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Gewerbeimmobilien in Berlin: Attraktives Pflaster für globale Investoren

Immobilien-Investoren aus der ganzen Welt schaffen immer mehr Kapital in den Berliner Markt für Bürogebäude.

20. August 2019

In der ersten Jahreshälfte ist der Anteil ausländischer Investitionen am Gewerbeimmobilienmarkt in Berlin um 160 Prozent gestiegen. Ein Grund sind die langfristigen Wachstumsperspektiven, die man für die Stadt annimmt.

Der Zufluss von globalem Kapital in die Hauptstadt hat in den ersten sechs Monaten des Jahres deutlich zugelegt: Rund 70 Prozent der gesamten Investitionssumme in Höhe von 5 Mrd. US-Dollar stammte aus dem Ausland. "Das globale Kapital hat Berlin im Visier: Dank der vielversprechenden Wachstumsperspektive bietet die Stadt geschäftliches Potenzial und schneidet dabei im internationalen Vergleich gut ab", so Pranav Sethuraman, Global Research Analyst bei JLL.

Trotz einer eher mageren Rendite, die zum Teil bei nur 3 Prozent liegt, nehmen internationale Konzerne wie auch europäische Investoren derzeit viel Geld in die Hand, um es in Berlin zu investieren. BlackRock etwa hat 116 Mio. Euro in ein Projekt zum Bau eines Bürokomplexes in Kreuzberg investiert. Google besitzt seit Neuestem ein Büroobjekt in Mitte, das für die Eigennutzung vorgesehen ist. Auch Cording Capital und Meyer Bergman haben dieses Jahr in Berlin investiert und befinden sich damit in guter Gesellschaft, u.a. von Blackstone und dem italienischen Joint Venture von Generali/Poste Vita.

Kapital unterschiedlichster Herkunft halte derzeit in Berlin Ausschau nach Investitionsmöglichkeiten, erklärt Rüdiger Thräne, Regional Manager bei JLL Berlin. Es sei jedoch gar nicht mehr so leicht, Angebote zu finden, die der Nachfrage der Investoren entsprechen – das gelte vor allem für große Einzelimmobilien. "Die meisten Investoren suchen vorrangig Core-Immobilien in erstklassigen Lagen. Doch auch in den sogenannten B-Lagen etwas außerhalb des zentralen Geschehens liegt Potenzial", fügt er hinzu und nennt Gebiete wie Spandau, wo Siemens derzeit einen großen Industrie- und Technologiepark entwickelt.

Es wurde dieses Jahr bereits mehr ausländisches Kapital investiert als im gesamten letzten Jahr. Ob sich die Entwicklung in diesem Tempo fortsetzt, ist eine Frage des verfügbaren Angebots.

Wesentliche Einflussfaktoren auf dem Berliner Immobilienmarkt

Der Grund für das derzeit knappe Angebot ist zu großen Teilen die rasant wachsende Bevölkerung Berlins: Bis 2030 soll die Einwohnerzahl um 7,5 Prozent auf insgesamt 3,8 Millionen ansteigen. "Die demografische Entwicklung hat Potenzial und der lokale Arbeitsmarkt – vom Großunternehmen bis zum Start-up – gibt für junge Berufstätige viel her", so Sethuraman. "Da kann das Angebot einfach nicht mit der Nachfrage Schritt halten."

Und nicht nur Investoren tun sich schwer, Objekte zu finden. Dasselbe lässt sich auch über Unternehmen sagen, die Büroflächen anmieten wollen, erklärt Thräne und verweist darauf, dass die Leerstandsquote in der deutschen Hauptstadt derzeit bei nur 1 Prozent liegt. "Bis 2020 ist die Entstehung von etwa 900.000 m2 zusätzlicher Büroflächen geplant, aber gut die Hälfte davon ist bereits jetzt vergeben. Die Auswahl ist nicht groß."

Die Spitzenmieten sind seit 2013 von 22 auf 35 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Und ein Ende dieses Trends ist nicht in Sicht: Prognosen zufolge werden die Mieten in den kommenden Jahren um mehr als 10 Prozent weiter steigen.

Große, expandierende Arbeitgeber machen Berlin für die Gruppe der Young Professionals attraktiv.
"Immer mehr neue Firmen sehen in Berlin den Standort der Wahl für ihren Hauptsitz“, fährt Thräne fort und erinnert daran, dass es noch gar nicht lange her ist, dass Berlin anderen deutschen Städten diesbezüglich hinterherhinkte.

Neben einheimischen, umsatzstarken Großunternehmen wie Volkswagen und Lufthansa konnte Berlin inzwischen auch Google, Nike und Sony Music für sich gewinnen. Auch Newcomer wie die Online-Bank N26 und der deutsche Online-Modehändler Zalando expandieren in die Hauptstadt.

"Es ist gut möglich, dass geeignete Objekte gerade in den kommenden Monaten schwer aufzutreiben sein werden", sagt Sethuraman. "Aber wegen des langfristigen Potenzials der Stadt wird Berlin für globale Investoren auch in Zukunft attraktiv sein."