Damit Core auch Core bleiben kann
Mit den Zinsen steigt auch der Bedarf an Immobilienexpertise. Denn nun müssen Eigentümer wieder etwas dafür tun, dass der Wert ihrer Immobilie wächst oder zumindest konstant bleibt. Die Lösung: Strategisches Assetmanagement, das mehr als die reine Umsetzung im Blick hat.
Mit der Zinswende und den signifikant veränderten Rahmenbedingungen ist die Zeit der Immobilienexperten und -expertinnen und damit des Asset Managements zurückgekehrt. In der Niedrigzinsphase fand nahezu jedes Produkt, das auf den Markt kam, schnell zahlreiche Bieter. Die Risikoklassen verwischten, Core-Plus-Produkte gingen mit einem Zwinkern als Core durch, da Investoren davon ausgingen, dass der Wert in jedem Fall steige – wenn man das Asset nur im Bestand hat.
Das hat sich binnen weniger Quartale deutlich geändert und nun schlägt die Stunde der Immobilienexperten, denn Investoren müssen mit ihrem Bestand arbeiten, um dessen Wert zu sichern. Anspruchsvollere Finanzierungen, ESG-Kriterien sowie Fachkräfte- und Materialmangel am Bau drücken auf die Bilanz. „Hier kommt strategisches Asset Management ins Spiel, denn es geht um die langfristige Ausrichtung einer Immobilie oder eines Portfolios und nicht mehr allein um eine kompakte Sanierung für den schnellen Verkauf“, sagt Alexandra Meyder-Cyrus, Head of Asset Management bei JLL Germany. Die Dienstleistung hat seine Funktion somit von einer umsetzenden zu einer strategisch beratenden fortentwickelt.
Asset Management
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Komplexe Objekte müssen grundlegend neu gedacht werden
Die derzeit in der Öffentlichkeit sichtbarsten und auch am stärksten diskutierten Repositionierungen sind ehemalige Warenhäuser in zentralen Lagen. Mit mehreren Zehntausend Quadratmetern riesig, komplex im Zuschnitt, mit großer Raumtiefe und wenig natürlichem Lichteinfall. Sie erfordern ein umfassendes Konzept, um für die Zukunft fit gemacht zu werden. Gleiches gilt für manches Shopping-Center. Doch auch Büro-, Wohn- und Logistikimmobilien haben durch die Entwicklung der jüngsten Zeit einige Hausaufgaben bekommen.
„Insbesondere durch die ESG-Vorgaben drohen Objekten, die passiv geführt werden, bald drastische Wertabschläge, denen Eigentümer nur mit einer aktiven Strategie entgegenwirken können. Und das gilt für alle Asset- und Risikoklassen“, sagt Meyder-Cyrus. Hatten Asset Manager früher vor allem mit opportunistischen oder Value-add-Immobilien zu tun, ist Core heute genauso vertreten, um auch morgen als Core eingestuft zu werden. Sei es, um damit in den kommenden Jahren einen lukrativen Verkaufspreis zu erzielen oder das Objekt und Portfolio für den eigenen Ertrag zu optimieren.
Entwickler sind unter Druck geraten
An der Arbeit mit dem Bestand führt kurz- und mittelfristig kein Weg vorbei, da Entwickler stark unter Druck geraten und somit nicht ausreichend neue Objekte auf den Markt kommen. Zum anderen aber auch, weil Banken eine zukunftsfähige Ausrichtung des Portfolios oder Objekts verlangen, um die Folgefinanzierung zu gewähren.
„Aktuell sehen wir, dass sich große Bestandshalter langfristig aufstellen und externe Partner mit hinzuziehen, da es zu komplex ist und in der aktuellen Phase auch zu lange dauert, eigene Kapazitäten im Asset Management aufzubauen“, sagt Alexandra Meyder-Cyrus. Sie ist sich sicher, dass es kein vorübergehender Trend ist, denn: „Am Ende will niemand Stranded Assets in seinem Bestand haben.“