Werte & Risiken am Immobilienmarkt
Im JLL-Panel „Werte und Risiken“ drehte sich alles um die derzeit wichtigste Frage: Welche Preisen sind im aktuellen Markt realistisch?
Value and Risk Advisory
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Auf der Suche nach dem richtigen Preis
Die Zeit der Immobilienexperten ist zurück. Denn in einem Markt unter neuen Voraussetzungen, in dem die Vergleichswerte noch fehlen, ist die richtige Preisgestaltung und Bewertung von Immobilien der Schlüssel zum Erfolg.
Die vier Effekte Unstetigkeit, Unsicherheit, Komplexität und Mehrdeutigkeit prägen den Markt. Sie lassen sich in der englischen Übersetzung unter Volatility, Uncertainty, Complexity und Ambiguity im Akronym „VUCA“ zusammenfassen. VUCA – das bedeutet transferiert auf den deutschen Immobilienmarkt: Unstetigkeit durch gestiegene Kapitalkosten, Unsicherheit durch verzögerte Entscheidungsprozesse und die Frage, ob Eigentümer diese Kosten umlegen können. Zugleich steigt die Komplexität durch die Ausdifferenzierung der Assetklassen. Und auch mit Mehrdeutigkeit müssen die Marktteilnehmer umgehen können, denn während der Investmentmarkt vor Herausforderungen steht, sind die Vermietungsmärkte weiter dynamisch.
Wie geht man damit also am besten um? Von den Internationalen lernen und erst mal ruhig bleiben, denn nach der Bodenbildung wird es zügig wieder weitergehen, empfehlen Marktteilnehmer. Man müsse jetzt wieder ein Gefühl für die Preise bekommen.
Zugleich laufe es derzeit häufig auf ein Nullsummenspiel hinaus: Wenn sich aktuell Opportunitäten ergeben, dann muss der Verkäufer Abstriche machen oder kommt bei ungefähr Null heraus. Grundsätzlich empfehle sich in der momentanen Lage deshalb ein Perspektivwechsel: In den vergangenen Jahren konnte man sich weitgehend mit der Zyklusbetrachtung helfen, doch nun sind kurzfristigere Szenario-Analysen angebrachter. Dabei raten viele zum Augenmaß, denn Risikomanagement sei nicht automatisch Risikovermeidung.
Doch um das Risiko richtig einschätzen zu können, ist wieder verstärkt das Immobilienspezialistentum die Voraussetzung. Basierend auf dieser Kompetenz wird die Branche mehr Kooperationen sehen – insbesondere, wenn in den kommenden Jahren eine Sanierungswelle der Bestandsgebäude anrollt.
Mit Blick auf die kommenden Monate gehen die meisten Teilnehmer von einem ruhigen Jahresende aus: Deutschland sei zwar noch nicht wieder auf den Einkaufslisten vieler internationaler Investoren, doch binnen der kommenden zwölf Monate werde sich bei der Preisgestaltung vieles bewegen und neu sortieren. Vor allem, wenn es wieder Vergleichswerte gebe.
