen wie der Kapitalwert. Hier hält sich die Entkopplung also in Grenzen.

Da also Leerstand und Leerstandsquoten auf deutlich niedrigeren, Mieten und Kapitalwerte (und nicht zuletzt auch z.B. das Bruttoinlandsprodukt und die Zahl der Erwerbstätigen) gleichzeitig auf deutlich höheren Niveaus als 2006 liegen, lassen zumindest die Entwicklungsrichtungen der beschriebenen Indikatoren den Schluss einer Entkopplung nicht zu. Die Marktmechanismen sind diesbezüglich intakt.

In punkto Stärke der Veränderung allerdings weist das Büroinvestmentvolumen den mit Abstand größten Niveauunterschied aller hier betrachteten Indikatoren auf. Befeuert durch das niedrige Zinsniveau, die solide deutsche Wirtschaft, Diversifikationsnotwendigkeiten und die fortgesetzte Erhöhung der Immobilienquoten großer Investorengruppen sowie den Mangel an Anlagealternativen zeigte der Investmentmarkt im Betrachtungszeitraum die stärkste Entwicklung.

Eine ‚ungesunde‘ und inhaltlich entkoppelte Entwicklung wäre es insgesamt erst dann, wenn sich der Investmentmarkt in Niveau und Richtung deutlich weiter von den Fundamentaldaten abkoppeln und die LTVs signifikant ansteigen würden.

 

¹ Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif)

² Natürlich unter Berücksichtigung aller weiteren gängigerweise zu prüfenden Punkte.

³ Einem Zeitpunkt, zu dem sich die Märkte in einer starken Aufschwungphase befanden.