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M&A wird zur Ausweichstrategie am Immobilienmarkt

Nicht zuletzt Produktknappheit auf den Immobilienmärkten rückt M&A als alternative Investmentstrategie stärker in den Fokus.

21. November 2019

Mergers and Acquisitions (M&A) gewinnen auf den Immobilienmärkten immer mehr an Gewicht. Das alles geschieht vor dem Hintergrund der Produktknappheit, die das ungebremste weltweite Interesse am deutschen „Betongold“ verursacht hat. Wie eng der Markt geworden ist, lässt sich an der rückläufigen Zahl von Transaktionen ablesen. Im Jahr 2015 wurden in den sieben Hochburgen zum Beispiel 602 Einzeltransaktionen am Büroimmobilienmarkt registriert, drei Jahren später zählte man dort nur noch 461 und damit 23% weniger.

Die starke, ungedeckte Nachfrage hat zu Rekordpreisen bei Immobilien geführt und folglich einer Renditekompression in nahezu allen Assetklassen. „Es wird daher immer schwieriger, profitable Investitionsobjekte mit Renditen im sauerstoffreichen Bereich zu finden“, so die Einschätzung von Ralf Kemper, Head of Valuation & Transaction Advisory Germany.

Unternehmensübernahmen als Deal Sourcing-Maschine

Diese Marktsituation hat den Wettbewerb ohne Zweifel erheblich verschärft. „Ein dynamischer, aber auch hart umkämpfter Markt also, in dem Immobilienunternehmen zunehmend darauf angewiesen sind, Kostenstrukturen zu optimieren und Skaleneffekte zu erzielen“, erklärt Honoré Achille Simo, Senior Director Valuation & Transaction Advisory. Fusionen und Übernahmen seien ein geeignetes Mittel, um die entsprechende Hebelkraft zu gewinnen.

Die großen, internationalen Investmentgesellschaften sind entsprechend im großen Stil auf Einkaufstour. Blackstone hat zum Beispiel nicht gezögert, 18,7 Mrd. US-Dollar für das amerikanische GLP-Portfolio zu stemmen. Der Appetit des Investmentriesen ist damit wohl noch lange nicht gestillt. Dafür spricht die Übernahme des REIT Dream Global für 4,69 Mrd. US-Dollar und der Aufbau einer neuen, 8 Mrd. Euro schweren Gesellschaft im Logistiksektor namens Mileway - nach den Übernahmen von „Seed-Gesellschaften“ wie Hansteen Real Estate in den vergangenen Jahren.

M&A-Aktivitäten verstärkt auch in Europa

Auf dem europäischen Parkett sorgte im vergangenen Jahr die 24,8 Mrd. US-Dollar schwere Akquisition der australischen Westfield durch Unibail-Rodamco für Aufsehen. Auch in Deutschland zeigen sich deutliche Anzeichen weiterer Konsolidierungsbewegungen, wie aktuell die Fusionsanbahnung der TLG Immobilien mit Aroundtown. Und das ist aktuell beileibe nicht die erste prominente M&A-Nachricht auf dem hiesigen Markt. So gab es in der jüngeren Vergangenheit die Fusion des SDAX-Unternehmens Adler Real Estate mit der ADO Properties oder die Übernahme der Berliner Beos durch Swiss Life Asset Managers. Und im Süden der Republik ging die Münchener Blue Asset Management an die Schroder Investment Management.

Auch Gesellschaften mit deutscher Prägung bleiben nicht untätig. Vonovia, Patrizia und die Corestate verdanken ihre positive Entwicklung nicht zuletzt erfolgreichen Übernahmen in Schweden, Frankreich, Großbritannien und Spanien. Sie haben unter anderem mit Victoria Park AB, Hembla, Rockspring, Sparinvest Property Investors (SPI) und Stam Europe ihren internationalen Horizont erweitert. Die Welle der Übernahmen setzt sich nun nach Osten fort, mit der jüngst angekündigten Übernahme der polnischen Gesellschaft Vantage Development durch die deutsche Wohn-AG TAG Immobilien. „Insgesamt zeichnet sich dabei ab, dass Qualität und Homogenität der Immobilienstände bei M&A-Deals besondere Würdigung findet“, analysiert Simo.

Assets samt Personal gewinnen

Es sind allerdings nicht nur angestrebte Skaleneffekte, die M&A-Aktivitäten antreiben. Laut einer Studie von PWC bereitet der „War for Talent“ mittlerweile acht von zehn CEOs erhebliche Sorgen. Auch im Immobilienbereich ist der Fachkräftemangel kein Fremdwort. Wer die nötigen Fachleute auf dem freien Markt anwerben will, benötigt dafür unter Umständen etliche Monate – Zeit, die man sich in immer rasanteren Zyklen schwerlich leisten kann. „Übernahmen werden daher ebenfalls als Opportunität zur Gewinnung von Talenten und Asset Management-Kapazität gesehen“, so Simo.

Finanzierungszinsen am Kapitalmarkt: Sparen dank M&A

Die Wirkung am Kapitalmarkt ist ein weiterer Treiber für M&A-Aktivitäten im Immobilienumfeld. Bei börsennotierten Gesellschaften hat die Hypothekenfinanzierung an Gewicht verloren, stattdessen lässt sich eine Bewegung hin zum Kapitalmarkt beobachten. Dort werden Finanzierungsinstrumente wie Corporate Bonds / Unternehmensanleihen, Debt hybrid und Commercial Paper als Alternativen zu Hypothekendarlehen hinzugezogen. Vereinzelte gelistete Gesellschaften haben ihre Grundschulden in den vergangenen Jahren auf dieser Basis halbiert und sind heute teilweise zu über 80 Prozent mit alternativen Finanzierungsinstrumenten ausgestattet. Entsprechend spielt ein hervorragendes Unternehmensrating eine noch zentralere Rolle. „Gute M&A-Transaktionen sind Wachstumsstorys, die besonders am Börsenparkett guttiert werden. Sie können zu einer Verbesserung des Unternehmensrating beitragen und somit zu einer signifikanten Absenkung der Finanzierungskosten am Kapitalmarkt“, erklärt Simo.

Das alles lässt erwarten, dass M&A-Deals im Immobilienumfeld noch an Bedeutung zunehmen werden. „Aktuelle Mandate deuten darauf hin, dass bei Unternehmensübernahmen verstärkt der Zugriff auf Immobilien eine entscheidende Rolle spielt“, so Kemper. 

Honoré Achille Simo
Senior Director Valuation & Transaction Advisory
Ralf Kemper
Head of Valuation & Transaction Advisory Germany