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„NEW Safe Haven“ deutscher Immobilienmarkt – warum das nicht ganz richtig ist. 3 Fragen an JLL-CEO Timo Tschammler

Warum gilt der deutsche Immobilienmarkt als DER New Safe Haven in Europa und gilt er das zu Recht? Wir haben den JLL CEO Timo Tschammler gefragt...

27. April 2017

Um den deutschen Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt braucht man sich allem Anschein nach auch in diesem Jahr keine Sorgen zu machen. Der Start war mit einem Transaktionsvolumen von 12,6 Milliarden Euro bereits fulminant – der höchste bisher dokumentierte Wert zu einem Jahresauftakt. Vor allem Logistik- und Wohnimmobilien nehmen einen immer höheren Anteil in den Portfolios von Investoren ein. Nicht nur deutscher Investoren. Auch international hat sich in den letzten Jahren der Ruf vom „New Safe Haven Germany“ etabliert. Erst Ende letzten Jahres ging für rund 3,3 Milliarden Euro das Büro-Portfolio der IVG-Tochter Office First an den US-Finanzinvestor Blackstone über den Notartisch. Und auch der britische Investmentmanager Rockspring erwarb in der letzten Zeit verstärkt Berliner Büroimmobilien, u.a. das deutsche Headquarter von Coca Cola.

Stimmt das – sind wir ein sicherer Hafen für Immobilienanleger? Und sind wir das wirklich erst seit Kurzem oder ist das NEW schon längst verjährt? Kann man einen mittlerweile so ausdifferenzierten und international verflochtenen Markt überhaupt pauschal mit dem Etikett „Sicher“ versehen? Schließlich machen Ebbe und Flut auch vor Häfen nicht Halt. Timo Tschammler, seit März CEO JLL Germany, blickt tiefer in den Markt und aufs erste Quartal des Jahres. 3 Fragen – 3 Antworten:

Warum gilt der deutsche Immobilienmarkt als DER New Safe Haven in Europa und gilt er das zu Recht?

Der deutsche Immobilienmarkt gilt zu Recht als DER Safe Haven in Europa. Zum einen, weil er in einen Gesamtrahmen aus weitgehend stabilen politischen Rahmenbedingungen und einer gleichsam starken wie soliden Wirtschaft eingebettet ist. Obwohl auch hierzulande der Populismus eine ernstzunehmende Gefahr darstellt, ist unsere Gesellschaft im Vergleich und Gegensatz zu anderen europäischen Ländern in sich relativ ausgewogen und weist weniger stark ausgeprägte Gräben und Differenzen zwischen Bevölkerungs- und Einkommensgruppen auf – sozial-politische Verwerfungen drohen akut nicht. Zum anderen sorgt unsere auch wirtschaftlich föderale Struktur für Diversifikation und damit wiederum für einen stabilen Immobilienmarkt mit geringer Volatilität.

Und das schon über Jahre. Die Bezeichnung als NEW Safe Haven ist also mit Blick auf das „Neu“ nicht ganz richtig. Was sich allerdings verstärkt hat, ist die Unsicherheit in der Welt inklusive brüchiger werdender Strukturen und Traditionen, wie aktuell etwa die Wahl in Frankreich zeigt. Kommt die Zinswende oder nicht? Wie verläuft der Brexit? Wie protektionistisch wird Trump zukünftig weiter agieren? All das lässt die Anleger auch im Hinblick auf Immobilieninvestments sensibler auf die Märkte schauen. Vor diesem Hintergrund ist es nicht verwunderlich, dass Deutschland also gerade jetzt verstärkt als Leuchtturm in einem Meer voller Unsicherheiten wahrgenommen wird.

Hinzu kommt, dass nicht nur die gegenwärtige Situation sondern auch die äußerst stabilen Zukunftsaussichten für Vertrauen bei den Investoren sorgen. Und genau das hebt uns momentan von den anderen großen europäischen Immobilienmärkten ab. Beispiel Großbritannien: Hier war das sinkende Vertrauen der Anleger bereits vor der Brexit-Abstimmung spürbar. Das Transaktionsgeschehen kam weitgehend zum Erliegen, das britische Transaktionsvolumen lag zum Jahresende 2016 lediglich noch 5 Prozent über dem deutschen. 2015 waren es noch 80 Prozent Vorsprung. Manchmal sprechen Zahlen für sich.

Der Investoren-Run auf Deutschland wird oft begründet mit: „Boring ist sexy in einem globalen Umfeld hoher Volatilität und politischer Unsicherheiten“. Woher kommt unser Ruf vom “boring” Markt und können wir auch sexy?

Unser „Langeweile-Image“ kommt aus der Zeit, als auf dem deutschen Immobilienmarkt vor allem eine Seitwärtsbewegung der Rendite sowie auch der Mieten vorherrschte. Dies hat sich in den Jahren der Finanzkrise definitiv verändert und wir haben eine Renditeralley über alle Assetklassen hinweg gesehen. Erst 2016 hat es deutschlandweit die stärkste Renditekompression innerhalb eines Jahres während der letzten 10 Jahre gegeben. Büroimmobilien waren vergangenes Quartal erstmals teurer als High Street Einzelhandelsimmobilien – ähnlich nah liegen auch jetzt die Renditen beieinander (3,47 % für Büro- und 3,48 % für Einzelhandelsimmobilien). Auch Logistikimmobilien haben sich in den letzten Jahren als institutionelle Assetklasse etabliert, die Renditen sind auch hier mittlerweile unter die 5-Prozent-Marke gerutscht. Wer hier vor einigen Jahren investiert hat, konnte durchaus „sexy“ Returns erzielen. Sexy für Anleger sind auch die Mieten, die vor allem im Office-Bereich auf breiter Basis gestiegen sind – allen voran in Berlin, das sich zum Investment-Hotspot mit Rekord-Mietsteigerungsrenditen gemausert hat. Deutschlandweit kratzen die Leerstände in den Metropolen an der 5-Prozent-Marke.

Der Markt boomt. Von „Boring“ kann keine Rede sein. Auch wenn Stabilität und gewisse „langweilige“ Faktoren wie Sicherheit, genaue Prüfung und solide Finanzierung, die nach wie vor Kennzeichen des deutschen Marktes sind, letztendlich zusammengehören. Nur sind es genau diese Faktoren, die uns vor dem Hintergrund der genannten Unsicherheiten heute so sexy machen.

Geht das ewig so weiter oder kommt die Sturmflut – was verkraftet der deutsche Immobilienmarkt? Was nicht?

Eine Sturmflut ist in diesem Sinne mittelfristig nicht zu erwarten. Relativ sicher ist, dass die EZB die Leitzinsen früher oder später anpassen wird. Die Fragen sind hier vielmehr wann genau und wie schnell, also in welchen Schritten. Aber in welchen europäischen Land außer eventuell in Deutschland und Spanien gibt es tatsächlich ein Interesse an einer signifikanten Änderung der Zinspolitik? Der europäische Wirtschaftsraum hat es eher mit schwachen als mit starken Volkswirtschaften bei gleichzeitig hoher Zinslast aufgrund von Staatsverschuldung zu tun. Dass sich die EZB den deutschen Blick zu Eigen machen wird – so berechtigt der auch immer sein mag – halte ich eher für unwahrscheinlich. Eine komplette Kehrtwende in der Geldpolitik ist seitens der EZB in der näheren Zukunft nicht zu erwarten. Hinzu kommt, dass Immobilien im Vergleich zu anderen Anlageklassen immer noch eine attraktive Verzinsung bieten, was sich auch mit einer Justierung des Zinsniveaus nach oben nicht schlagartig oder signifikant ändern wird.

Auch eine Blasenbildung sehe ich auf den Märkten für gewerbliche Immobilien in Deutschland nicht. Und was nicht ist, kann folglich auch nicht platzen. Gleichzeitig dürften die Renditen ihre Talsohle weitgehend erreicht haben und sich das Geschehen der nächsten Jahre im besten Fall auf diesem Niveau fortsetzen.

Wenn auch keine Sturmflut, halte ich Schwankungen – im Sinne eines leichten Wellengangs – nicht für ausgeschlossen. Die Natur der Märkte – auch der Immobilienmärkte – ist und bleibt nun mal zyklisch. Viel wird im weiteren Verlauf des Jahres davon abhängen, wie die EZB sich ihre weitere Geldpolitik vorstellt, welche Ankündigungen sie im Hinblick auf eine sukzessive Normalisierung verlautbaren lässt und welche Störfeuer von jenseits des Atlantiks sowie von den politischen Situationen in Großbritannien und Frankreich und anstehenden Bundestags-Wahlen entfacht werden.

Anders stellt sich da schon die Situation auf den Wohnimmobilienmärkten dar. Speziell in Städten wie München ist die Gefahr einer Überhitzung der Immobilienpreise nicht gänzlich von der Hand zu weisen. Aber solange es Kaufinteressenten gibt, für die dank Eigenkapital die Zinsen keine Rolle spielen, wird sich die Preisspirale weiter dynamisieren und auf Höchstpreise wird immer noch etwas oben drauf gesetzt. Ende nicht in Sicht.