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Braucht Dagobert Duck Debt Advisory? Die Professionalisierung der gewerblichen Immobilienfinanzierung

04. May 2016

Wenn wir ein neues Auto kaufen, gehen wir zum Autohändler. Möbel? Kriegen wir im Möbelhaus. Und eine Immobilie? Im Gegensatz zu Dagobert Duck brauchen wir eine Bank. Und damit sind wir bei der Wurzel aller Ressentiments: dem Thema Immobilienfinanzierung und den diametralen Positionen der agierenden Parteien. Während der Investor kauft, verwaltet und optimiert, sucht die Bank die Gewissheit, dass sie ihr ausgeliehenes Geld im Fall aller Fälle sicher zurückerhält. Ein komplexes Amalgam aus Glas, Steinen und Metall sieht sich konfrontiert mit einem virtuellen Wert: Geld. Und Geld ist gleichbedeutend Vertrauen.

  

  

Die erfolgreiche Verhandlung der Finanzierungsbedingungen mit einem Fremdkapitalgeber basiert denn auch auf dem Prinzip der Informationsgleichheit. Je besser die beiden Vertragsparteien die Sichtweise des jeweiligen Gegenübers verstehen, desto größer ist die Chance auf Abschluss eines für beide Seiten zufriedenstellenden Vertrages.

Hier setzt das Konzept des Debt Advisory an. Ein Team von Immobilien- und Bankfachleuten übernimmt die Brückenfunktion im Kreditprozess. Baustein für die Optimierung der Kommunikation zwischen Investor und Fremdkapitalgeber ist dabei einerseits das grundlegende Verständnis des Geschäftsmodells eines Eigentümers. Zum anderen bedarf es der fundierten Kenntnis der Entscheidungsprozesse der Finanzierer.

Der Qualität des Kreditantrags kommt dabei eine entscheidende Rolle zu. Er definiert die Grundaufstellung im strategischen Spiel. Die Analogie zu einer Schachpartie ist offensichtlich. Alle Figuren auf dem Spielfeld und deren Funktionen sind eindeutig definiert und es besteht die Möglichkeit zu analysieren, welche Züge dem Gegenüber zur Verfügung stehen. Eine hohe Transparenz im Kreditprozess erhöht die Abschlusswahrscheinlichkeit. Und nichts wiegt schwerer als das plötzliche Auftauchen eines neuen, meist negativen Sachverhaltes.

Debt Advisory ist daher in erster Linie eine Kommunikationsleistung. Vollständigkeit in der Aufbereitung der Unterlagen für die Bank ist ein Qualitätsmerkmal. Dabei gilt es, die richtige Balance zwischen Investorenanspruch und Bankenanforderung zu finden. In einem optimalen Prozess verkürzt eine hohe Qualität des eingereichten Kreditantrages die Bearbeitungszeiten deutlich. Erhöhte Transaktionssicherheit und Optimierung von Prozessen sind Erfolgsfaktoren des Debt Advisory, die jenseits des einfachen Vergleichs der nominalen Kreditkonditionen einen Nutzen stiften.

Grundaufgabe eines Debt Advisory Mandats ist es, die Kreditkonditionen des Kunden zu optimieren. Dies wird in der Regel als Reduzierung der Gebühren und der Bankenmarge verstanden. Umgesetzt wird dies durch die Strukturierung des Finanzierungsprozesses als Bieterwettbewerb für die interessierten Fremdkapitalgeber. Doch nicht in jedem Fall entspricht der nominal günstigste Kredit zwingend dem Bedarf des Kunden. Die sonstigen Kreditbedingungen wie Kredithöhe, Tilgungssätze, Financial Covenants oder Reportinganforderungen spielen neben dem nominalen Zinssatz eine ebenso bedeutende Rolle. So kann ein auf die Systeme des Kreditnehmers adjustiertes Bankenreporting zu erheblich reduziertem Erstellungsaufwand pro Quartal im Unternehmen führen. Diese indirekte Kostenersparnis auf Unternehmensebene kann bei Angebotsgleichheit den Ausschlag geben, sich nach Durchlaufen des Kreditprozesses für einen bestimmten Fremdkapitalgeber zu entscheiden.

Der deutsche Markt für gewerbliche Immobilienfinanzierung zeigt sich derzeit kompetitiv zum Vorteil der Kreditnehmer. Umgekehrt sehen sich die Interessenten im Ankaufsprozess hoher Konkurrenz um die verfügbaren Immobilien ausgesetzt. Das Verständnis von Debt Advisory als verlängerte Werkbank des eigenen Unternehmens ermöglicht es dem Investor, sich im Ankaufsprozess auf seine Kernkompetenzen zu fokussieren. Das Vertrauen in die Leistung eines externen Teams rechtfertigt sich durch eine positive Wahrnehmung bei Fremdkapitalgebern und einen wirtschaftlich optimierten Baustein der eigenen Investitionsentscheidung.

Na ja, und wenn Dagobert klug ist, mischt er zumindest als Fremdkapitalgeber im Immobiliengeschehen mit. Denn anders als sein Gold können die Panzerknacker die Steine nicht so einfach abtransportieren.