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Expo Real 2019: Konjunktur, Wohnen und Flex Space, was treibt den Immobilienmarkt?

Die Expo Real naht mit Riesenschritten und damit das große Branchenevent der Immobilienwirtschaft. Schon im vergangenen Jahr dominierten die Messe Themen, die auch 2019 die Branche umtrieben: Konjunktur, der Wohnungsmarkt, Flex Space.

24. September 2019


Viele Immobilientrends haben sich weiter manifestiert, einige Fragen blieben noch unbeantwortet. Was kann man also von der diesjährigen Expo Real erwarten? JLL CEO Germany, Timo Tschammler, gibt einen Ausblick auf einige zentrale Themen der Messe.

Timo, die Befürchtungen einer konjunkturellen Abkühlung aus dem vergangenen Herbst haben sich zumindest für den aktuellen Zeitraum bewahrheitet. Wie stark zieht das die Immobilienbranche in Mitleidenschaft?

Bisher hat sich der Immobilienmarkt erstaunlich stabil gezeigt. Einer der Hauptfaktoren für unseren ungewöhnlichen Immobilienzyklus hat weiterhin Bestand: Die gewaltigen Geldsummen, die global nach sicheren und renditeträchtigen Anlagemöglichkeiten suchen. Spätestens mit der Benennung von Christine Lagarde zur EZB-Chefin dürfte klar sein, dass sich im Euro-Raum an der Zinsstrategie nichts grundlegend verändern wird. Gleichzeitig laufen bis 2021 deutsche Staatsanleihen im Wert von mehr als 150 Mrd. Euro aus, das aktuelle Jahr mit eingerechnet. Im Vergleich: das ist fast das Doppelte der Summe, die 2018 hierzulande in gewerbliche Immobilien (inklusive Living) investiert wurde.

Die vermutlich noch Jahre anhaltende Niedrigzinspolitik macht die erneute Anlage in Staatsanleihen unattraktiv. Institutionelle Investoren reagieren mit einer Anhebung ihrer Zielallokation auf Immobilieninvestitionen. 2019 voraussichtlich um 0,2 Prozentpunkte. Was marginal klingt, bringt etliche neue Milliarden in den Immobilienmarkt. Deutlich geringer, aber auch nicht zu unterschätzen, sind die Investitionen der privaten Haushalte. Bei den deutschen Sparern erhöht sich das Sparvolumen stetig, allein von 2017 auf 2018 stieg es um 16 Mrd. Euro. Auch das ist Geld, das nach sicheren Renditen sucht.

Die Signale aus der Gesamtwirtschaft sind aber natürlich nicht zu ignorieren. Die jetzige konjunkturelle Abkühlung zeigt sich vorerst vor allem im produzierenden Gewerbe. Doch auf Dauer dürften auch andere Sektoren nicht immun sein, auch nicht die für das Bürogeschäft zentralen Dienstleistungsbranchen. Verschiedene Wirtschaftsindizes lassen sich zum Beispiel mit dem Bürovermietungsumsatz in Zusammenhang setzen – basierend auf historischen Daten. Verliert der DAX etwa 10 Prozent, sinkt der Flächenumsatz um 12 Prozent. Allerdings mit einer Verzögerung von etwa drei Quartalen. Oder der ifo-Beschäftigungsbarometer: Gibt er um 5 Prozent nach, fällt der Flächenumsatz ebenfalls drei Quartale später um 10 Prozent ab. Die aufgestaute Flächennachfrage in zahlreichen Assetklassen wirkt hier als Puffer, zumal die Neuentwicklungen weit hinter dem Bedarf zurückbleiben. Wir sind also weiterhin optimistisch, aber man wird auch in unserer Branche die konjunkturelle Entwicklung ganz genau beobachten müssen.

Wenn man über das Immobilienjahr 2019 spricht, steht der Bereich Living stärker in der öffentlichen Diskussion als je zuvor. Wie bewertest du die Entwicklung dieses Segments?

Positiv ist zunächst zu verzeichnen, dass Living einen erheblichen Anteil an den Immobilieninvestitionen gewonnen hat. Im Jahr 2018 stieg das Transaktionsvolumen der institutionellen Anleger im europäischen Markt für Wohnimmobilien um über 40 Prozent auf rund 56 Mrd. Euro. Davon entfiel rund ein Drittel auf Deutschland. Unter den hiesigen Standorten erreichte Berlin mit 3,11 Mrd. Euro den höchsten Wert. Aber damit kommen wir auch schon zu den weniger positiven Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt. Auch wenn das Transaktionsvolumen 2019 ohnehin schon aus Gründen des Produktmangels etwas an Dynamik verloren hat, deutet sich bereits an, wie schädlich die vorwiegend in Berlin angestoßene, überzogene Regulierungsdebatte ist. Ob sich das Transaktionsverhalten durch die Diskussion in der Hauptstadt nachhaltig beeindrucken lässt, wird sich noch zeigen. Die sinkenden Aktienwerte der gewerblichen Wohnungsbestandshalter lassen einen ersten Trend vermuten. Ein Bezug zu verschiedenen Stufen der politischen Diskussion ist jedenfalls erkennbar. Ohne ein Umdenken wird es am Ende hier nicht nur die Immobilienbranche treffen, sondern die Bewohner. Die Ursache für hohe Mietpreise ist letztlich ein Entwicklungs- und Angebotsmangel. Und den wird man noch deutlich verschärfen, wenn man die Investoren bei den Wohnimmobilien vertreibt. Man kann nur hoffen, dass die Politik die Immobilienwirtschaft wieder als Partner versteht, statt eine Art neuen Klassenkampf zu inszenieren, der unterm Strich nur den Bürgern schaden wird.

Bewegte Zeiten also für Living derzeit. Ähnlich stark diskutiert in der Branche, wenn auch weitgehend positiv, bleibt das Phänomen Flex Space. Was erwartest du in diesem Bereich?

Flex Space ist weiter das dominierende Phänomen auf den Märkten für Büroimmobilien. So haben die Betreiber im Jahr 2019 die Marke von 1 Mio. angemieteter Fläche in den Big 7 schon deutlich überschritten. Während Coworking zwar die öffentliche Wahrnehmung im Flex-Segment bestimmt, sind es dagegen die Hybrid-Modelle, die den Markt besonders stark antreiben. Das zeigt auch, dass das Konzept Flex Space immer mehr bei etablierten Unternehmen ankommt, die eher auf traditionelle Arbeitsflächen setzen, aber dennoch vom Service und vertraglichen Flexibilität der Angebote profitieren wollen.

Und der Markt ist weiter auf Expansionskurs. Für das letzte Quartal erwarten wir weitere großflächige Anmietungen der Betreiber. Dabei erschließt sich die Branche auch weitere Standorte. Kleinere Städte, die "Secondary Cities", rücken in den Fokus der großen Flex-Akteure. Gerade Deutschland mit seiner polyzentrischen Wirtschaftsstruktur bietet sich für eine solche Standortstrategie an. Auch lokale Betreiber treten zunehmend in die regionalen Märkte ein.

Die konjunkturelle Entwicklung könnte jetzt allerdings auch zum Lackmus-Test für die Branche werden. Die gewaltige Expansion von Flex Space haben wir ausschließlich in einer langen Phase des wirtschaftlichen Booms erlebt. Was geschieht nun bei einer konjunkturellen Abkühlung? Werden Unternehmen wieder Teams aus den Flächen abziehen? Oder werden sie sogar verstärkt auf Flex Space setzen, um in unsicheren Zeiten flexibel zu sein? Eine Konsolidierung des Marktes ist jedenfalls nicht auszuschließen.

Besuchen Sie unseren Stand und unsere Veranstaltungen auf der Expo Real 2019. Wir freuen uns auf Sie!

 

Timo Tschammler
CEO Germany