Immobilien-Crowdfunding bietet Entwicklern Finanzierungsalternativen
Bei den großen Immobiliendeals spielt das Crowdfunding bisher keine große Rolle. Dennoch gibt es durchaus attraktive Nischen für die Schwarmfinanzierung.
Laut eigenen Angaben sammelten Mitglieder des Bundesverbandes Crowdfunding 2018 im Bereich Immobilieninvestments rund 218 Millionen Euro ein. Eine kleine Summe verglichen mit den Zahlen, die bei großen gewerblichen Immobiliendeals und Portfoliotransaktionen im Raum stehen. Doch die Branche ist ausgesprochen jung, das eingesammelte Kapital hat in den vergangenen Jahren erheblich zugelegt und für 2019 geht der Verband von einer Verdopplung des Volumens aus.
Doch selbst bei dieser Dynamik wird klar, dass die traditionellen Finanzierungsformen für Real Estate noch lange Zeit Standard bleiben werden. Nicht zuletzt, da es weiterhin weit weniger am billigen Geld mangeln dürfte als vielmehr an der Masse geeigneter Objekte, um es überhaupt zu investieren. Dennoch sollte man das Immobilien-Crowdfunding nicht ganz aus den Augen verlieren, denn gerade für Projektentwickler bietet es eine mitunter interessante Alternative im üblichen Finanzierungsmix.
Selbst im Nullzinszeitalter ist es nämlich keine Selbstverständlichkeit, zum Beispiel Banken zur Finanzierung von Immobilienprojekten zu bewegen. Zumal sich bei den Finanzinstituten langsam klare Anzeichen von Zweifeln zeigen, was die schwindelerregende Höhe der Immobilienpreise angeht. Zu sehr liegt ihnen noch die Erfahrung aus der zurückliegenden Finanzkrise auf der Seele – und natürlich die erhebliche Verschärfung der gesetzlichen Rahmenbedingungen in Folge.
Kleinanlegerschutzgesetz begrenzt Crowdfunding
Starke Regulierungen gibt es allerdings auch beim Crowdfunding. Das Kleinanlegerschutzgesetz limitiert den Investitionsrahmen von Privatpersonen erheblich. Je Projekt ist die Höchstsumme derzeit auf 1.000 Euro je Anleger gedeckelt, unter gewissen Voraussetzungen auch 10.000 Euro. Angesichts der gewaltigen Summen, die bei großen Portfoliodeals bewegt werden, dürfte Crowdfunding in diesem Bereich zumindest mittelfristig eine eher untergeordnete Rolle spielen.
„Richtig interessant ist die Crowdfunding-Option derzeit für Entwickler einzelner Immobilienobjekte. Gerade weniger große oder namhafte Akteure, die bei institutionellen Geldgebern wegen ihres Risikoprofils schlechtere Bedingungen in Kauf nehmen müssen, können über die Schwarmfinanzierung einen nennenswerten Teil der Investitionslast stemmen“, erklärt Jonas Freitag, Senior Consultant Residential Investment bei JLL in München.
Immobilieninvestition mit emotionaler Komponente
Doch was treibt die privaten Anleger überhaupt dazu, ihr Geld über Crowdfunding in Immobilien anzulegen? Den Renditen, die sich im Bereich von rund 6 % bewegen, steht ein vergleichsweise hohes Risiko entgegen. Bei den Crowdinvestitionen handelt es sich Regelfall um Nachrangdarlehen. Scheitert ein Projekt wirtschaftlich, ist das Risiko des Totalverlustes sehr hoch.
Warum entscheiden sich Crowdinvestoren stattdessen zum Beispiel nicht eher für einen Immobilienfonds, wenn sie am Boom der Branche partizipieren wollen? „Crowdinvesting in Immobilien hat neben der rein finanziellen auch eine große emotionale Komponente“, so Freitag. „Im Gegensatz zur Abstraktheit etwa eines Immobilienfonds kann der Anleger hier ein konkretes Gebäude oder Projekt in der Entstehung erleben, ansehen, besuchen. Und das, im Gegensatz zu einer direkten Immobilieninvestition, ohne eine besondere Expertise mitbringen zu müssen“.
Dafür werden auch gerne Abschläge in der Verzinsung des eingesetzten Kapitals in Kauf genommen. „Mezzanine Kapital mit vergleichbarem Risikoprofil wird üblicherweise mit etwa 11 bis 13 Prozent deutlich besser verzinst. Der Unterschied liegt jedoch im vereinfachten Zugang über übersichtliche und schick aufgebaute Onlineplattformen sowie einer Vorprüfung der Projekte durch die dort tätigen Immobilienspezialisten. Allerdings muss man sich bewusst sein, dass solche Prüfungen keine absolute Sicherheit bieten können, auch vor dem Hintergrund erster eingetretener Insolvenzen“, erklärt Freitag.
Dennoch sieht er aktuell im Wachstumsmarkt Immobilien-Crowdinvestment hochspannende Entwicklungen. „Ich betrachte Crowdinvesting aber weniger als disruptives Novum, sondern vielmehr als innovative Ergänzung der klassischen Finanzierungsstrukturen in der Immobilienwirtschaft“.
